房屋买卖合同解除后强占学位 被索赔50万元？

魏丽娜

　　广州日报讯 （全媒体记者魏丽娜 通讯员钟远东、戴俊英）解除买卖合同后拿回房子，想再次出售时，却发现学位已被前买家黄某占用，不仅导致新签的购房合同解除，还要赔偿对方23万元。业主方某将黄某诉至法庭，要求黄某支付户籍学位占用费50万元等。
　　买卖合同纠纷诉讼期间 买家将户籍迁入
　　2019年3月，黄某以290万元向方某购买对应省一级重点小学学位的房产一套，双方按约定完成了交易过户手续。
　　2019年7月，双方因上述买卖合同纠纷诉至法院。法院审理后作出判决，确认双方购房合同解除，方某向黄某返还房款，黄某将房屋恢复登记至方某名下。2020年9月，双方签订《执行和解协议》。执行期间，方某曾多次询问黄某是否占用该房屋的学位、户籍，黄某均否认。
　　2020年11月，方某在涉案房屋恢复登记在其名下后查询发现，黄某于买卖合同纠纷诉讼期间将其与丈夫、儿子的户籍迁入该房，并占用了该房的学位。
　　在涉案房屋恢复登记至方某名下期间，方某通过中介出售该房屋，并与案外人签订购房合同。现因该房屋学位被占用导致合同解除，方某需赔付案外人23万元。
　　方某诉至法院，认为黄某在购房合同解除后仍占用涉案房屋户籍及学位的行为严重损坏了她的合法权益，请求判令：黄某赔偿因房屋无法正常出售，致使方某对案外人的违约补偿金23万元；暂停向黄某支付执行尾款，直至黄某本人及家庭户口从方某名下房屋迁出，并退出占用学位时为止；黄某支付户籍学位占用费50万元等。
　　争议焦点：
　　1.关于方某主张黄某因占用户籍及学位造成损失的请求。
　　方某与黄某的购房合同纠纷诉讼期间，黄某将其一家三口户籍迁入涉案房屋内，并由其儿子占用涉案房屋所属小学学位。经法院判决，双方买卖合同关系已解除，涉案房屋恢复登记至方某名下，因黄某占用涉案房屋学位，导致方某另行出售房屋不成，并向案外人赔偿违约金23万元，现方某要求黄某赔偿其上述损失，合理合法。
　　2.关于方某主张黄某户籍学位占用费的请求
　　涉案房屋户籍对应小学为省一级重点小学，黄某占用该房屋学位导致方某短期内无法使用该学位，房屋市场交易价值贬损，方某上述请求实为黄某占用户籍学位的损失，鉴于本案户籍学位占用情况，酌定该损失为30万元。
　　一审法院判决：黄某向方某赔偿因房屋无法正常出售，致使方某对案外人的违约补偿金23万元；黄某向方某支付户籍、学位占用费30万元；驳回其他请求。后双方经二审法院调解结案。
　　法官说法：尽可能查验学位在过往6年是否被占用
　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，黄某提起诉讼，请求解除双方买卖合同等。在此诉讼期间，黄某自行将涉案房屋对应的小学学位占用，导致虽然法院判决买卖合同解除，房屋恢复登记至方某名下，但因该房屋对应学位被占用，房屋价值贬损严重。黄某的行为违反了诚实信用原则，其给方某造成的损失，应当予以赔偿。
　　在此，提醒购房者在购买二手房时，尽可能查验清楚学位是否在过往6年内被占用，否则可能会对房屋价值产生影响，也可能导致即买即用学位的计划落空。
　　法条链接
　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。