司 法 建 议 书

穗中法民建〔2012〕5号

广州市**局：

近来，我市两级法院陆续受理了多宗涉及直管房租赁纠纷的民事案件。此类案件的焦点问题均集中在出现合同约定解除事由情形下租赁合同应否予以解除。两级法院在审判工作中发现，大量的直管房承租方通过虚假离婚、虚假转让以及增加同住人员等多种方式规避合同解除，上述现象对于交易安全、社会稳定造成的影响应引起高度重视。为促进我市直管房租赁管理的规范发展，特向贵局提出如下建议：

一、建议规范直管房租赁合同格式版本，杜绝承租方规避合同的行为。建议贵局在《广州市直管房租赁合同》“签订本合同后，本人或配偶获得自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交还”的约定中，增加约定解除条件成就后，承租人再行转让房屋或因配偶取得自有产权房屋而解除婚姻关系情形下，出租方是否有权收回房屋的内容。通过规范合同约定解除条件，减少住户因恶意阻碍条件成就而产生的法律风险，合理保护受让人的交易安全利益。

二、建议加强对直管房同住户人员的监管和规范，确保直管房的保障范围。根据直管房租赁合同的约定，承租人或共同居住人需要确认没有自有产权房屋，如有虚假，出租方有权解除合同并收回房屋。但是，实践中有大量直管房租赁合同对于同住户人员的情况约定不明，因此，建议贵局在租赁合同中与承租人共同明确租赁人的同户籍人员或共同居住人员的数量及基本情况，并将上述内容以附件形式载入合同内容。同时，对建议如同住人员符合公房配给范围情形下，能否有权继续履行租赁合同作出明确规定，避免承租人以同住人员无搬迁去处而拒绝交还房屋所产生的诉讼。通过定期对直管房屋的实际居住人员进行检查、监督，保障直管房真正用于解决住房困难的住户。

三、建议健全对承租人承租资格的审查制度，避免将不符合承租条件的人员纳入租赁范围。实践中，发现有部分承租人在租赁合同签订之前或合同再次续签之前已经实际取得自有产权房屋，但因房管部门对于产权房屋的信息掌握滞后或资格审查不严，仍然将其纳入分配对象，因此，建议贵局通过建立健全承租人产权房屋档案资料，切实掌握承租人取得产权房屋的时间以及增减变化情况，对不符合承租条件的人员不再续签租赁合同。

以上建议请认真研究处理，并将处理意见或处理情况函告本院。

联 系 人：民五庭  张怡

二O一二年 八 月 三十 日