7月28日上午，广州中院二审公开开庭审理一起典型的卖方不诚信违约致买方损失的房屋买卖合同纠纷案，广州中院院长王勇主审，当庭主持双方达成调解协议。

    司法责任制改革以来，院领导办案在广州中院已是常态，2016年至今，院庭长办结案件5776件，其中，2016年全年办结案件3098件；2017年1—7月办结案件2678件，占去年全年院庭长办结数的86.44%。根据改革要求，院庭领导不仅要办案，还要重点审理“重大疑难复杂案件”，发挥院庭领导办案的指导示范作用。

    定金交了，但卖家不卖了

    去年8月11日，房屋买家阿峰（化名）经中介公司介绍，与卖家华姨（化名）签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），就华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积60.8362平米的房产达成买卖协议。

    双方约定该房屋总价125万元，定金5万元，首期楼款（不含定金）33万元在成功递件当天由买方直接支付卖方，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。

    签订合同当天，阿峰依约向华姨支付了购房定金。随后，阿峰在去年8月31日将自己位于增城新塘某楼盘的一套商品房卖掉；向银行申请办理按揭贷款事宜，且在9月28日得到了银行向其出具的《个人二手住房贷款承诺函》。

    同年11月3日，双方按照事先约定来到天河区的房管部门，正准备办理买卖房屋的递件手续时，华姨突然临场变卦，理由是中介经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件。双方不欢而散。11月4日，阿峰委托律师向华姨发出《律师函》，要求华姨在11月8日前协助其办理房屋的递件手续，但至11月15日，华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝出售。

    为解决自己的居住问题，阿峰在11月30日租住了一套天河的房屋，每月租金4800元。眼看房价持续上涨，11月25日，阿峰无奈找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋，以168万元总房价（其中，117万元以银行贷款方式支付）买下并在2017年3月8日完成不动产登记。不过短短3个月，购房款就多花43万元。

    一怒之下，阿峰向天河区法院提起诉讼，请求判令原卖家华姨承担违约责任，返还定金5万元，支付违约金12.5万元，赔偿房价差额损失305000元以及中介费、按揭贷款代理费、律师费、房屋租赁费等60200元。

    一审判赔27.5万，卖家不服提上诉

    一审法院经查明事实认定，双方签订的《合同》依法有效，被告拒绝履行《合同》依据不足，已构成根本违约，原告有权解除《合同》并要求被告承担违约责任。基于原、被告对解除《合同》均无异议，被告应将原告已付定金5万元退还原告。

    此外，根据合同约定，被告逾期办理交易手续，原告有权要求被告支付总楼价10%的违约金。因原告已充分举证证明其在被告拒绝履行《合同》当月即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格为168万元，相比于原告与被告签订《合同》时约定案涉房屋（房屋建筑面积为60.8362平方米）价格为125万元，存在较大差额，原告确实存在实际损失，故对原告要求被告支付违约金12.5万元的诉讼请求，法院予以支持。

    关于原告要求被告支付房价差额损失305000万元的诉请，一审法院认为，因房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之法院已判令被告向原告支付违约金12.5万元，足以弥补被告的部分实际损失，故根据公平原则，酌情判令被告向原告支付房价差额损失15万元。

    对原告主张的中介费、按揭代理费因证据不足，律师费未有合同依据，租赁房屋费不属于必然支出等因素，一审法院均不予支持。

    综上，一审法院判决华姨返还定金5万元，支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元。

    “律师当初跟我说了，就是返还5万元定金，顶多支付10%违约金！”一审判后，华姨不服判决，于2017年6月1日上诉至广州中院，请求改判其不承担违约及赔偿责任。

    院长主持庭审，上诉人同意调解

    本案系房屋买卖合同纠纷，一审判定中属于典型的在买卖中不诚信的单方违约情形，社会关注度高、影响范围广。该类型案件通常存在两大争议焦点：一是对违约责任的认定，二是违约责任的损失赔偿额的确定。前者属于事实认定的层面，个案有别，应具体案情具体分析。而后者有关损失赔偿，尤其是房屋差价损失是否属于损失赔偿的范围，如何确定差价损失赔偿的金额问题，目前在全市司法实践中仍存在不同的处理方式。

