广州法院发布五年房地产审判白皮书
【发布时间：2018-09-05 16:28:32】 【稿件来源：羊城晚报】 【作者：董柳 甘尚钊 甄雪皓 林北征】 【关闭】
羊城晚报记者 董柳 通讯员 甘尚钊 甄雪皓 林北征
广州市中级人民法院日前召开新闻发布会，发布《广州法院房地产审判白皮书（2013-2017）》（以下简称“白皮书”）及2017年度广州法院房地产审判十大典型案例。根据白皮书，五年来，广州全市法院受理的房地产纠纷案件数量呈稳步增长态势，越秀等五个区的案件数共占全市案件总数的七成多。
据记者了解，利用虚假离婚规避房地产政策的案件，近年在广州有高发态势。法院表示，通谋虚假离婚应为有效，而一些“聪明”的当事人为防止“假离婚”后成真，另外私下签订协议明确此前的离婚是假的，这种协议反而无效。
5年受理房地产案件 稳步增长
白皮书数据显示，2013年-2017年，广州全市法院受理的房地产纠纷案件数呈稳步增长态势，分别为24303件、26966件、28457件、31917件、32859件，年均增长率为6.22%，五年共受理144502件，占同期全市民商事收案总数的19.49%。
在案件类型方面，白皮书显示广州全市法院的房地产案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷、物业服务纠纷、物权保护纠纷、租赁合同纠纷、建设工程纠纷。其中，房屋买卖合同纠纷共50804件，物业服务纠纷18352件，物权保护纠纷14334件，租赁合同纠纷11195件。
越秀等五区案件数
占七成多
此外，白皮书同时显示，广州市房地产纠纷数量较多的辖区为越秀、天河、海珠、花都和荔湾，以上五区近五年新收的案件数分别占全市房地产案件总数的19.62%、15.69%、14.72%、12.86%和12.80%，共占全市房地产案件总数的75.69%。
受近年国家房地产调控政策和楼市行情变化的影响，全市二手房买卖纠纷呈现增多趋势。白皮书显示，2013年-2017年广州市二手房买卖合同纠纷分别为3441件、4054件、3194件、4297件、2929件，共计17915件。2017年，增城、荔湾、花都三区受地铁开通、疏解中心城区功能等因素的影响，受理的二手房买卖合同纠纷案件增长率均超过了50%。其中，增城法院增长率高达181.68%。
在二手房买卖中，中介违规行为多发。2013年-2017年，广州全市法院共受理因中介服务不规范引发的各类涉房居间服务合同纠纷分别为71件、410件、279件、384件、402件，共计1546件。常见违规操作有提供虚假信息、诱导买卖双方达成交易、虚假承诺、乱收费与重复收费、虚报房价、虚假委托售房、利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由、中介自买自卖等。
假离婚案件数量
持续高企
“当前，当事人为特定目的而‘假离婚’的案件数量呈上升趋势，如为获取经济适用房资格、规避限购政策、多分拆迁补偿款等目的而选择离婚，逃避调控措施，享受政策优惠。其中亦不乏弄假成真，导致被‘骗离婚’的案例，进而诉诸法院，要求确认离婚无效，重新分割财产。”广州中院房地产审判庭副庭长王会峰介绍，根据全市裁判文书筛查统计，当事人明确在诉讼请求或答辩意见中主张案件涉及虚假离婚的案件情况如下：2008年8件，2009年8件，2010年10件，2011年12件，2012年10件，2013年22件，2014年37件，2015年31件，2016年39件，2017年31件，2018年至今7件，总计215件。
“总体趋势可分两阶段：2008年-2012年案件数量保持在10件以下，2013年开始增长120%，达到22件。2014年-2017年案件数量持续高企，均保持在30件/年。”
王会峰介绍，通谋虚假离婚应为有效，当事人不得以此为由主张离婚无效。审判实践中，有些“聪明”的当事人为了防范“假离婚”风险，避免弄假成真，另外私下达成协议明确此前是“假离婚”，这种协议是无效的，不能对抗离婚协议的效力。“对虚假离婚产生的风险，当事人应当自行承担”。
二手房买卖常见“两大坑”：
隐瞒房屋出租事实 隐瞒夫妻共有事实
法官提醒
广州中院房地产审判庭法官介绍，审判实践中，二手房买卖可能出现以下两类常见的纠纷，广大购买者要注意避免：
一是卖方隐瞒房屋已经出租事实，造成房屋无法按时交付。部分卖方故意隐瞒房屋出租事实，因“买卖不破租赁”，使得购房人长时间无法收房，给购房人生活带来巨大困扰。部分购房人无法兑现“在某某时间前清空租客”的承诺，致使购房人无法收房。法官建议，可提醒卖方如实提供卖方审慎核查案涉房屋是否附带租约等基本信息。
二是卖方隐瞒房屋系夫妻共有事实，致使交易无法继续履行。因夫妻无法达成售房合议导致房屋买卖合同无法继续履行。房屋产权归属以登记为准，当前房屋过户手续仅以登记产权人认可便可以办理，同为产权人的夫妻另一方及买房人合法权益无法有效保护。对于夫妻共有但仅登记在一方名下的房屋，如需办理过户登记必须双方共同确认方可。法官建议，在购买前提醒卖方提供有关书面材料或凭证，证明交易房屋是否属于夫妻共有财产，避免在双方出售意愿不一致的情形下产生交易隐患，损害购房人利益。
房屋层高“缩水” 开发商被判赔偿
典型案例
广州市某房地产开发有限公司是某花园的开发商。开发过程中，该花园自编号2#、3#幢方案报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米。2015年12月，黎某某和该房地产公司签订《商品房预售合同》，约定：黎某某向该房地产公司购买上述商品房，层高3米，建筑面积为83.39平方米，套内建筑面积为65.71平方米。双方未对房屋层高不符约定承担的责任作出约定。黎某某向该房地产公司支付全部购房款后，发现房屋实际层高为2.8米，遂于2016年6月向该房地产公司发出《关于请求解决层高不足问题的函》，要求赔偿损失。因协商不成，黎某某向法院起诉，要求赔偿损失。
一审法院认为，《商品房预售合同》约定房屋层高为3米，房产公司交付的房屋实际为2.8米，不符合合同约定，应承担违约责任。双方当事人并未就层高不符约定应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而案涉商品房层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应当根据房产公司的违约程度和黎某某受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于案涉商品房的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。虽然房屋实际层高和合同约定相差0.2米，对黎某某使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限。综合考虑，酌定由房地产公司按总房价的2%支付赔偿款为宜，据此判决该房地产公司支付黎某某赔偿损失款16935.2元。二审法院维持原判。
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