关于“双解除”纠纷案件相关问题的研究——以问题楼盘涉“双解除”纠纷处置为研究对象
【发布时间：2024-04-17 18:05:51】 【稿件来源：广州市花都法院】 【作者：广州市花都法院】 【关闭】
关于“双解除”纠纷案件相关问题的研究
——以问题楼盘涉“双解除”纠纷处置为研究对象
广州市花都区人民法院（综合审判庭）课题组[1]
内容摘要：
因开发商违约导致商品房预售合同与按揭贷款合同均解除的纠纷中,购房人是否应与开发商共同承担剩余贷款偿还责任，最高院先后针对同一事实有不同的裁判观点：（2017）最高院民终683号判决认为应坚守“合同相对性”原则，购房人与开发商共同向银行承担还款责任。（2019）最高法民再245号判决则认为，应充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡，由开发商向按揭银行承担还款责任。此类纠纷属于房地产市场与金融业交叉衍生的新问题，关涉社会民生及金融安全，亟需统一裁判尺度。
本文坚持问题导向、目标导向，着重围绕在商品房预售合同及按揭贷款合同均解除后，购房人是否应与开发商共同承担还款责任的问题，阐述在“预售+按揭”购房模式下，强化整体意识，动态看待“两合同三主体四关系”，依托“合同联立”的法理基础，运用解释论方法，提出统一裁判尺度的思路，即在商品房预售合同及按揭贷款合同解除后，应由开发商单独承担贷款偿还责任。强调政府在涉问题楼盘“双解除”纠纷中非诉解决机制的重要作用，同时明确市场主体各司其职，以期实现各方利益平衡，维护房地产行业持续稳定健康发展。
关键词：双解除；还款责任；裁判路径；预售资金监管
目 录
工地停工、楼盘烂尾、开发商资不抵债进入破产程序等问题接连爆发，引发一波又一波断供潮，购房人与开发商所涉的交房矛盾进一步牵连到银行按揭贷款的偿还，各方矛盾冲突甚嚣尘上，迅速成为社会热点问题。该问题属于房地产市场与金融行业交叉衍生的新问题之一，归根结底源于我国“预售+按揭”的主流购房模式。购房人、开发商与银行三者因两合同形成紧密的四重法律关系，牵一发而动全身。本文所述涉“双解除”纠纷是指购房人与开发商之间的商品房预售合同、购房人与银行之间的按揭贷款合同均解除的纠纷。早期房地产市场如火如荼、房价持续攀升，购房人很少主张“双解除”，故用于规制该行为的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条[2]（原第二十四条、二十五条）的司法解释——“联动解除机制”多处于沉寂状态，显少触发。随着经济下行压力加大，在疫情反复冲击和外部环境复杂严峻的形势下，房地产市场经济萎靡不振，开发商资金链断裂，甚至因资不抵债进入破产程序；购房人因失业、收入锐减等因素影响还贷能力；银行则面临贷款权益无法实现的困境。反映在司法领域则是因房地产行业风险问题引发一系列商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷等，主要表现为购房人作为原告请求解除商品房预售合同、按揭贷款合同，并由开发商承担剩余贷款还款责任；银行以断供购房人与开发商为共同被告或单独以购房人为被告，要求解除按揭贷款合同并由购房人或购房人与开发商共同承担还款责任等。
审判实践中，各地法院裁判尺度并不完全统一，更有甚者出现如何裁判均面临被改判的困境，不仅严重影响司法公信力，更会导致各方权利主体处于不稳定、不确定的状态，不利于社会经济及房地产市场的长期稳定发展，故此类纠纷亟需明确统一的裁判规则。本文坚持问题导向、目标导向，着重围绕在商品房买卖合同及按揭贷款合同均解除后，银行的贷款债权如何妥当实现这一核心问题，阐述在“预售+按揭”购房模式下，强化整体意识，动态看待“两合同三主体四关系”，依托“合同联立”的法理基础，运用解释论方法，提出统一裁判尺度的思路，即在商品房预售合同及按揭贷款合同解除后，应由开发商单独承担贷款偿还责任。强调政府在涉问题楼盘“双解除”纠纷中非诉解决机制的重要作用，同时明确市场主体各司其职，以期实现各方利益平衡，维护房地产行业持续稳定健康发展。
商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，分为现房和期房。其中期房也称待建房屋、楼花，指正在建设中的房屋。商品房预售是指开发商企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或房价款的行为。商品房预售制度发展前，因开发商没有足够的建房资金且购房人没有足够购房资金，香港开启了“卖楼花”[3]的新模式，购房人可以先支付房屋总售价的部分作订金，收到多少资金则建几层楼房，在出售房屋时，也摒弃了以往只出售整栋楼的模式，按已建成的层数逐层售卖。我国内地商品房预售制度即源于香港的“卖楼花”，其优势在于降低了开发商的融资难度，该交易方式快速从香港传至我国内地。
20世纪80年代以来，我国在实行房屋商品化和城镇住房制度改革的过程中，商品房预售制度作为一种新的房地产销售方式被广东深圳等沿海城市引进以后，很快在内地普遍推行，并在法律上得到确认。伴随着预售制度的广泛推行，按揭制度也应运而生。按揭是英美法中的一项担保制度，在这种担保形式下，按揭人需要将其财产权利非终局性地转让给按揭权人，如果按揭人履行了合同中规定的还款义务或符合其他条件，该项财产权利就会返还给按揭人。[4]商品房买卖交易中，因可以通过银行按揭支付大部分房价款，从而吸引了多数通过“首付款+按揭款”的方式支付购房款的购房人，且逐渐成为主流购房模式。该模式同时能为银行提供利润增长点，增加银行贷款收入，因此商品房“预售制度+按揭制度”可同时满足开发商、购房人、银行三方主体的不同利益需求，成为社会经济生活中为人们所乐意选择的购房方式，也对推动普通民众居住条件改善，提高人民生活质量，推动社会高质量发展，进一步促进房地产行业继续活跃和国民经济稳定发展起到重要作用。
商品房预售制度发展至今，已经形成了一整套较为规范的流程[5]，商品房的预售款应进入开发商在银行开立的预售款专用账户，开发商则应坚持专款专用原则，将款项用于所开发项目的工程建设。在香港，商品房的预售款必须存到指定账户并交由律师监管,提取和使用预售款的规定严格，手续繁杂，有利于预售资金的闭环监管，确保专款专用。《广东省商品房预售管理条例》第三十三条规定，开发商使用商品房预售款时，开户行应根据房地产交易登记机构的核准同意，方能支付预售款。然实务中，开发商为尽快筹集建设资金、减少投资成本、降低投资风险，通常违法操作、违规销售，预售资金也易变成开发商的资金池。开发商盲目无序扩张，将原应用于建设的资金挪作他用，增加了资金使用风险，可能发生资金链断裂的连锁反应，从而导致房屋质量问题、延期交房、延期办证、楼盘烂尾等情形。购房人则面临无法收房且仍需偿还银行贷款的困境。购房人一旦选择停贷，且开发商资不抵债，银行则可能承担贷款坏账压力。
开发商、购房人、银行三者之间形成了“两合同三主体四关系”的法律关系，即开发商与购房人之间的商品房预售合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系、开发商与银行之间的阶段性担保关系，以及购房人与银行之间就房屋的抵押关系。商品房预售合同与按揭贷款合同及抵押合同属不同法律关系，体现了相互独立性，同时也存在极为紧密的关联性。一是购房人与开发商签订的商品房预售合同。商品房买卖合同实质是所有权保留的买卖合同[6]，是整个按揭制度的基础；二是购房人与银行之间的按揭贷款及抵押担保关系。一方面，购房人支付一定比例的首付款与向银行贷款来支付购房的剩余费用，后再向银行定期偿还贷款直至清偿本息。另一方面，银行作为贷款方，不可能无条件地将贷款出借给购房人，因此通常会要求购房人提供担保。因所购房屋尚不具备完整的房屋形态，并未成立真正意义上的物权，通常会为银行设置抵押预告登记，银行作为抵押预告登记权利人，在房屋建设完毕且具备设立本登记条件时，抵押预告登记转化为抵押登记。在购房人不能按约及时还款时，银行可诉请法院拍卖或变卖抵押房屋并优先受偿；三是银行与开发商之间的阶段性担保关系。因建造、销售房屋直至购房人偿还贷款的期限长达几十年，可能会出现购房人资金状况恶化而无力偿还贷款等情形，因此中国式按揭创造性地加入了开发商的保证责任，有利于降低银行的放贷风险，提高安全性[7]。按揭贷款合同通常约定，若购房人在取得房产证且办妥抵押登记前未依约支付贷款本息，银行基于开发商应承担的阶段性担保责任，有权向开发商追偿。
