广 州 市 天 河 区 人 民 法 院

司 法 建 议 书

穗天法民建[2012]29号

广州**局：

近年来“格仔铺”投资（指开发商大确权后将整层或整栋商铺分割为数百个、上千个面积较小形同格仔的商铺出售给同一买受人，该买受人再出售给其他分散投资者，或者一买受人向上一手业主将整层或整栋商铺购买后再分割出售给其他分散投资者，出售人与投资者签订为期一定年限的返租协议，承诺一定的投资回报，然后招募管理团队对商场整体进行统一管理和经营，是集商铺买卖、租赁及投资于一体的新型房地产营销模式）引发的纠纷案件不断增多。本院在审理上述纠纷案件时，发现商业用房的分割测绘、登记制度设计存在不合理、不完善之处，应引起高度重视：

一是未对产权人商铺分割测绘、登记的申请进行目的性审查，也未设置分割后商铺转让的限制性条件。贵局穗国房字（2009）979号《关于房地产分割、登记有关问题的通知》对商业、办公用房首次分割的要求是“提供消防部门出具的符合消防要求的证明及平面示意图”，对再分割的要求是“不改变使用功能、不占用公建配套和消防通道”。根据该通知，无须对产权人商铺分割测绘、登记的申请进行目的性审查，也未设置分割后商铺转让的限制性条件，导致分割产权后，无法监控产权人以谋取高额利润为目的，委托专业团队包装宣传，虚构低风险、高收益的投资前景，以高度近似于开发商销售一手房的手法，以数倍乃至十余倍于买入价的价格进行出售的行为。由于是二手房买卖，出售方规避了开发商责任及相关部门监管，出售方利用其优势地位制订的合同条款使买受人承受高投资风险和法律风险。

二是未设置分割商铺的最低产权面积的限制性条件及核发房产证前未要求商铺进行实体间隔。分割后的小商铺虽均可办理产权证，但由于未设置分割商铺的最低产权面积的限制性条件，出售方通过巧妙设置房屋面积及制定适当销售价格，针对特定目标群体客户进行销售，达到利润最大化。分割的每间商铺面积往往只有几平方米，在扣除分摊面积后套内面积更所剩无几，基本无独立使用价值。且现场实地勘查发现，商铺具体四至范围只停留在房产证的纸面记载中，现场各商铺未作任何实体间隔，投资者无法对所购买商铺实施实际控制，在返租期满后易引发大量租赁、物业管理、房屋分割及相邻关系纠纷。

三是一个商业项目成功分割后往往有几百、上千个小商铺，出售方通过报纸等媒体大量投放广告、派发宣传单张、发布虚假的招商成功信息等，吸引大量投资人购买，投资人和出售方双方产生纠纷后，容易引发投资人集体与出售方交涉、示威、信访等影响社会稳定的群体性事件。

为此建议：

一、从民生及维护社会安定团结的高度，重新审视现有商业、办公用房分割测绘、登记制度。针对目前格仔铺买卖乱象及弊病，对产权人商铺分割测绘、登记的申请进行目的性审查，重新修订实施严格的商铺分割测绘、登记制度。

二、设置分割商铺的最低产权面积的限制性条件，以保证分割后的商铺具备事实上的独立使用价值。

三、分割的商铺应进行实体间隔，不符合规定的不予核发产权证，加强对该类商铺现场情况的实时监控。据了解，当前国内城市如上海已经对商场分割转让作出专门规定，明确分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。该做法具有一定的借鉴意义。建议结合本市实际情况，制定出台相应细则，防止出售方利用信息不对称及优势地位损害买受人利益。

四、应设置分割后商铺转让的限制性条件，加强分割后的转让监管。对于超过一定数量买受人的，建议房管部门进行备案，将出售商铺的行为纳入监管范围，有效防止出售人为谋取暴利而罔顾投资者利益的违法销售行为及因买卖纠纷引发的群体性事件。

以上建议请认真研究处理，并在三十日内将反馈意见函告本院。

联系人：李新程

                             二O一二年十二月二十九日