中介公司职员未披露 “凶宅”信息售房构成欺诈

——彭其江与岑道航房屋买卖合同纠纷案

郑怀勇  林北征

要点提示：

依照公序良俗与交易习惯，房屋内曾发生住户非正常死亡的事实，足以影响购房人的交易意愿。卖方负有披露房屋真实情况的义务，其对获知房屋情况具有便利渠道和业务常识等优势，并以非市场价格购买房屋后短期内转卖，不能排除其对“凶宅”细节知情的可能，应认定其构成欺诈行为，其与购房者签订的房屋买卖合同可予以撤销。

案例索引：

一审：广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2132号。

二审：广州市中级人民法院（2019）粤01民终3440号。

一、案情

上诉人（原审被告，反诉原告）：岑道航。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：彭其江。

原审第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行。

2017年12月9日，岑道航（卖方）、彭其江（买方）以及广州市番禺区钟村仲银地产咨询服务部（经纪方）共同签订涉讼《房屋买卖合同》，成交价为363万元。各方依约交易后，彭其江取得涉讼房屋《房地产权证》。2018年3月5日，彭其江以岑道航隐瞒其房产中介人员身份，隐瞒涉讼房屋曾发生非正常死亡案件构成欺诈为由，诉至法院，请求撤销其与岑道航签订的《房屋买卖合同》，岑道航返还彭其江已支付的购房定金、房价款、契税、中介服务费、按揭服务费等费用，并参照成交价10%承担违约过错责任。岑道航提出反诉，要求彭其江向其支付购房余款及利息损失、违约金等。一审法院根据彭其江申请向房屋辖区派出所发函询问，确认涉讼房屋原业主报案称其儿子于2015年5月20日在涉讼房屋走廊处上吊自杀。

二、裁判

广州市番禺区人民法院一审认为，岑道航作为中介公司工作人员，未能充分举证证实其系按照市场价格购买涉讼房屋，并且结合其在房屋购买后半年左右时间且在明知自己已无购房资格的情况下即将自称用于自住的房屋另行出售给彭其江，无法排除其对涉讼房屋曾发生非正常死亡事件知情的可能。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，岑道航作为交易卖方，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则，应认定构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：撤销案涉《房屋买卖合同》；彭其江限期将房屋交还给岑道航管业；岑道航向彭其江返还定金与购房款、支付赔偿损失、中介服务费等；驳回岑道航的全部反诉诉讼请求。

宣判后，岑道航提起上诉。

广州市中级人民法院二审认为，关于岑道航出售涉讼房屋时是否存在隐瞒或欺诈行为，根据彭其江一审提交的证据及岑道航陈述，岑道航是广州市宗信房地产中介有限公司的工作人员，尽管岑道航抗辩称其仅从事行政工作，在本次房屋买卖交易中仅为普通买家，但岑道航作为一名中介公司的员工，在购买涉讼房屋之前，对涉讼房屋相关情况的了解本身较普通购买者有更为便利的优势。再从岑道航在庭审中提交的多个案涉小区购房群或租房群等微信群信息来看，岑道航较一般购买者更容易了解接收到涉讼房屋的相关信息资料。另，岑道航作为特殊行业人员，在出售涉讼房屋时亦未主动向彭其江告知其职业情况。根据岑道航提供的在广州市番禺区国土资源和规划局备案登记的其与前业主签订的《房屋买卖合同》以及购房款支付凭证，岑道航虽然主张其是符合当时市场价格即以208万元购买涉讼房屋的，但从岑道航所提供的支付凭证来看，仅显示其向卖方支付的款项为179万元，另29万元岑道航虽表示是现金支付，但并未提供相关的收据予以证实。故，岑道航主张其系符合涉讼房屋当时的市场价购买涉讼房屋，缺乏理据。根据前述《房屋买卖合同》显示，当时交易的经纪方为广州市宗信房地产中介有限公司，该公司就是岑道航就职的公司。岑道航声称涉讼房屋是出于自住的目的所购买的，但其并未提交相关的证据证实其在购买后有对涉讼房屋进行居住使用。据此，岑道航作为中介公司工作人员，未能充分举证证实其系按照市场价格购买涉讼房屋，并且结合其在房屋购买后半年左右时间且在明知自己已无购房资格的情况下即将自称用于自住的房屋另行出售给彭其江，无法排除其对涉讼房屋曾发生非正常死亡案件知情的可能。为此，对岑道航声称购买房屋时对涉讼房屋曾发生非正常死亡事件不知情，一审法院不予采信并无不当。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，岑道航作为交易卖方，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则。对岑道航隐瞒涉讼房屋的真实情况的行为，一审认定其构成欺诈行为无误，二审法院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民节诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决：驳回上诉，维持原判。