    本案二审由审判长兼主审法官广州中院院长王勇和另外两名资深法官组成合议庭进行开庭审理。7月28日上午9时，王勇敲响法槌，案件准时进入庭审。上诉人华姨和被上诉人阿峰的委托代理律师均到庭参加诉讼。

    庭审紧紧围绕两个争议焦点有序开展：一是华姨是否应当承担案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任？二是若华姨应当承担违约责任，损失赔偿额如何确定？

    在法庭调查、法庭辩论等严格的庭审程序中，双方当事人均各执一词。上诉人华姨始终坚持认为，因为她怀疑买家在交易过程中没有能力付款，故不配合买家办理递件手续，却并未提交新的证据，并声称自己在合同前后对很多细节都不懂。

    当法官征询双方当事人是否接受调解时，上诉人华姨态度转变，承认自己违约，但说“再也不想因为这件事情而烦恼”，表示愿意接受一审返还定金和赔付违约金，但对一审判赔的15万元房价差额期望调整为10万元。在法庭主持下，经过几轮磋商，该调解意愿得到被上诉人一方的同意。

    最终，在法庭主持下，双方当事人当庭签署调解协议书。

    在庭审结束后，王勇对记者表示，“本案合同是双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成的对涉案房屋买卖的合意，并签订了书面合同，双方均应诚信履约。经庭审主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，是对其自身民事法律权利的合法处置，不仅有利于案件纠纷的化解，促进双方当事人相互谅解，而且有利于案件的执行，真正实现案结事了。”

    ■提醒

    二手房纠纷远超一手房

    法官提醒：房产交易倡导诚实守信

    在司法实践中，就房价差损失赔偿金额的确定问题，一般情况下双方合同有约定的从约定，没有约定或当事人不能协商的，由法院向当事人释明后，委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。

    本案具有特殊性，一方面，当事人双方在一审中没有申请评估，另一方面，买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久另购房屋，且房屋位于诉争房屋的同小区，面积相差不大，故二者价格具有一定的可比性，原审在剔除房屋面积、朝向、楼层方面等差异因素后，酌情确定买方实际产生的损失。这样的处理原则既合法有据，也节省了当事人不必要的评估费用支出，避免了因评估时间过长而增加当事人的诉讼成本的发生。

    以本案为典型案例，类似二手房买卖合同纠纷近年来在广州各区呈现明显上升趋势。据广州中院司法大数据统计，2013年至2016年，全市基层法院受理的商品房预售合同纠纷一审案件数量分别为3217、4587、3570、3197件，受理商品房预售合同纠纷以外的房屋买卖合同纠纷一审案件数量分别为：2749、3290、2229、3631件。可见，二手房买卖合同纠纷占据房地产案件较高比例。从2016年开始，二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。今年广州各区二手房买卖纠纷又有明显上升。今年上半年，除白云、海珠、越秀、南沙四区负增长外，增城、天河、荔湾、番禺、花都、黄埔、从化七区皆出现较大增长。

    广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍，近年来，因房价增幅较大，出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多，二手房买卖合同纠纷呈现增多趋势，包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。且涉及法律关系繁杂，除了买卖关系之外，通常还间杂有居间关系、租赁关系、数个买卖关系、共有关系、借名关系、抵押关系、代理关系等。

    在这一背景下，如何充分发挥司法职能作用，倡导房地产市场交易中的诚实信用，维护交易稳定和安全，推进房地产行业诚信建设制度化，成为社会热点问题。

    “目前广州中院对同类案件的处理原则是，在对房屋差价的损失计算时，违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当，即因为房价涨跌而违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，比如房屋涨跌所造成的差价损失。”邓娟闰说。

    邓娟闰介绍，此次审判活动，由院长担任审判长，开庭审理房地产复杂案件，就是倡导“失信受惩、守信受益”的办案导向，法院要通过司法裁判过程和裁判结果引导、形成守信光荣、失信可耻的良好社会氛围，引导各类因诚信缺失引发的房地产纠纷矛盾能通过司法渠道得到妥善解决，促进广州房地产市场的有序健康发展。