从合同订立而言，按揭贷款合同的成立依赖于商品房预售合同的成立；就合同履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房预售合同的履行。当商品房预售合同解除时，按揭贷款合同是否继续履行成为现实问题。审理此类纠纷时，必须充分考虑“预售+按揭”模式下，各合同之间的密切联系以及各方权利义务的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性造成三方权利主体的利益失衡。
（图一 两合同三主体四关系）
“预售+按揭”的购房模式短板逐渐暴露，一方面，工地停工、楼盘烂尾或开发商资不抵债进入破产程序等问题频发，引发购房人断供。另一方面，预售资金监管缺位，未能确保房屋预售款专款专用。房地产市场的波动及相关政策的变动给银行的按揭贷款业务带来风险，交房矛盾进一步牵连银行按揭贷款的偿还。根据国家统计局数据，2018年至2023年，全国累计有超过200万套房贷出现断供。2023年全国断供房数量达到24.8万套，同比增长27.5%。全国法拍房数量达到50.6万套，同比增长19.8%。[8]断供房及法拍房逐年增加并于2023年达到历史新高，地区主要集中在三四线城市、部分二线城市及一线城市部分行政区域，对房地产市场和金融行业带来一定的冲击。
一方面，楼盘烂尾多因预售资金未进入专门监管账户或被挪作他用，导致预售资金制度悬空，未能严格落实。银行作为预售款专用账户的开户行，怠于行使监管义务，导致开发商将预售款挪作他用，银行存在违规放贷的行为。虽中国人民银行早于2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。但实践中，大部分房企未能严格落实通知的规定。另一方面，近20年来，我国房地产市场发展迅速，金融机构对房地产领域发放的贷款规模不断扩大，各大商业银行之间亦存在激烈竞争，部分地区金融机构过度放贷也加剧了银行贷款难收回的不良局面。
二、涉“双解除”纠纷案件的实证分析
为体现最高院在短短两年内关于涉“双解除”纠纷案件中裁判观点的变化，本文梳理了最高院在同一事实中对于购房人是否应与开发商共同承担还款责任的案例，具体如下：
原告王忠诚（以下简称购房人）与被告中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称银行）、青海越州房地产开发有限公司（以下简称开发商）等商品房预售合同纠纷一案，购房人向青海高院诉请解除商品房预售合同、按揭贷款合同及抵押合同，由开发商返还首付款及偿还剩余贷款等。青海高院均予以支持。银行不服，向最高院提起上诉，最高院作出（2017）最高院民终683号判决（以下简称683号判决），认定：因开发商违约导致商品房预售合同及按揭贷款合同均解除。银行就案涉房屋办理了抵押登记。抵押物是案涉房屋，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，故实际上的抵押人是开发商。因商品房担保贷款合同的特殊性，贷款实际由银行直接支付给了开发商的账户，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第二十五条（现第二十一条）第二款的规定，开发商应将剩余贷款本息还给银行。但该款的本义并未免除购房人（借款人）的还款义务。因开发商将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房人的委托向银行归还贷款本息，其所还款项即购房人的还款，但还款义务人仍然应是借款合同的借款人，根据合同相对性原理，购房人才是借款合同的借款人，开发商不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负还款义务。该款如此规定是考虑按揭合同的特殊性，因开发商直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和按揭贷款合同均解除后，就没有必要由开发商将银行支付的贷款先归还给购房人，再由购房人归还给银行，而是直接由开发商归还给银行。因此，一审判决开发商承担对银行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除按揭贷款合同中购房人的还款责任错误。鉴于银行在一审中的诉讼地位是被告，其未对购房人提出诉请，根据民事诉讼不告不理原则，购房人应如何承担责任，最高院不予审理。
后银行作为原告以购房人为被告、开发商为第三人向西宁中院提起金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）青01民初151号，银行请求购房人与开发商共同偿还借款本金等。该院认为本案纠纷的起因在于开发商未按约定向购房人交付房屋，商品房预售合同及按揭贷款合同的解除不能归责于购房人等。按揭贷款是根据借款人（购房人）的委托，由银行汇入开发商账户，因所涉合同目的无法实现，开发商继续占有贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给银行，让购房人与开发商共同承担还款责任,就意味着开发商有可能继续占有、使用借款，显然不妥。根据683号判决，已确定由开发商承担对银行剩余贷款本息的还款责任，并明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是开发商，应理解为银行对开发商在建商业用房享有抵押权。银行应选择先行申请强制执行开发商财产，特别是在开发商无其他财产可供执行时，其仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，无需另案起诉购房人。银行应根据683号判决的执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人（购房人）主张承担补充还款责任。银行向购房人个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人（购房人）、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据抵押合同载明抵押物的评估价值，鉴于商品房预售合同、按揭贷款合同及抵押合同被解除的根本原因在于开发商违约，鉴于贷款实际收取方为开发商、开发商为借款保证人、生效判决确认了开发商的还款责任，抵押物的抵押人是开发商，本案银行回避开发商的还款责任，回避押抵物处置变现，回避申请强制执行开发商，直接向借款人（购房人）主张与开发商共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除银行与开发商恶意串通的可能，如单独要求借款人（购房人）承担共同还款责任，不仅与生效判决和司法解释精神相悖，且是无限扩大借款人（购房人）责任。故购房人承责的前提是银行在穷尽对开发商的救济方式仍不能受偿，其又怠于向开发商行使权利，故其在本案中的主张不能成立，不予支持。后银行不服该判决，提起上诉，青海高院作出（2018）青民终199号民事判决，判决：撤销（2018）青01民初151号民事判决、由购房人（结合683号判决，实际上是由购房人与开发商共同承担）偿还借款本金等。
