近日，民五庭调解审结一批170多件的拆迁系列案，既盘活了拆迁后近十年从未动过工的烂尾地，争取了多年权益的拆迁户们也露出了久违的笑容。
　　一、基本案情
　　讼争的荔湾区文昌北路建中里75号地块于1998年开始就由广州市房屋开发建设有限公司（以下简称广房公司）征用。1999－2000年期间，广房公司陆续与四百户多拆迁户签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》。合同约定2004年12月31日前回迁。后来，该地块长期无法动工，成为烂尾地。2006年初，广房公司通过委托挂牌转让的方式，以人民币8550万元的代价将地块转让给广东元邦房地产集团有限公司（以下简称元邦公司）。拆迁户由于长期得不到回迁，而且被拖欠临迁费，情绪激动，多次到房管局、法院带着标语上访、示威，引发了多起群体性事件。特别是在广房公司转让地块给元邦公司前后，因担心权利受损，拆迁户与开发商关系尤其紧张，是当地政府的重点关注对象。
　　本系列案的争议有两种：一种是拆迁户依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》违约责任条款"每逾期一天赔偿500元"追究逾期补偿的违约责任。由于500元/日的违约责任由于过高，法院依当事人申请依法予以调整，拆迁户不服上诉。共有70多件。另一种是拆迁户依据《广州市房屋拆迁安置协议》违约责任条款"按市府42号文标准承担违约责任"追究逾期回迁的违约责任。法院支持了拆迁户的诉讼请求，但开发商认为违约金过高，提出上诉。共有118件。
　　二、案件的特点
　　1、烂尾地积累的问题复杂。烂尾地是拆迁难点，由于牵涉到开发资金能否到位、前后手开发商的权利义务分配、拆迁户的激烈情绪等诸多因素，处理非常棘手。市委、市府曾专门组织相关部门进行过多次调研、协调，并出台了一系列处理意见。本系列案讼争地块烂尾多年，涉及问题错综复杂。
　　2、拆迁户人数众多。本系列案总计有四百多拆迁户，在长期的争取权利过程中，他们形成了几个关系相对紧密的团体，休戚与共，共进共退。他们对拆迁政策条文很熟，却又理解不全面。它们情绪容易过激，动辄以游行、上访相威胁。
　　3、由于规划变更，新开发商必须与拆迁户重新签订协议方可办理预售许可证。烂尾地新开发商急需与拆迁户签订新的拆迁补偿安置协议，但双方总在过去的违约责任方面无法达成一致意见。在世界经济危机影响日益加深，房地产市场持续下行的情况下，推动开发商继续建设，无论是对解决烂尾地块，还是对拆迁户，都是一个非常难得的机会。
　　三、案件调解的成功经验
　　1、对分散由多人经办的案件，指定调解负责人。
民五庭在处理这批案件时，首先是确立了力争调解的指导思想，并指定具有丰富调解经验的审判长龚德家作为调解负责人，整个系列案的调解由他一个人负责，其他经办人配合。这批案件分属五个合议庭十多名经办法官，每个人都只经办10多件，如果力量分散、口径不一、难以一战以竟全功。
　　2、及时平息拆迁户的激动情绪，为调解创造良好的氛围。
法官在开庭以后不久，及时通知拆迁户到法院调解。第一次调解过程中，经办人没有立即提出调解方案，也没有指出拆迁户上诉请求的不当之处，而是倾听拆迁户对开发商的控诉。拆迁户此起彼伏的发言持续了差不多整个上午。听完拆迁户的诉说后，法官首先对拆迁户的遭遇表示同情和理解，一下子就在拆迁户中引起了感情上的共鸣，赢得了他们的信任。
　　法官在调解中通过情理法分析，逐渐解开了当事人的两个心结：一是要拆迁户既想尽快回迁又想拿高额违约金；二是针对拆迁户要求重罚开发商的要求。当事人清醒的认识到，情绪过激解决不了问题，理性对待才是解决问题的根本出路。
　　3、根据当事人提出的诉求，及时调整调解方案。
　　本案双方当事人的基本利益点是，元邦公司需要尽快重新签约，并愿意在拆迁费方面作出让步；拆迁户则希望在能够回迁的基础上尽可能多拿拆迁费。这是设计调解方案的基础：首先，对《拆迁安置合同》纠纷，元邦公司应依约支付违约金；其次，《拆迁补偿合同》中约定的500元/日的违约金适当调低；再次，拆迁户与元邦公司重新签约。解决了第一个问题。第二个问题涉及到金钱给付，双方争执不下，最后法官提议参照最高法院商品房司法解释的规定，按照评定租金的130％支付，得到了双方的认可。第三个问题是最难办的，元邦公司要求限期签订合同，但拆迁户不同意。法官根据双方态度的转变过程分别提供了多个方案：限期前往公司协商合同条款、款项分批在签约前签约后支付、先调解后签约。结果双方选择了先调解后签约的方案。
　　最终，元邦公司上诉的118件案全部撤回上诉，拆迁户上诉的案件有52件达成调解协议。争议地块终于在2008年10月18日正式开始动工。
　　在签订调解协议的时候，双方代理人在法庭上共同向经办人赠送了锦旗--"心系广州拆迁，共建和谐社会"！
（民五庭　龚德家）