借名买房合同关系能否排除强制执行

——李某甲、蔡某甲与广州市白云宏新小额贷款股份有限公司、蔡某乙执行异议之诉案

朱清雨

裁判要旨：

借名买房事实的认定通常需考虑借名的原因、出资人、购房过程以及房屋实际使用情况等因素。因购买房屋性质不同，借名买房合同效力不同。在合同有效情况下，遵循外观主义，实际购买人仅享有要求名义购买人协助过户的债权，与申请执行人对名义购买人享有的债权同等保护，不具备优先性，借名买房合同关系不能排除强制执行。

案例索引：

一审：广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32344号。

二审：广州市中级人民法院（2020）粤01民终15701号。

一、案情

上诉人（原审原告）：李某甲、蔡某甲。

被上诉人（原审被告）：广州市白云宏新小额贷款股份有限公司（以下简称宏新公司）。

被上诉人（原审被告）：蔡某乙。

宏新公司与李某乙、蔡某乙、戚某某等借款合同纠纷一案，一审法院于2016年1月14日作出（2015）穗云法民二初字第1255号民事判决书，判决：李某乙偿还宏新公司借款本金300万元及利息、违约金、律师费等，蔡某乙、戚某某等承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，李某乙未清偿上述债务，原审法院依宏新公司申请以（2016）粤0111执3400号立案执行，于2016年5月31日查封蔡某乙名下佛山市某区涉案房屋。2017年2月20日，因无法对涉案房屋实施强制变现处理，遂裁定终结本次执行。2018年3月21日，原审法院以（2018）粤0111执恢218号恢复执行。2018年9月3日，原审法院作出（2018）粤0111执恢218、791号执行裁定：拍卖蔡某乙名下涉案房屋。2018年12月13日，原审法院依法继续查封该房产。上述案件执行过程中，李某甲、蔡某甲以涉案房屋系借用蔡某乙的名义购买，两人系实际买受人为由，对原审法院查封、拍卖涉案房屋提出异议，请求终止对涉案房屋的查封、拍卖。原审法院作出（2019）粤0111执异74号执行裁定书，裁定驳回李某甲、蔡某甲的异议请求。李某甲、蔡某甲不服上述执行裁定，提起本案诉讼，请求法院判令：1.停止对两原告所有的涉案房屋强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2.确认涉案房屋属两原告所有；3.被告蔡某乙协助、配合两原告办理涉案房屋的过户登记。

另查明，涉案房屋登记的买受人为蔡某乙，预售许可证登记时间为2014年8月7日，该房至今未办理不动产权属登记。李某甲与蔡某甲之间为夫妻关系，蔡某甲与蔡某乙为姐弟关系。2014年5月、7月，李某甲向驰天公司共计支付48万元。蔡某乙、驰天公司2014年8月2日签署的《商品房买卖合同》记载：买受人蔡某乙向出卖人驰天公司购买涉案房屋，总价款515121元。2016年1月18日，驰天公司开具售房款的发票，付款方记载为蔡某乙。2016年11月7日的《税收完税证明》记载纳税人为蔡某乙。2018年11月18日，凯业名都物业服务中心开具证明证实涉案房屋的物业管理费、公共水电分摊费一直由李某甲支付，现入住人为李某甲。

2018年12月3日，广东通济司法鉴定中心作出《痕迹鉴定意见书》《文书鉴定意见书》，分别记载：《商品房买卖合同》的“买受人（签章）：蔡某乙”处的指印是李某甲右手食指捺印形成；“买受人（签章）：”处“蔡某乙”签名字迹是李某甲所写。

二、审判

广州市白云区人民法院一审认为，本案为案外人执行异议纠纷，在案外人执行异议之诉中，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本案中两原告要求蔡某乙协助、配合其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求并非本案的审查范围，对两原告的该项诉讼请求裁定驳回起诉，就此不再另行出具裁定书。

对于两原告要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求。经审查，涉案房屋目前只办理了预售合同备案，并未办理过户登记手续，原审法院对涉案房屋的查封属于预查封。根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力之规定，涉案房屋现在既未登记在蔡某乙名下，亦未登记在两原告名下，两原告要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。

对于两原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。两原告主张其与蔡某乙之间存在借名买房的约定，涉案房屋的实际买受人为两原告。对此，一审法院认为，即使两原告与蔡某乙之间借名买房的约定属实，该约定只在双方内部产生债权债务关系，而不能发生物权变动的效果，两原告并不能据此直接享有对涉案房屋的所有权，仅享有对蔡某乙的债权请求权，该请求权不足以对抗宏新公司享有的强制执行的债权。其次，涉案房屋未登记至两原告名下，是两人为规避购房限购政策所导致，两原告在主观上是故意的心理，过错在于两原告，其应当自行承担由此产生的风险。据此，两原告未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求缺乏依据，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回两原告的全部诉讼请求。