购房人就（2018）青民终199号生效判决向最高院申请再审，该案认为，第一，关于按揭贷款合同解除后的贷款返还责任主体问题。因开发商未按约定期限交付房屋，致使商品房预售合同解除，按揭贷款合同及抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。应由开发商返还收取的购房贷款本金及利息，购房人不负返还义务。第二，关于按揭贷款合同中相关格式条款的适用问题。合同约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，开发商将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房人的责任，根据合同法第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对购房人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。经最高院审判委员会讨论，作出（2019）最高院民再245号民事判决（以下简称245号判决），判决：撤销（2018）青民终199号判决；维持西宁中院（2018）青01民初151号判决。
最高院上述再审生效判决的作出可谓一石激起千层浪。纵观其就同一案件作出不同的司法认定，体现了对原司法解释第二十五条（现第二十一条）第二款存在完全不同的理解与适用。245号判决中援引了原司法解释第二十五条（现第二十一条）第二款，系出于充分考量商品房按揭贷款模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务的平衡，释放了保护无过错购房人权益的强烈信号，某种程度上突破了合同相对性，认可购房人在按揭贷款合同关系中的风险可以转让。但现最高院仍要求各地法院深入调研，望能给出最优解。
需要指出的是，上述案件中银行的抵押权已实际设立，与本文重点讨论的银行抵押权尚处于抵押预告登记状态，存在相当大的区别。因为当银行的抵押权利处于预抵押登记状态，将直接导致银行所承担的风险严重超过其合理预期。但结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称民法典担保解释）第五十二条关于抵押预告登记效力保障的相关规定，可以有效避免因房屋处于抵押预告登记状态对银行带来的不利影响，对此下文将作详细论述。
（1）案件数量
通过在“威科先行•法律信息库”网站上检索关键词“解除商品房买卖合同”“解除贷款合同”，案由“房屋买卖合同纠纷”“金融借款合同纠纷”，筛选日期为2013年10月1日起至2023年9月30日，共检索文书506篇。通过人工筛选，剔除不符合研究主题的案件240件，符合条件的共计266件。
基层法院、中院及高院审理案件数量分别为233件、29件和4件，分别占比88%、11%和1%。其中中院、高院判决支持由开发商承担剩余还款责任的比例分别为90%和100%。
（图二 审级情况）
山东省、广东省为判决数量最多的省份，占比约为30%。其中东部地区、中部地区和西部地区的案件数量之比为122件、46件和98件，比例约为2.5:1:2。通过分析可知，西部地区案件数量占比较高系因大量系列案。
（图三 地域分布）
第一，商品房买卖合同纠纷案由中，多为购房人要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并由开发商承担剩余还款责任；第二，金融借款合同纠纷案由中，多为银行起诉购房人及开发商要求承担剩余还款责任；购房人要求解除借款合同并免除自身还款责任。
第一种裁判思路为开发商单独承担剩余还款责任。此类判决占比92%[9]，判决主要理由如下：第一，从立法意旨角度，根据司法解释第二十一条第二款规定，开发商应为归还贷款本息的主体。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>理解与适用》（以下简称司法解释理解与适用）一书中认为，该款的立法初衷系基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的讼累，并在此基础上保护当事人的权利。[10]故从司法解释的表面上看是突破了合同相对性。第二，就个案正义而言，购房人在签订按揭贷款合同时，银行会将除首付部分外的剩余购房款项一次性发放给开发商，并由购房人偿还银行贷款本息。但该款项实际使用主体是开发商，且当开发商无法交付房屋时，购房人既不能占有、获取房屋所有权，还要为未实际使用的贷款承担还款责任。虽银行与购房人对开发商无法交付房屋均无过错，但就公平正义而言，购房人处于相对弱势地位，理应保护可能房财两空的购房人的利益。
第二种裁判思路为开发商与购房人均需承担剩余还款责任。此类判决占比7%，包括开发商承担还款责任，购房人承担补充清偿责任；购房人承担还款责任，开发商承担连带责任。判决主要理由如下：第一，贷款资金直接流向开发商，遵循资金来回一致抑或谁收款谁退款的原则，开发商应直接向银行返还剩余贷款本息。第二，根据合同相对性原则，购房人仍为按揭贷款合同中的借款人，应先由开发商在财产范围内承担偿还贷款责任，不足以清偿部分由购房人承担补充责任。
第三种裁判思路为由购房人单独承担剩余还款责任。此类判决占比1%，判决主要理由如下：第一，从条文内容来看，司法解释第二十一条只是规定将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷并案处理，由开发商将贷款本息一并返还给银行。但该条款并未排除或免除借款合同关系中借款人本应承担的合同责任，即当银行仅对购房人主张借款债权时，购房人应承担责任。第二，根据合同相对性原则，商品房买卖合同的当事人是开发商和购房人，而借款合同的当事人是银行和购房人，开发商并不直接参与借款合同，理应由购房人承担还款责任。第三，基于公平原则，银行为无明显过错方，当贷款本息无法受偿时，理应由责任主体购房人承担剩余还款责任。
由此可见，司法实务中主流裁判理念是支持开发商单独承担剩余银行贷款的还款责任。无论是要求开发商还是购房人单独偿还剩余贷款，银行均能接受，尤其是开发商经营发展势头良好，有能力偿还贷款，且购房人出于刚需及享受房价上涨带来的红利，自身也不会轻易断贷。但因个别开发商爆雷、购房人收入减少等因素，银行为保障自身贷款权益，大多期望能够得到开发商及购房人共同还款的双重保护。
通过检索截至2023年9月30日广州法院综合审判业务系统，其中基层法院共审理20件（其中1件二审审理中），17件已作出判决，3件撤诉。对于上诉的二审案件，广州中院多以调解或撤诉方式结案。案件多集中在花都法院及白云法院，且多涉及开发商云梯公司。
花都法院在审理涉“双解除”纠纷案件中面临的困境如下：2020年，花都法院审理典型的涉“双解除”纠纷，判决开发商将房屋首期款退还购房人并承担违约责任、开发商向银行承担剩余按揭贷款还款义务等。二审改判由购房人向银行偿还剩余贷款本息，开发商承担连带保证责任。后花都法院与白云法院遵循上述裁判规则在后续案件处理中判决购房人向银行偿还剩余贷款本息，开发商承担连带责任。二审亦改判由开发商承担贷款还款义务。后检索发现二审法院对于涉“双解除”案件多采取调解或由当事人自行撤诉的方式予以解决。
