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出租人进行私力救济的正当性及其限度
【发布时间:2019-10-08 18:29:58】 【稿件来源:法庭2019-3】 【作者:谭红玉、眭翘】 【关闭】

出租人进行私力救济的正当性及其限度

——张某诉广州市荔湾区茶街葵蓬股份合作经济联合社租赁合同纠纷案

谭红玉 眭 翘

要点提示:在租赁合同纠纷中,租赁关系解除后,承租人未在合理期限内履行搬迁义务,出租人为维护自身合法权益,在未超过必要限度,未违背公序良俗的情况下实施私力救济,具有正当性,可以认定该救济行为并未明显超出合理行使出租人所享有的解除租赁关系的权利范畴。

案例索引:

一审:广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初7896号。

二审:广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终2132号。

一、案情

上诉人(原审被告):广州市荔湾区茶街葵蓬股份合作经济联合社(以下简称葵蓬经联社)。

被上诉人(原审原告):张某。

201261日,张某与葵蓬经联社签订合同,约定葵蓬经联社将穗盐路9号之一房屋,穗盐路11号东空地出租给张某用作餐馆使用,租期从201261日起至2015831日止。合同到期后,双方没有续租,张某继续使用案涉场地。2016811日,张某向葵蓬经联社书面申请在201691日至20161231日期间临时借用案涉场地,愿意缴纳8万元作为一次性管理费用。葵蓬经联社表示同意。

201784日,葵蓬经联社向张某发出退场通知,称葵蓬经联社对张某临时租用的穗盐路9号之二及空地的场地进行“三资”交易,要求张某在2017820日前退回场地。如张某仍想继续使用该场地,必须经过“三资”交易竞得该物业。同年817日,张某参与穗盐路9号、11号东空地的“三资”交易竞价失败。至晟公司中标取得穗盐路9号、11号东空地的经营使用权。同年828日,葵蓬经联社与至晟公司签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》,将葵蓬穗盐路9号、11号东空地的自有厂房及其附属设施使用权出租给至晟公司。同年91日,葵蓬经联社与至晟公司办理了书面场地移交手续。

2017914日,至晟公司向张某发出《通知函》,称张某与其对物业租赁事宜未达成一致,要求张某在918日前清理撤场,否则物业内未清理的物品当做张某自愿放弃。同年919日,葵蓬经联社在张某的经营场所张贴《关于清场的通知》,称其按照竞得者的申请,要求张某于2017921日前清场并交还场地,否则视为张某放弃场内所有财产物资,对场地进行停水停电处理。同年922日、926日,葵蓬经联社在张某的经营场所张贴《通知》,要求张某退场。其中葵蓬经联社提供的照片中,有一张922日在电表箱贴封条的照片。926日,张某仍在案涉场地经营。2017927日,张某因葵蓬经联社停电报警。2017928日,张某委托评估公司评估损失为442963元。双方就案涉纠纷无法协商一致,张某遂诉至法院,请求判令:葵蓬经联社应对其在2017919日至2017929日期间多次恶意停电、恶意损害张某私有财产,给张某造成损失的行为承担赔偿责任。

2017929日,张某、葵蓬经联社通过茶街人民调解委员会达成调解协议。同年102日,张某撤出案涉场地。

二、裁判

广州市荔湾区人民法院一审认为,不定期租赁关系中,出租方可随时解除合同,但应给予公平合理搬迁期,承租人也应及时搬迁。在张某拒不搬迁的情况下,葵蓬经联社应通过合法途径予以解决。现葵蓬经联社通过单方停电及强行清场要求张某交还场地的方式不符合法律规定,行为存在过错,造成张某财产损失,应当赔偿。一审法院酌定按评估金额的70%确定张某的损失。故判决:一、自本判决发生效力之日起十日内,葵蓬经联社向张某赔偿食材损失310074元、评估费3150元;二、驳回张某的其它诉讼请求。