三、评析

诚信是社会主义核心价值观的重要内容，是公民基本道德规范，更是社会主义市场经济的基础。近年来，我国二手房市场出现较多“凶宅”退房的民事纠纷。此类案件与人们生活密切相关，引起了社会公众的广泛关注。本案与一般“凶宅纠纷”不同，房地产中介公司行政人员先行购得房屋后，再行倒卖。房地产中介公司职员比外界掌握更多的房产市场行情和房源信息，其在从业业务时理应利用信息优势最大限度地为客户谋利益。本案中，房地产中介公司职员先行购得房屋后在短期内倒卖，未如实告知购房人该房屋的特殊情况，导致购房人违背真实意愿购买房屋，违背了基本的职业道德和诚信原则，构成合同欺诈，应当受到法律的规制。

（一）“凶宅”信息可显著影响房屋交易意愿

对“凶宅”概念的理解，不同的地区、不同的人所持有的认识均有不同。本案应从一般人的通常理解来界定“凶宅”的概念。通常认为，曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”，具体包括发生他杀（主要是故意杀人事件）、自杀以及意外事件（如煤气泄漏、突发火灾、意外触电）等情况，这在理论与实务中都已基本达成共识。也有观点认为，房屋内曾经有人自然死亡，或即使死亡事件虽未发生在室内，而是发生在该楼层或者周围一定区域内，也属于“凶宅”。从法律意义上讲，不宜过于宽泛地认定“凶宅”，应严格限定在非正常死亡的房屋内。按此理解，本案所涉房屋因发生过自杀事件，而认定属于“凶宅”是符合常识理解的。

对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信，而是一种民间习俗。“凶宅”问题的产生和中国人根深蒂固的民俗文化有关。民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，已经深深进入了中国人的内心，是客观存在并有一定合理性。在法律层面上，这种合理的习俗可归为善良风俗，受法律保护。在现实层面上，民众购买房屋的目的是平安舒适，“凶宅”虽在物理性质上并无瑕疵，但显然会影响人们的居住心理，使得房屋实际价值受到贬损。作为卖房者，如果为尽快变卖或谋求差价而故意隐瞒“凶宅”事实，则明显违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成对购房者的欺诈。

（二）卖方负有“凶宅”及时告知义务

违反“凶宅”信息披露义务的行为主要是故意隐瞒真实情况，即指出卖人虽未就合同订立具有重要性的关联信息做出虚构，但却以一定行为（作为或不作为）掩盖或阻碍对已知的关联信息做真实披露。审判实践中，多为以下三种情形：一是买受方有事先知道“凶宅”信息的可能性，因信息的不确定而向出卖方求证，出卖方予以否定回答，或者回答含糊不明确；二是出卖方认为或侥幸认为买受方可能知道“凶宅”信息，比如居住在同一个小区，或者媒体有所报道，买受方没有主动询问，出卖方亦不主动告知。三是除非出卖方主动告知，买受方基本不可能知晓“凶宅”信息。

本案中，房屋出卖方主张涉讼房屋是否发生有人自杀事件并不会影响其购买房屋，前业主出于成交目的不声张“凶宅”事实，故未询问或被告知相关情况。但不管买受方是否事先知道、是否主动询问，由于“凶宅”属于物之瑕疵，按照诚实信用原则，出卖方作为信息优势方，对于依民间习俗会影响物之交换价值的“凶宅”，在出卖时均应积极主动告知“凶宅”信息，全面履行合同义务，而不能以买受方有可能知道作为不予告知的抗辩理由，不能将“凶宅”信息的披露义务附加于作为信息获取弱势方的买受方。买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务，其询问与否均不影响出卖方的告知义务。出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务，属于故意隐瞒真实情况，符合民法上欺诈的构成要件。  

（三）因职业背景所获交易优势应被规制

房屋中介公司及员工比外界掌握更多的房产市场行情和房源信息，其在从事业务时理应利用信息优势最大程度地为客户谋利益，促成买卖双方达成协议，从而发挥中介机构在市场经济中应当起到的消除“信息不灵”障碍、降低交易成本、促进市场流通、优化资源配置的市场功能。目前，我国关于房地产买卖居间如实告知的相关法律规章，以《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定为典型，[1]此外，还见于如《房地产经纪管理办法》等各类规章、通知、办法。上述规范文件均要求房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。本案中，虽出卖方主张其不具备房地产经纪人资格，但并不能成为逃避全面履行房屋买卖合同义务的托辞。出卖方以自身工作便利建立了交易信息获取优势，对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价，侵害购房人正当利益，应当受到法律的规制。

本案相关证据显示，为前业主提供交易撮合服务的经纪公司就是本案房屋出卖方就职的公司，且出卖方声称涉讼房屋是出于自住的目的购买，但并未提交相关的证据证实其在购买后有对涉讼房屋进行居住使用。其对涉讼房屋相关情况的了解本身较普通购买者有更为便利的优势，在出售涉讼房屋时亦未主动向买受方告知其职业情况，也无法证实以市价购得涉讼房屋，并在半年内直接转售，无法排除其对涉讼房屋曾发生非正常死亡事件知情的可能。

（作者单位：广州市中级人民法院、广州互联网法院）