通过广州两级法院房地产审判业务部门的座谈了解到，对于涉“双解除”纠纷案件的处理，从公平角度出发，绝大多数法院认可245号判决的处理结果，但鉴于上级法院尚不明朗的处理意见，现广州法院在处理此类纠纷时多采取调解等方式。同时部分基层法院也认为，上述判决仍存在无法解释的问题。在商品房担保合同项下，银行与开发商之间没有任何交易关系，银行不可能主动向开发商支付贷款本金，而完全是根据商品房担保合同相对方（购房人）的指示向开发商支付贷款本金，银行向开发商支付贷款本金即表示银行已履行完毕商品房担保合同项下的贷款发放义务。贷款进入开发商的收款账户后即归开发商实际所有，银行不再享有贷款的所有权，故其要求开发商返还贷款缺乏明确的合同及法律依据。考察广州法院处理思路的变化，体现了从“折中”到“公平”，直至与245号判决的裁判理念相契合。早期，由购房人偿还剩余贷款、开发商连带承担还款责任，充分保障了合同签订各方的利益及整个社会的利益，尽量减小了对商品房市场的影响。若仅由开发商偿还剩余贷款本息，无疑加大了银行的风险。如银行承担过重风险，可能会造成其通过收缩按揭贷款规模来控制风险，流入房地产市场的资金逐渐减少，不仅无法保障政府“保交楼”政策的顺利进行，还可能导致房地产市场的发展受阻。因此依据合同相对性，判决购房人继续承担还款责任，开发商连带承担还款责任时，兼顾了各方利益。后期，从维护公平正义和社会稳定的角度出发，一方面考虑到银行抗风险能力和对开发商进行监管的能力均优于普通购房人。另一方面，受新冠疫情冲击，住房除了发挥促进经济发展的作用外，更应发挥保障民生的作用。因此，开发商作为合同违约方和贷款实际使用人，有责任担负偿还剩余贷款的责任，若将还款责任强加在普通购房人身上，不仅债务难以得到清偿，更会加剧社会矛盾，不利于社会稳定。如花都法院审理的其中一件“双解除”纠纷，二审法院改判由购房人承担还款义务、开发商对该债务承担连带保证责任。该案进入执行程序后，因购房人资力严重不足，在执行法官的调解下，购房人只能选择与银行达成调解协议，每月定期还款，严重影响了购房人的日常生活。
遵循二审处理类案的思路，现基层法院主要采取非诉方式解决，即便进入诉讼，也尽量采取调解或撤诉方式处理。基层法院也积极主动与住建部门（尤其是问题楼盘专班）沟通协调，贯彻“一楼一策”“一案一策”，避免简单下判。部分案件在“府院联动机制”作用下撤诉。
三、涉“双解除”纠纷案件的审理困境
（1）角色定位
银行在审查是否放贷时，需要综合购房人贷款资质及开发商情况决定是否发放购房贷款，以及在贷款发放后应加强对开发商的监管，避免资金受到损害。从民事法律调整关系方面，银行已依约向开发商足额发放贷款，履行了担保贷款合同项下的主要义务，不存在民事违约行为，属于无过错方。但从另一角度，预售款应全部转入开发商在银行的监管账户，银行作为放款的金融机构，因其对开发商预售资金使用的监管力度明显高于购房人，故其有权且有义务监督和检查商品房项目的相关情况，了解开发商的经营活动及财务状况等。
（2）倾向性意愿
在房地产市场高歌猛进的背景下，开发商自有资金充裕，有偿还银行贷款的能力，出现极少数购房人断供的情况，银行诉至法院主张解除按揭贷款合同，法院依据司法解释第二十一条（原第二十五条）第二款判决，银行亦无太大异议。当前，由于个别房企出现财务危机、资金链断裂情况等，偿债能力明显不足。部分预售商品房项目出现不能按期交付乃至烂尾的风险，银行为保障其债权顺利实现，依据按揭贷款合同的相对性要求购房人共同还款。
（1）“房财两空”的困境
2022年7月至11月期间，武汉恒大时代新城项目全体业主、郑州名门翠园全体业主、重庆渝北阳光城未来悦二期全体业主、江西景德镇恒大珑庭项目近900多户购房人分别向当地政府、住建部门及银行发布“强制停贷告知书”，从而引发的“停供潮”席卷全国。购房人认为银行在楼盘开发过程中存在违规放贷、未履行资金监管义务等，银行应为购房人的损失埋单。短期内收房无望，购房人愤而选择“停贷”，属于对可能面临“房财两空”不利后果的自救选择，虽不符法律规定及合同约定，但尚属情理之中。购房人主张阻却银行合同请求权的抗辩是否有其他法理或法律依据，本文后续将详细探讨。但就目前法律框架内，因购房人所称银行的各类违规操作行为，无法阻却购房人依照贷款合同的约定履行清偿贷款义务的法律效果。根据合同相对性，购房人作为贷款合同违约方，需承担违约责任。银行如确存在违反商品房预售按揭贷款规则的行为，实质上是违反了行政管理的相关规定，理应受到行业监管部门的行政处罚。购房人不能仅以银行存在违反上述规定的行为来抗辩贷款的清偿义务。此外购房人的征信会因此受到影响，还可能面临被法院强制执行等一系列问题。
（2）购房人对预售资金监管处于弱势的地位
购房人对预售资金监管的能力无法与银行抗衡，故相较于银行监管责任的缺位，购房人更谈不上存在过错。且购房人在收房前须承担开发商违约、破产等风险。商品房买卖合同解除后，购房人无法获得房屋，如仍需偿还银行贷款，则对其而言更加不公。反观开发商在无须承担购房人资力不足风险的情况下，其承担剩余贷款的还款义务更为合理。
法律的指引功能是指法律对行为人指示和引导的功能。“同案同判”是法的安定性和法律指引功能的内在要求，也是社会公众感知司法公平正义的关键所在。法的安定性，也可称为法的可预期性，是指法律规则应当形成稳定的社会秩序，从而使法律主体能够形成稳定的预期。法的安定性属于法的重要价值，这就要求，在具体个案中，同法应同解，同案应同判，从而维护法律秩序的稳定。[11]一般情况下，合同主体签订合同，建立的法律关系可能会形成相应的债权债务关系，且合同主体具有一定的相对性。如法律制度或国家出台的政策常发生变化，法律规定及司法实务可随时被冲破，权利主体将无法预判风险尺度，如裁判结果摇摆不定，会使得交易各方陷入无所适从的境地，相关权利主体如本文重点讨论的银行（非明显过错方）应如何把控司法带来的风险，需重点考量。于银行而言，法院如不支持购房人对剩余款项承担共同还款责任，则其会重新考虑风控路径的选择，进一步加强对开发商信用状况的贷前调查、贷中审查、贷后管理。于开发商而言，资金流通速度是开发商建设房屋的重要因素，贷款政策是否收紧与开发进程呈明显正相关关系。于购房人而言，如签订购房合同后，不仅“房财两空”，还需承担剩余贷款的偿还责任，影响其购房信心，进而不利于整个房地产市场持续健康发展。故有必要对涉“双解除”纠纷案件的审理统一裁判规则，便于各方权利主体形成合理预期并指导其制定合理风控措施。
683号判决与245号判决中，就同一事实的涉“双解除”纠纷表现出截然不同的的法律适用，反映出对司法解释第二十一条（原第二十五条）的两种理解，本文在依托“合同联立”的法理基础上，运用多种法律解释方法，赞同应当由开发商单独承担还款责任的裁判观点。
随着交易模式的衍化，多个合同紧密联结的交易结构越来越多[12]，学理上逐渐形成了区别于典型合同的合同联立理论。合同联立是指数个合同“不失其个性，而相结合”，即依当事人意思，多份合同间具有一定依存关系的结合，一个合同的效力依存于另一个合同的效力。当数个合同构成合同联立时，其中一个合同不成立、无效、撤销或者解除时，另一个合同应当同其命运。[13]合同联立目的在于通过数合同的交易，实现一个整体的交易功能，故数个合同之间具有“经济整体性”。司法解释第十九条、第二十条（原第二十三条、第二十四条）[14]规定了商品房预售合同与按揭贷款合同的关系，从规定的体系来看，二者之间彼此独立却又相互关联。