宣判后,葵蓬经联社提起上诉。

广州市中级人民法院二审认为,租期届满之后,双方未续签合同,张某继续使用租赁场地,葵蓬经联社继续收取租金,双方之间成立不定期租赁关系,双方均可随时主张解除租赁关系,但应给予对方合理期限。张某于2017817日参与案涉场地在“三资”交易平台的竞价失败,亦知晓案外人至晟公司中标。至此,张某应合理预知其将无法继续承租案涉场地的事实。张某虽否认葵蓬经联社在2017919日之前有直接通知其撤场,但确认至晟公司在2017914日曾向其发出《通知函》要求其撤场,结合至晟公司在此之前已中标案涉场地的承租权的事实,此时张某理应为退场作充分准备。而在葵蓬经联社于2017919日在现场张贴《关于清场的通知》明确要求张某限期退场之后,张某仍继续占用案涉场地进行经营。在此情况下,葵蓬经联社于2017922日对案涉场地进行短暂断电,于26日再次断电并于28日在张某在场的情况下将张某存放于案涉场地的物品搬离,而现有证据不能证明葵蓬经联社曾擅自处置张某的物品。因此,葵蓬经联社的行为并未明显超出合理行使出租人所享有的解除不定期租赁关系的权利范畴,张某主张葵蓬经联社断电及自行清场的行为构成侵权,依据不足。即使张某实际遭受了食材损失,由于葵蓬经联社已在合理期限内主张解除不定期租赁关系并多次催告张某退场,张某继续占用案涉场地进行经营已失去合法依据,其遭受损失系因自身原因所致,与葵蓬经联社的行为之间并不存在法律上的因果关联,相应的法律后果应由张某自行承担。因此,原审判决葵蓬经联社向张某赔偿食材损失310074元有失妥当,应予纠正。故二审判决撤销一审民事判决,驳回张某的全部诉讼请求。

三、评析

在我国,公力救济虽然是救济的主要渠道,但是私力救济在纠纷解决中仍然扮演着重要角色,补充着公力救济的不足。正当的私力救济具有与法的价值相契合的一面,但为了防止泛化与异化,私力救济也应控制在必要的限度内。在租赁合同纠纷中,租赁关系解除后,承租人未在合理期限内履行搬迁义务,出租人为维护自身合法权益,在未超过必要限度,未违反公序良俗的情况下实施私力救济,具有正当性,可以认定该救济行为并未明显超出合理行使出租人所享有的解除租赁关系的权利范畴。

(一)“合理期限”之“合理”的理解

“合理期限”在《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)条文中多次出现,就合同法律行为而言,它是指一方当事人要求另一方当事人履行义务的时间界限。对于“合理”的理解,一般情况下可结合交易习惯、商业惯例、当事人认可的情理、行业规则以及同类案件的判决等进行分析。

我国《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该条是关于不定期租赁合同解除后的处理规则,基于诚实信用原则,出租人应在合理期限之前通知承租人。而把握承租人知道或者应当知道合同将要解除的时间节点,是认定“合理期限”的关键。承租人知道或者应当知道,既包括出租人的正式通知,也包括因某些行为或事件的发生,致使承租人对合同解除有合理的预知。把握“合理期限”还应根据承租人的经营状况、经营性质、客观可能性等来考虑该期限是否能为退场作必要准备。承租人在一定期限未履行搬迁义务,经出租人催告后仍不履行,此时,承租人的履行意愿和诚信便值得怀疑。

本案中,双方签订的租赁合同约定的租赁期限已于2015831日届满。租期届满之后,双方未续签合同,张某继续使用租赁场地,葵蓬经联社继续收取租金,双方之间成立不定期租赁关系,双方均可随时主张解除租赁关系,但应给予对方合理期限。张某于2017817日参与案涉场地在“三资”交易平台的竞价失败,亦知晓案外人至晟公司中标。至此,张某应合理预知其将无法继续承租案涉场地的事实。张某虽否认葵蓬经联社在2017919日之前有直接通知其撤场,但确认至晟公司在2017914日曾向其发出《通知函》要求其撤场,结合至晟公司在此之前已中标案涉场地的承租权的事实,此时张某理应为退场作充分准备。而在葵蓬经联社于2017919日在现场张贴《关于清场的通知》明确要求张某限期退场之后,张某仍继续占用案涉场地进行经营。在此情况下,张某明显在超过合理期限后仍继续占有场地,拒绝退场,其履行意愿和诚信值得怀疑。

