及时化解矛盾、保护各方的合法权益，是人民法院践行“民生审判”的出发点和落脚点。针对劳动、婚姻、房地产、交通事故等案件审理情况一直是百姓关注的热点问题，广州法院如今已从诉讼这种“事后救济”的角色逐渐转向教大家如何做到“事前预防”。

从今天开始，信息时报与广州市中级人民法院将每月不定期地推出“法官话你知”栏目，通过每一宗典型纠纷的审判，从法院的角度教大家如何规避法律风险，以及纠纷发生后怎样维护自身的合法权益。

信息时报讯（记者 魏徽徽 通讯员 马英 徐小卓） 签了二手房买卖合同，又不想卖房了，能以配偶不知情为由解除合同吗？增城市一位吴先生迟迟未按合同约定到银行申请提前还贷，被买家沈小姐告上法庭，吴先生说卖房时妻子不知情，房子还想自住，宁愿出3万元补偿对方，但对方坚持要房。最终，法院支持了沈小姐的诉求。

 

吴先生和沈小姐的合同是在2010年1月，通过房地产代理公司的居间服务签订的。沈小姐以60.9万元的价格购买吴先生增城市新塘镇一套二手房屋。签合同当天，沈小姐给付了2万元定金。

根据约定，吴先生应当及时向银行申请提前还贷，但经沈小姐和代理公司催促，吴先生两年多了还不去申请银行提前还贷。沈小姐以吴先生的不作为已构成违约向法院起诉，要求吴先生继续履行合同，将房屋过户至其名下，支付违约金1万元，并承担中介代理费7000元。

但庭上吴先生辩称，该房产并非自己一人所有，而是夫妻共同财产，出卖房屋时未取得老婆同意。而且后来国家颁布了房地产调控政策，沈小姐是广州市外籍居民，非满足特定条件不得购买商品房，合同已无法履行，请求解除合同。他还愿意支付3万元作为经济补偿。

 

增城市法院审理查明，吴先生与妻子是在2010年之前登记结婚的，吴先生出售房屋时并没有向代理公司或沈小姐等如实告知房屋属于夫妻共同财产。沈小姐明确表示愿意替代吴先生清偿涉案房屋的抵押贷款。

但该法院认为，根据涉案房屋的房地产权证，涉案房屋登记吴先生一人名字，房地产权证共有人一栏为空白，且吴先生未告知是夫妻共同财产，故此，涉案的购房合同已构成表见代理，合同并不是无效的。吴先生已构成违约。

根据合同约定或法律规定，有权解除合同的一方为合同守约方，而吴先生属于违约一方的当事人，为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，一般情况下违约方无权解除合同，除非守约方同意除外。

《物权法》第191条第2规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。另外，国家房地产调控政策，不影响沈小姐购买增城市辖区内的房屋。

据此，一审判决沈小姐直接向银行清偿房屋的抵押贷款本金38万元及利息与相关提前还贷的费用，吴先生和银行协助沈小姐办理抵押登记涂销手续，并协助沈小姐办理房屋过户手续。驳回沈小姐起诉诉求。

  一审宣判后，吴先生不服提起上诉。广州市中院判决驳回上诉，维持原判。

 

1.配偶不知情，购房合同还有效吗？

法官：合同无违法违规就有效

增城市法院的法官说，根据2007年制订的《物权法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，无权处分行为若无其他效力瑕疵，包括无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，所订立的买卖合同就是有效的。但房屋归谁还待定，一般要卖家配偶对合同追认。

2、卖方配偶不同意卖，为何还判给买家？

法官：维护交易安全和诚信的市场秩序

虽然吴先生配偶不同意卖方，但法官留意到另一个重要事实，该房屋登记于吴先生一人名下，房地产权证共有人一栏为空白，且无证据表明沈小姐在签合同时知晓该房屋属于夫妻共有的事实。因此，根据物权公示公信的原则，沈小姐有理由相信该房系吴先生一人所有。

面对因无权处分导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，法院为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，优先选择适用物权公示公信原则，从而有效维护了善意买受人沈小姐的正当权益。