合同联立的特点是两个合同之间存在“经济一体性”，这种“经济一体性”体现在两个方面：一是交易目的的一体性。随着现代经济发展，交易模式逐渐多样化，按揭制度应运而生。作为一种交易习惯，期房按揭交易各方均清楚地知道借贷合同的资金系用于支付购房款。若非如此，借款人通常不会订立如此大额的借贷合同。二是交易过程的一体性。开发商通常与某一银行存在合作关系，并因此指定购房人与该银行订立借贷合同以获取购房资金。如花都法院审理的三件涉“双解除”纠纷案件中，开发商云梯公司与交通银行股份有限公司广东省分行签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定：该协议适用于位于广州市花都区梯面镇珠高埔的云梯山庄楼盘，云梯公司可以推荐云梯山庄楼盘购房人向交行广东分行申请个人房产抵押贷款，为保障发放的贷款安全，云梯公司为该贷款提供连带责任保证，由交通银行股份有限公司广州五羊支行作为上述贷款银行的实际经办人。这意味着，购房人自身并无实质选择自由，在订立商品房预售合同时，为该合同履行而提供资金的贷款合同的双方主体已经预先、潜在地确定（更不用说借贷合同通常采用格式合同，除了金额、具体标的外，双方权利义务也事实上预先设定）。此类交易中，一方当事人缺乏相当的议价能力，也无选择自由，而且通常是消费者合同情形。[15]
我国民法典主要以单一、独立的合同关系为规范重心，合同相对性为判定合同权利义务关系的基本准则。司法实务中，通过类型化认定，将一些合同联立的情形加以明确，如融资租赁合同、商品房预售合同等，故在审理民法典中并未作详细规定的涉合同联立类型纠纷时，可按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）中要求的穿透式审判思维，探求合同联立中各方当事人的真实意思表示，既重视各合同权利义务的独立性，也需区别构成合同联立的数合同之间的关联关系及经济整体性。商品房预售合同与按揭贷款合同紧密联结，商品房预售合同的解除导致按揭贷款合同被解除，应同时权衡三方权利义务关系，不应加重购房人的责任。正如乌尔比安言“法是善良和公正的艺术”。对合同联立的认定及其法律后果的判断上，同样需要体现一种法律解释上的弹性艺术。[16]683号判决到245号判决可以看出司法理念的巨大转变，从对合同相对性的严格适用，转变为对权利义务的适度衡量，为后续类案裁判提供了新方向，而合同联立则为类案裁判路径的选择提供了法理依据。其中683号判决认可商品房买卖合同解除后，购房人购买商品房的合同目的无法实现，按揭贷款合同自然应予解除，此属于联立合同在司法实践中的具体表现之一。合同联立可作为我国商品房预售合同与按揭贷款合同效力关联的解释路径，民法典第634条、第673条为效力关联的实定法规范基础。[17]
法律适用存在冲突时，通过科学合理的法律解释如能统一裁判尺度，无疑是成本最低的解决问题方式。
文义解释，是指对法律文本的字面含义进行的解释。[18]单纯从该条规定使用的词句来说，由开发商承担还款责任的含义清晰明确，但也未明确排除不应由购房人承担还款责任的意思表示，即依照文义解释，出现了复数解释的情形。司法解释理解与适用一书中对第二十一条（原第二十五条）的阐释中指出，按揭银行支付给开发商的贷款实质上是按照购房人的指令支付，如此规定主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，似乎佐证了683号判决的正当性，但也存在另一种观点：按揭贷款购房，由于物的担保的性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。试想，在解除商品房买卖合同后，购房人根本不可能最终取得房屋所有权，开发商将会继续管领建成和未建成的房屋，购房人何来担保物呢？只有物的担保效力依然存在，才可能有效地保护和实现按揭银行的权利，这正是按揭贷款购房方式设计的主要目的。因此，因开发商的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的，且开发商已经实际占有贷款的，由开发商承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特点要求决定的，是合理的。[19]因商品房买卖合同与按揭贷款合同之间为合同联立的关系，而合同联立旨在通过数个合同的交易链条最终实现一个整体的交易功能。作为链条的一环，每个合同均有其独立性之存在，但脱离了其他环节，从整体交易和当事人利益上看，并无其独立存在的价值。[20]故不能以传统的典型合同视角看待涉“双解除”纠纷引发的问题，需要关注两合同之间的依存关系，将两合同置于同一交易目的之下统筹处理，并结合该规范意欲追求的目标取向进行具体化阐释。司法解释理解与适用中的另一观点着眼于两合同的依存关系，对购房人无需承担剩余贷款的偿还责任预留了法律解释的空间，也为法官能动司法提供了法律适用的场域。当依据文义解释不能得出唯一确定的答案时，则需要转而寻求其他的法律解释方法。
体系解释，也称为体系与逻辑解释、系统解释、整体解释和结构解释，指以法律条文在法律体系中的地位（依其编章条节项款的前后关联位置）或相关法条的法意，阐明法律条文含义的解释方法。[21]争议判决的核心在于开发商资不抵债、无力还款时，对购房人与银行的利益保护孰先孰后的问题。梳理我国关于购房人权利与抵押权人权利保护形成的一系列法律规则，具体如下：2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人”。上述条文虽已废止，但民法典第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条规定，消费者购房人优先权是优先于建设工程价款优先权的；2005年，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定了第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，明确了购房款返还请求权可以优先于工程价款优先权；2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；2019年，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条、第126条，阐述了对商品房消费者身份认定的理解，并肯定了商品房消费者的权利优于抵押权，同时也指出必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则；2023年，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称法释1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
前述法律沿革反映了我国民事法律制度中对于商品房消费者保护的一脉相承，甚至对于商品房消费者认定的条件愈有放宽的态势。自2016年中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，党的二十大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。以人民为中心的住房理念深植于我国的基本住房政策之中，成为今后指导住房建设的根本指南。[22]本文并非将商品房购房人与商品房消费者的概念等同，但结合坚持“房住不炒”住房理念，房地产正由投资属性向居住属性改变，越来越多的购房人符合消费者购房人的条件。且按揭购房制度设计使得银行享受了更多的利益，在因开发商原因无法交楼的情况下，处于弱势地位的商品房购房人与消费者购房人并无二致，既然我国法律制度内嵌了保护弱势购房人的价值预设，故对无法取得房屋的商品房购房人给予特殊保护，符合我国民法一以贯之的人文关怀精神。