(二)出租人进行私力救济的正当性及其限度分析

承租人拒绝撤场腾房,出租人的救济途径大致有两种:一是私力救济,即依靠单方力量或者双方协商和解来解决纠纷;二是公力救济,是指国家机关依据权利人的请求而介入纠纷进行居中裁判或调解的纠纷解决方式。公力救济的优点是手段合法,可以避免双方激烈的冲突,但耗时长、费用高。因此,出租人一般都会优先依靠自己的力量去救济权利。其实,控制在合理限度的私力救济有其正当性基础,能在更短的时间内取得更大的成效。

1.正当性基础。

1)私力救济的法价值诉求。法的价值是多元的,正当的私力救济符合法的秩序、自由、正义等基本价值理念。人类自我保护的本能是私力救济得以盛行的根本原因。从自然法的角度出发,每个人都有保护自我的权利。通过自我保护实现权利的救济,是一种自生自发的有序模式。这种自生自发的私力救济,体现了纠纷解决的自治性和自主性,而个人实现私权的自由意志也成为权利行使与保护的原动力。同时,私力救济的行为在实质上就是对不正义最直观的反抗,符合人类惩恶扬善的本性,体现了最朴素的正义观。

2)补充价值的体现。由于公力救济有其难以克服的缺陷,私力救济的存在就不可避免,并具有补充公力救济职能的价值。救济的直接性,是私力救济最直观的优势。它省去了因寻求公力救济而需要花费的大量时间和金钱成本,从而高效率的达到自己想要的结果。在公权力无法救济或者救济成本过高的情况下,法律不能要求一个理性人作出更不利于自己的选择,私力救济的存在便具有其经济基础。在纠纷发生后,当事人首先尝试协商或自主解决通常是最普遍也是最合理的选择。

2.限度控制。

私力救济具有与法的价值相契合的一面,但因人具有非理性与破坏性的一面可能导致救济的泛化与异化,从而背离法价值的基本理念。因此,只有将私力救济控制在必要限度内,才能避免权利主体对其私权的自我救济偏离正常的轨道。在财产性法益的私力救济中,救济主体往往因为超过必要限度而转化为侵权行为。合理限度是判断私力救济正当与否的基本标准。

首先,对于手段行为的违法性判定。私力救济的手段是必要的,目的应是实现合法权利并解决纠纷,其目的范围不应超过其所享有的权利,不得借救济之名,行侵犯他人合法权益之实。私力救济行为的程度应当在公众可以接受的范围之内,没有明显的违背公序良俗,没有规避法律的效力性强制性规定。同时,在权利人的权利应当或者已经得到恢复后,须立即停止该救济行为。

其次,对于行为后果的评判。私力救济的手段应具有相当性,不能引起严重的后果。在救济财产性法益过程中若造成人身损害,则应视为手段不相当,超过了必要限度。至于财产损害的判定,从直观的量上分析,如因财产被非法占有,在行为人实施取回行为后,行为人现占有的份额不得超过原被占有的份额。从质的方面分析,应以私力救济行为没有造成社会危害性为限。

本案中,在张某应合理预知其将无法继续承租案涉场地及确认收到《通知函》要求退场的情况下,理应为退场作充分准备。葵蓬经联社于2017919日在现场张贴《关于清场的通知》明确要求张某限期退场,张某仍继续占用案涉场地进行经营。在此情况下,葵蓬经联社于2017922日对案涉场地进行短暂断电,于26日再次断电并于28日在张某在场的情况下将其存放于案涉场地的物品搬离。该断电行为手段显著轻微,既未对承租人的人身造成侵害,也未直接破坏承租人的财产,更未损害社会公共利益,违背公序良俗。故,该断电行为并未明显超过限度。虽然葵蓬经联社将张某存放在场地的物品搬离,但现有证据不能证明葵蓬经联社曾擅自处置张某的物品。因此,葵蓬经联社的行为并未明显超出合理行使出租人所享有的解除不定期租赁关系的权利范畴。

(作者单位:广州市中级人民法院)

 

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