宣判后，两原告提出上诉。

广州中级人民法院二审认为，本案争议焦点为上诉人是否有权主张确认涉案房屋归其所有，是否有权诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行。涉案房屋经房管部门确认预售登记在蔡某乙名下，而蔡某乙经生效判决确认对宏新公司负有借款债务的连带清偿义务而未实际履行完毕，故原审法院将涉案房屋作为蔡某乙财产予以强制执行合法有据。上诉人以涉案房屋系其借用蔡某乙名义购买并登记在蔡某乙名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除原审法院的强制执行，对此，本院做如下分析：即使上诉人主张的借名购房属实，上诉人与蔡某乙之间成立的也是借名购房合同关系，上诉人据此就涉案房屋享有的也仅是请求蔡某乙履行出借人义务的债权，该债权不应优先于宏新公司的债权得到保护。同理，涉案房屋现预售登记至蔡某乙名下系借名购房合同的实际履行所致，也符合上诉人作为借名一方当事人的意愿，上诉人应当在条件成就时通过请求蔡某乙履行出借人义务获得涉案房屋的权属登记，故上诉人基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。综上，原审判决驳回上诉人的全部诉请并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

三、评析

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为，俗称“借名买房”。借名买房事件中存在各种风险，如购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事；第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议；房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行等等。其中借名所购房屋被法院采取强制措施，借名人能否基于借名关系排除强制执行，司法实践中存在一定的争议，本文具体分析如下：

（一）借名合同关系的认定

根据《民法典》第九百二十七条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。借名买房案件的处理，首先要对合同关系进行认定，而现实中借名买房往往发生在关系较为亲近的亲属、朋友间，多为口头约定，较少签订书面协议。当事人如有书面约定或者借名人支付对价的，借名关系较为容易判定；但若无书面约定的则应依据查明的事实推定双方是否存在借名的本意。通常应着重考虑以下因素：1.借名购房的原因是否符合常理。借名人借名往往是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策或是转移财产以逃避债务等。因此应对借名的动机是否符合常理进行审查。2.房屋的实际出资情况。借名人主张产权基于其为房屋的实际出资人，其对出资情况应承担举证责任，应提供付款凭证、票据以及其他证明支付能力的证据材料。3.房屋的实际控制情况。房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，是判断房屋实际权利人的重要因素。4.购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会亲自保管，因此购房合同、发票、房产证的保管情况是判断实际购买人的重要凭证。

（二）借名买房合同效力的认定

关于合同效力的认定，理论界和实务界越来越倾向于承认合同的效力，极其特殊情形下，才否定合同的效力。《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。借名买房合同的效力不能一概而论，应区分不同情形予以认定。如果借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，因侵害社会公共利益，合同无效。购买普通商品房，也不违反当地限购，如不存在恶意串通损害他人利益的，合同有效；借名人将用非法收入购买的房屋登记在他人名下，出名人明知其购房款为犯罪所得而帮忙掩饰的，实际上已经构成相关上游犯罪，合同当然无效，并应没收所购房产。那么对于规避限购政策的借名买房合同呢，限购政策一般是由地方政府出台，并不属于国家宏观政策的范畴，属于房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，不影响借名买房的合同效力。此外，在借名买房合同中，借名人希望使用出名人的购房资格购买房屋，系双方当事人的真实意思表示，是当事人希望实施的行为，不属于为达到非法目的而实施的伪装行为，更不构成掩盖行为，因此，不能认定为以合法形式掩盖非法目的而无效。本案中，李某甲、蔡某甲之所以借用蔡某乙的名义购房，主要是为了规避佛山市限购政策，未违反法律法规强制性规定，应认定借名买房合同有效。

（三）借名买房合同关系能否排除强制执行

借名人基于有效的借名合同享有何种权利性质，目前有“物权说”与“债权说”。“物权说”认为强制执行并非商事交易，申请执行人对涉案房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围，借名人享有足以排除强制执行的物权期待权；“债权说”认为借名合同是借名人与被借名人的内部约定，借名人只能主张债权，要求被借名人协助过户。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”登记公示对外具有公信力，他人依据公示能确定物权的归属。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。上述法律和裁判指引体现裁判思路是对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，不予支持；但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条赋予物权期待权优于金钱债权，既然借名人享有基于合同约定的债权，那么并不能优先其他债权，排除强制执行。部分地方高院出台的指导性意见认可了上述裁判规则，如北京高院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条规定，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对房屋许可执行的，一般应予支持。江苏省高级人民法院《执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条规定，金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。部分地方高院持相反观点，如广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重大问题的解答》第11条规定，金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如不存在损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。笔者认为借名人为规避国家限购政策而形成的借名合同关系，虽不违反国家强制性规定，但如不加以限制，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致地方房地产调控政策落空，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序，且物权登记具有公信力，借名人享有的债权不具有对世效力、排他效力和绝对效力，这符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名人造成名义购房人与实际购房人不一致时应承担的权利风险，故认为借名买房合同关系不能排除强制执行。

本案中，二审法院认为借名买房属于双方内部产生债权债务关系，不足以对抗宏新公司享有的强制执行的债权；两原告为规避购房限购政策而借名，在主观上是故意的心理，过错在于两原告，其应当自行承担由此产生的风险。故对两原告主张排除强制执行的诉讼请求，予以驳回。

（作者单位：广州市白云区人民法院）