社会学解释，是指在法律文本出现复数解释的情况下，将社会效果等因素的考量引入法律解释中，以解释文本在当前社会生活中应具有的含义，从而阐释法律文本的意义。[23]法律的本质在于调整社会关系，对于良法善治的评价不能离开特定的社会现实，更不能与法律适用活动对社会效果的影响相割裂，这在一定程度上反映了能动司法的理念。判断是否符合社会效果，应当考量如下因素：第一，案件的处理结果在程序和实体上是公正的。第二，案件的处理要服务于社会需要。第三，符合社会公众的法感情。[24]回归至“双解除”案件的处理，从当下的社会需要分析，据新华社2023年7月27日报道，住建部在近日召开的企业座谈会上认为，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善型住房需求。稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。因此，多措并举促进房地产业健康发展是当前经济形势下的一大任务。而且，促进房地产市场全面回暖，助力房地产企业走出困境，扭转房地产市场暂时低迷，才能从根本上避免产生双解除纠纷。房地产市场的回暖，依赖于千千万万购房人持续释放出积极的购房需求，若要求购房人在“房财两空”的情况下还要承担按揭贷款的偿还义务，失衡的权利义务承担状态会直接打击购房人的购房信心，影响房地产市场的良性运转。
从社会公众的法感情角度分析，商品房预售不同于现房销售，预售制度允许开发商将尚未建成的房屋出售给购房人。一方面，从购房流程可看出，各方的风险指数为：购房人（最高），购房人付清了房款，却未获得对待给付即接收房屋，还需向银行偿还借款本息，其仅能基于商品房买卖合同享有对开发商的债权请求权。银行（次高），银行享有对购房人的贷款债权及对开发商的担保权利，同时办理房屋抵押预告登记，依照民法典担保解释第五十二条的规定，在房屋办理首次登记且不存在预告登记失效的情况下，抵押权人有权就抵押财产优先受偿，且抵押权自预告登记之日起设立。即使开发商进入破产程序，其仍享有优先受偿权。开发商（最低），其收齐了房款，解决了最重要的融资难题，在约定的交付日期才履行对待给付义务即交付房屋，而不用承担其他任何风险。另一方面，从风控能力分析，购房人几乎没有能力采取任何的风控措施，购房人的权益能否实现，取决于商品房预售资金监管制度能否顺利施行及开发商的诚信程度。1994年，我国颁布的《城市商品房预售管理办法》系房地产预售资金监管的法律依据。上述办法属于纲领性、原则性文件，实操细则的制定权和执行权下放至市、县一级政府，由市、县一级政府房地产管理部门负责制定对商品房预售款监管的措施。各地区预售资金监管虽是“一城一策”，但基本均采取政府指导、银行监管、多方监督的思路，由各地住建部门负责对房企使用预售资金予以监督，各地人民银行分支机构负责指导商业银行办理专用账户开立、变更和撤销业务，各地原银保监局负责对银行的监管行为进行监督，各商业银行需承担监管主体责任，并开展预售资金监管工作。[25]2022年，住建部、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会共同出台的《关于规范商品房预售资金监管的意见》，从中央层面，围绕预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等作出规定。因银行在风控方面的责任和能力远远超过“手无缚鸡之力”的购房人，故自制度设计方面将银行置于资金监管的强力地位。购房人在按揭购房模式下处于风险最高保障最少的弱势地位，合同并非因购房人的原因解除，购房人无法获得房屋，既面临首付款无法收回的巨大风险，又要应对继续偿还按揭贷款的现实困扰，不符合权利义务相对等的民事基本原则。同时房屋也承载了购房人（尤其是其中的消费者购房人）的生存权和居住权，具有不可剥夺的属性，故对购房人予以优先保护符合社会公众朴素的法感情，易被社会公众所接受，符合大多数人具有的普遍共识。实务中，由花都法院一审审理、广州中院二审改判由购房人偿还剩余贷款在执行程序中，反映出的结果并不理想。购房人确因资力不足，无法偿还，被法院采取一系列的强制执行措施，导致购房人对抗情绪严重，某种程度上也反映该判决结果仍有待商榷。
另外，基于本文前述调研数据分析，全国超过90%的法院判决认定开发商单独承担贷款还款责任的主体。可见无论从前述法理基础还是解释方法角度，抑或司法实践中的做法，由开发商单独承担还款责任较为妥当，且不会在大范围引起前后裁判尺度不统一带来的矛盾。本文赞同由开发商单独承担还款责任，不仅具有司法解释规定的基础，同时也是对银行与购房人利益综合平衡后的最优结果。
第一，我国民法典针对单一的合同进行规制，对于“合同联立”仅存在于学理讨论之中。合同联立理论对于如商品房买卖合同及融资租赁合同等涉及多重法律规关系的典型合同具有重要规制意义。如前所述，本文认为商品房预售合同与按揭贷款合同是合同联立的典型例证，就合同联立而言，域外法规定了“撤回穿越”和“抗辩权延伸”制度[26]，《德国民法典》第358条规定，消费者撤回提供商品或服务合同时将直接对按揭贷款合同发生效力。也即撤回穿越指消费者对消费信贷中一个合同的撤回，将发生终止另一合同效力的效果。第359条规定了抗辩权延伸制度，“消费者得以相结合之契约所生之抗辩，就制定相结合契约之企业经营者拒绝给付者，消费者得拒绝返还借款”’，消费者基于买卖合同所产生的抗辩权可向贷款合同延伸，即消费者可以对出卖人的抗辩权来对抗贷款人。前者对联立合同中一个合同的撤回直接导致另一合同的效力也产生终止效力，而无须再作出解除的意思表示；后者即消费者在融物交易或劳务给付交易中的抗辩权可以直接对抗融资交易的债权人。[28]
我国司法解释第二十条（原第二十四条）采取了解除权发生模式，购房人选择断供系基于对商品房买卖合同无法实现合同目的行使的不安抗辩权，但该抗辩权是否能够延伸至联立合同中的另一合同——按揭贷款合同，从而对抗银行？我国法律制度对此并未明确。在比较法上，通常认为销售者与信用提供方具有经济一体性，进而将二者视为消费者合同的相对方，借此打破合同相对性，使消费者的抗辩得以延伸至信用提供方。也即合同联立所产生的效力关联、抗辩权延伸等效果突破合同相对性原理，即合同联立本身就与合同相对性原理对立，因而以合同联立构筑商品房买卖合同和按揭贷款合同的结构时，不再限于合同相对性原理的桎梏中。[29]商品房预售按揭交易结构实质上剥夺了购房人对开发商的不安抗辩权，事实上隐藏了购房人排除不安抗辩权的条款，司法实践应否认此交易结果产生的事实上的规范效果，承认商品房预售按揭交易中购房人的不安抗辩权。购房人表现在合同中资力不足的风险，因银行直接向开发商给付剩余购房款而转移至银行。银行既承受了原本由开发商负担的风险，且禁止通过合同规避不安抗辩权、损害先履行一方的利益，那么开发商本应面对的抗辩也应由银行承受，也即发生“抗辩的延伸”的效果。承认商品房按揭交易下的“抗辩的延伸”，在开发商和银行的内部关系上，允许银行在被购房人行使不安抗辩权时，采取措施冻结开发商在银行的资金账户，通过此举对开发商予以制衡，对双方内部良性关系的调整能够起到正向促进作用。银行能够进一步依靠其强大的监管能力与监管体系对开发商进行全流程的监督，有效解决购房人因开发商挪用预售款项等原因导致购房人断供行为，在合情合理的基础上，同时符合法律的规定。
