广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2018)粤01民终7749号
上诉人（原审原告）：杜耀兴，男，1958年6月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：何永韬，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张夏,广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：俞立辉，男，1958年10月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：俞立梅，女，1961年4月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：石桂林，广东恒生律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹志军，广东恒生律师事务所律师。
上诉人杜耀兴因与被上诉人俞立辉、俞立梅农村房屋买卖合同纠纷一案，上诉杜耀兴不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案现本案已审理终结。
上诉人杜耀兴的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.依据当时已生效的《土地管理法》第六条的规定、使用权进行《土地管理法实施条例》等相关法律规定，宅基地属于农民集体所有，严禁出让用于非农业建设，故上诉人与两被上诉人签订的《房屋转让协议》应属无效。2.改变宅基地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行使用权变更登记，故本案中村镇建设办公室的盖章行为不具备变更登记的效力。3.认定合同的效力应依据《合同法》第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《土地管理法》第六十三条、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条、第14条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第17条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定，本案被上诉人既非本村村民也没有得到县级以上人民政府土地行政主管部门批准，涉案的《房屋转让协议书》当属无效。故一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误。
被上诉人俞立辉、俞立梅共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由无依据，应予以驳回，维持原判。一审法院已向广州市海珠区国土房管局调取资料查明房屋登记已变更至俞立辉、俞立梅名下。
杜耀兴向一审法院起诉请求:1、确认杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订的购买广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋的合同无效；2、确认杜耀兴享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋所有权；3、确认杜耀兴享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地使用权；4、判令俞立辉、俞立梅按照现状向杜耀兴交回广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地及该宅基地上盖的房屋；5、判令俞立辉、俞立梅向杜耀兴返还广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号的《农村（墟镇）宅基地使用证（穗海新字第025855号）》原件；6、判令俞立辉、俞立梅共同承担本案诉讼费。
审法院经审理查明：广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地原登记使用人为杜耀兴。2001年12月25日，杜耀兴作为甲方与俞立梅作为乙方签订《房屋转让协议书》，内容为：“我是黄埔村十一社社员，在黄埔村泰来里建有房屋一幢，框架结构，宅基地使用证面积310平方米。现愿意以贰拾叁万叁仟元转让给余腊梅（乙方）。双方协议同意房屋过户的同时，乙方将款项一次性付清给甲方。为防反复，特立字为据。甲方：杜耀兴，乙方：俞立梅。”2001年12月27日，杜耀兴与俞立辉、俞立梅在海珠区新滘镇法律服务所的见证下签订了《见证书》（海新法［2001］年第3278号），见证书约定：“。本镇黄埔村泰来里约（巷）叁层半房屋壹间，占地80平方米，建筑面积310平方米，框架结构，宅基地证编号：新字第025855号。此屋产权实属杜耀兴、植丽贞夫妻所有，宅基地证使用人姓名写杜耀兴名字。现因亲戚俞立辉、俞立梅住房困难事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋壹间的产权全部转给两被告继承（所有），并在法律工作者面前表示绝不反悔。”同日，杜耀兴向俞立辉、俞立梅出具字据：“现收余立梅、俞立辉房屋转让款以一次付清。收款人杜耀兴。”俞立辉、俞立梅现持有涉案房屋宅基地使用证原件（穗海新字第Ｎｏ025855号），显示使用人姓名“杜耀兴”已更改为“俞立辉、俞立梅”，更改处加盖有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。
一审法院认为，本案属宅基地使用权转让纠纷。杜耀兴、俞立辉、俞立梅于2001年12月25日签订《房屋转让协议》，约定杜耀兴将涉案宅基地房屋的权属转让给俞立辉、俞立梅。俞立辉、俞立梅于2001年12月27日按照协议约定支付了全部款项，并实际占有使用涉案房屋。后由广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室审核办理了变更涉案宅基地使用人为俞立辉、俞立梅的手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”杜耀兴与俞立辉、俞立梅之间的转让行为已由相关物权登记部门核准变更登记，故杜耀兴主张其与俞立辉、俞立梅之间的转让合同无效，并由此要求确认其享有涉案宅基地使用权及其上盖房屋所有权、俞立辉、俞立梅按现状交回房屋，并返还《农村（墟镇）宅基地使用证》的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回杜耀兴的全部诉讼请求。一审案件受理费18750元由杜耀兴负担。
二审经审理查明，一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
二审另查明，俞立辉、俞立梅现持有涉案房屋宅基地使用证原件（穗海新字第No025855号），显示建筑层数为51/2，建筑面积为510平方米，并在该处加盖有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。
本院认为，杜耀兴在本案提起的确认之诉是请求确认涉案《房屋转让协议书》无效，而该合同的转让标的为农村房屋而非宅基地使用权。故本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷，一审法院将案由定为宅基地使用权转让纠纷不当，本院予以纠正。
本案中，杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订涉案《房屋转让协议》后，广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室对该交易行为进行了审核，并对涉案房屋宅基地使用权证的使用人办理了变动手续。且俞立辉、俞立梅持有该变动后的宅基地使用权证原件并实际占有涉案房屋。现在俞立辉、俞立梅持有的已改变了使用人及建筑面积的《农村（墟镇）宅基地使用证》未被撤销的情形下，杜耀兴主张涉案合同无效依据不足，本院对其上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人杜耀兴的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18750元，由上诉人杜耀兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞智雄
审判员 刘 欢
二Ｏ一八年六月二十八日
书记员 何美婷
林丽敏