第二，关于司法解释第二十一条（原第二十五条）。虽司法解释的理解与适用强调该条第二款的规定更多出于减少讼累的考量，但该司法解释于2003年出台，购房人要求解除合同的纠纷较少，即便直接判处由开发商偿还贷款，银行作为按揭贷款发放方亦无太大意见，因彼时房地产市场蒸蒸日上，开发商资力较为雄厚，偿债能力基本不存在问题。但现房地产市场下行压力加大，而法律的适用应与社会发展并行进化，法律的安定性价值和妥当性价值同等重要，法律解释必须调和两者。[30]司法实践中，许多权利冲突都不是简单地以“你死我活”“非此即彼”的方式决断的，而是以互相忍让、和平共处的方式在两种冲突的利益中进行裁量，使得相互冲突的利益都有所限制。[31]法官在进行法律解释时，必须受诚实信用原则的支配，始能维持公平正义。[32]从审判理念更新的角度，应在新时期赋予司法解释新的精神内核。之所以规定开发商将应收取的贷款返还给银行，主要因开发商的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，且开发商已经实际占有贷款，由开发商承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。[33]
第三，关于民法典担保解释第五十二条。此条系关于抵押预告登记的效力保障。抵押预告登记是否具优先受偿效力，事关房地产与金融行业之有序发展，社会影响深远。民法典有关担保制度的解释施行后，银行的抵押预告登记权利的保护路径得到进一步完善。该条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”，至此，银行的抵押预告登记权利在满足一定实质条件后能够享有优先受偿权，也即银行的抵押预告登记在符合已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效等条件时，即抵押预告登记转本登记的实质条件已满足的情况下，允许抵押预告登记权利人直接行使优先受偿权。即便开发商被宣告破产，银行也可基于有效的预告抵押登记优先受偿。民法典关于担保解释中认可银行可基于抵押预告登记而优先受偿，既可在现实层面满足交易之迫切需求，在规范层面亦具备正当化之价值基础。因此，在商品房预售交易中，若购房者未按期偿还贷款，即便未办理抵押登记，在开发商将房屋建造完毕并办理首次登记时，银行亦可依抵押预告登记主张就该房屋已设立抵押权并优先受偿。
第一，在调研取得成果的基础上，由最高院发布更加权威的指导性案例或公报案例，在全国范围内统一裁判尺度，充分发挥裁判指引功能。
第二，前述讨论均建立在“双解除”的前提下，但向前延伸，从衡量合同解除与否利弊的角度，于购房人而言，选择解除合同并非最优解，无法实现帕累托优化。帕累托优化是经济学概念，指在一方的情况变得更好的同时，没有任何方的境况变得更坏。从逻辑上讲，帕累托方案在使一部分人变得更好的同时，并没有损害到其他人的利益，因此，它是在不影响公平的前提下追求了效率。[34]符合法律对于公平与效率的平衡把握，购房人不解除合同的选择，某种意义上可视为帕累托优化，在楼盘成功复建的情形下，回归至商品房预售合同与按揭贷款合同的应然状态，两合同均可继续履行，各方合同目的均能够得以实现。
解除合同意味着购房人与开发商均不再受合同的约束，开发商将首期款返还给购房人，并将剩余按揭贷款返还给银行，购房人不再有取得房屋的权利。如前所述，开发商运行良好的情况下，购房人与银行均能如数收回款项，但问题在于开发商无法完成房屋建设，将符合交付条件的房屋交予购房人。即便如本文认可由开发商单独承担偿还剩余贷款的责任，免除购房人还款责任的前提下，购房人仍不仅丧失了取得房屋的权利，而且可能面临已付的首期款无法取回的风险。若开发商资不抵债，进入破产程序，购房人向开发商取回首期款的债权可能只作为普通债权进行受偿，且受偿比例及金额均处于无保障的地位。
法释1号中仅强调对“已支付房屋不能交付且无实际交付可能”的情况下，才认可消费者的返还价款请求权优先于工程价款优先权和抵押权，在房屋有可能复建成功的情况下，不鼓励购房人随意解除合同。如开发商成功融资或有其他主体进驻、项目重组成功，楼盘复工续建，购房人即可顺利收楼。退一步讲，即便开发商无法复工续建、无法交楼而进入破产程序，作为商品房消费者仍享有价款优先受偿权，在权利位阶上仍高于建设工程价款优先受偿权及抵押权。银行基于民法典担保制度解释五十二条第二款的规定亦可享有优先受偿权。也即合同各方的境况都变的更好，且没有损害到其他人的利益。
因此，购房人提出“双解除”的诉讼请求时，法院应深刻理解和把握新时代能动司法的内涵和要求，充分向购房人释明法律后果和诉讼风险，尽可能组织调解，对于短期内无法交楼的项目，引导购房人等待政府专班统一协同处理。如购房人解除合同意愿强烈，法院以开发商单独还款为基本规则，结合具体案情予以判处，如需正确区分购房人断供的事由，购房人未达购房预期，应偿还的剩余银行贷款本息高于房屋总价款，要求解除合同并要求由开发商承担剩余还款责任，一般不予支持。对于确存在特殊情况需要解除合同的（仅作个案处理，不能类案适用），在判决由开发商承担偿还剩余贷款本息之前，会同住建部门做好预案，防止引发群体性要求退房退款。
第三，进一步畅通上下级法院联络沟通机制，上级法院做好对下级法院的指导监督工作，确保各级法院统一裁判尺度。
当前，整体房地产市场供求关系正在发生着巨大变化，且受宏观环境影响，要以更加理性的心态看待房地产市场发展。房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固，处于调整阶段的房地产业亦正在修正“预售+按揭”购房模式下产生的问题，需稳妥预防化解。坚持“抓前端、治未病”的诉源治理理念，坚持非诉讼纠纷化解方式挺在前面，完善预防和化解“双解除”纠纷机制。
（1）构筑权责清晰的“静态+动态”的严密监管体系
强调银行一方面严格落实《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）中关于住建部门、开发企业与商业银行签订三方监管协议的要求。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。商业银行在商品房项目完成房屋所有权首次登记前违反预售资金三方监管协议，未经有关住建部门核实同意，擅自拨付监督额度内资金的，应当责令其负责追回资金；无法追回的，应当依法要求其承担相应赔偿责任。
（2）提振合理的住房消费需求
围绕降低限购限售门槛、下调首付比例和住房交易税费、降低按揭贷款利率，提高公积金贷款额度上限，进一步提升购房人支付能力、提振合理的住房消费需求和改善性需求。推出预售楼盘信息查询和购房风险提示举措。加强宣传引导消费者理性购房或采取以租代买、租售并举等方式实现居民住房需求。
（1）银行
银行应持续调整并优化自身住房金融业务结构，分析不同类型房地产风险成因，建立楼盘专项台账，确定相应的监测指标体系，准确判断、及早发现、及时处置房地产风险。一是严密审核预售款发放流程，监管额度内的资金应专款专用，用于有关的工程建设，且应按照工程建设进度予以拨付。二是商业银行定期与住建部门进行对账，发现开发商存在预售资金滥用或挪作他用的情况下，紧急通知开发商要求其立即整改并停止下一阶段贷款的发放，并立即告知住建部门。三是强化对开发商及购房人的信用风险评估。加强审查开发商的资信，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等。重点审查开发项目相关情况，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况及开发项目的工程进度等。全面审查购房人的资信，重点针对收入来源、信用状况等还款能力因素进行审查。四是针对符合特定条件的断供群体，考虑给予政策扶持。对于确因银行存在为开发商挪用信用资金提供便利，造成房屋不能依约交付的，采取延迟偿还按揭贷款等措施，缓解购房人的贷款压力。五是引导开发商购买商业保险。强化利用商业保险保障商品房买卖合同交楼权益的意识，形成“预售监管制度+商业保险”双重交楼保障机制。
（2）开发商
一是严守法律法规，杜绝违规销售。严格遵守商品房销售方面的法律法规及规范性文件，坚决杜绝预售资金挪作他用，公示预售资金信息，接受各方监管。销售过程中不得变相提高房价，不得变相要求购房人将款项支付至监管账户之外的其他账户。
二是采取自救措施，寻求盘活思路。开发商可寻求集团总部资金支持或通过引入第三方企业续建方式合作盘活项目开发企业灵活调配资金盘活项目，促进企业内部资金良性循环，借助外部资金和管理能力，实现存量项目的盘活。如花都区某楼盘开发企业严重资不抵债，采取“依法破产重整+有偿转让股份”方式，或公开拍卖在建项目资产等方式让实力雄厚的第三方企业楼盘继续开发建设建成，实现“破”而后立。
三是尊重市场规律，避免盲目扩张。充分衡量市场风险，调整开发资金来源和启动项目的现金流比例，避免过度依赖民间高息借款、银行借款及施工企业垫资，根据开发规模及自身能力合理购买土地，避免大量囤地，保质保量完成开发项目的建设。
（3）购房人
一方面购房人在购房前应充分评估、量力而行。审慎分辨中介及销售作出的承诺。购房时，仔细查看销售现场的公示信息，包括开发企业信息、项目信息、销售信息、项目周边影响因素等信息，尽量选择实力较强的开发商及优质房地产项目；事先通过阳光家缘网查询《商品房预售许可证》等相关信息；支付预售款时确保根据销售现场的公式信息和当地房地产行政管理部门的风险提示，将预售款直接存入商品房预售专用账户；要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，如设有抵押权，需审慎评估购房风险，可要求在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任。签订合同时仔细阅读并理解合同条款，对于开发商的口头承诺应在合同中加以明确或签订补充合同。另一方面，如所购房屋所在楼盘被列入问题楼盘、出现交付危机时，勿轻易选择断供，应积极寻求属地政府予以解决。
房人购房时应充分评估、量力而行
，选择实力较强的开发商及优质房地产项目予以购买。
为贯彻落实习近平总书记关于“要抓前端、治未病”重要指示精神，本文通过对问题楼盘涉“双解除”纠纷的梳理，提出统一裁判尺度的路径，得出预防才是最优解的结论，向住建部门发出司法建议，并与住建部门形成房地产风险防范联动处理要点，又向商业银行发出司法建议，提示其监管漏洞及加强风控，旨在探索多元化解问题楼盘引致的社会矛盾，助力区域房地产市场良性发展。
从宏观角度而言，房地产仍发挥着国民经济支柱产业的作用。“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已基本成为社会共识，必须坚持，不能动摇。房地产行业通过“高杠杆、高负债、高周转”开发经营的底层逻辑正在改变，遵循房地产市场和房地产业发展规律，以便妥当解决涉“双解除”纠纷的堵点、难点以及购房人的痛点问题，进一步探索房地产回归基础民生属性和租购并举的发展新模式，合理支持刚性和改善性的租、住房的需求，让全体人民住有所居、住有宜居是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。
[1] 课题主持人：罗锡翔；课题组成员：罗锡翔、李磊、胡运如、白一帆、刘丹红、赵维淋；执笔人：白一帆、刘丹红、赵维淋。
[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十一条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
[3] 杨承志著:《“楼花”炒卖风险防范：商品房预售管理制度探析》,广东经济出版社2006年版，第3页。
[4] See Clark＆Wayne，barrister，Fisher and Lightwood’ Law of Mortgage(thedition)，Lexis Nexis Butterworths，2014，P.4.
[5] 第一阶段：开发商与购房人签订商品房预售合同，购房人按照合同约定，向开发商一次性付齐首付款。同时，购房人、开发商与银行共同签订按揭贷款合同，约定购房人分期偿还贷款，开发商承担阶段性担保责任，银行将剩余购房款打入开发商账户，开发商和购房人完成合同登记备案和预告登记及与银行办理预抵押登记，并领取房地产管理部门出具的备案证明；第二阶段：房屋建成并领有房屋所有权证后,开发商向购房人交付商品房、协助办理产权转移登记至购房人名下，购房人凭所有权证、按揭贷款合同与银行办理所购房屋正式抵押登记,并领取他项权证。
[6] 潘杰：《论商品房预售合同购房人债权的保护制度预告登记制度》，载《法律适用》2004年第9期。
[7] 孟祥沛：《论中国式按揭》，载《政治与法律》2013年第5期。
[8] 上述断供房和法拍房的数据来自国家统计局、中国拍卖行业协会和中国房地产指数研究院等权威机构。
[9] 经筛选，共有244件案件判决由开发商单独承担剩余还款责任。
[10] 《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>理解与适用》，第321页。
[11] 王利明著：《法律解释学导论——以民法为视角》（第2版），法律出版社2017年版，第173页。
[12] 王延川：《商事行为类型化及多元立法模式——兼论商事行为的司法适用》，载《当代法学》2011年第４期。
[14] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
[15] 转引自高济民：《“强制停贷”与穿越的不安抗辩权》，微信公众号“今夜无人入眠”，2022年7月16日16:41。
[16] 陆青：《合同联立问题研究》，载《政治与法律》2014年第5期。
[18] 王泽鉴著：《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第51页。
[19] 《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>理解与适用》，第320-321页。
[20] 陆青：《合同联立问题研究》，载《政治与法律》2014年第5期。
[21] 王利明著：《法律解释学导论——以民法为视角》（第2版），法律出版社2017年版，第280页。
[22] 熊静波：《“房住不炒”的学理规范阐释》，载《中外法学》2023年第2期。
[25] 吴若慈：《房地产预售资金监管账户管理问题研究》，载《浙江金融》2023年第6期。
[26] 〔德〕迪特尔·梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第235-240页。
’ 《德国民法典》，台湾大学法律学院、台大法学基金会编译，北京大学出版社2016年版，第342页。
[28] 转引自高济民：《“强制停贷”与穿越的不安抗辩权》，微信公众号“今夜无人入眠”，2022年7月16日16:41。
[29] 马超、邵和平：《论合同相对性原则突破的原因、内涵与价值》，载《河北法学》2013年第7期。
[31] 孔祥俊著：《法官如何裁判》，中国法制出版社2017年，第288-289页。
[32] 梁慧星著：《民法解释学》（第五版），法律出版社出版2022年，第266页。
[33] 最高人民法院中国应用法学研究所：《人民法院案例选（民事卷）》上，中国法制出版社2000年版，第310-311页。
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