中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤01民终15283号
上诉人(原审被告)：广东省特需商品供应公司，住所地广州市越秀区东华东路622号302房自编之一。
法定代表人：谢伟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：熊永安，广东启源律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：卢凤群，女，1958年11月30日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人(原审第三人)：黄敏谊，女，1973年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人(原审原告)：姚桂芳，女，1947年10月20日出生，汉族，住广州市。
委托诉讼代理人：黄健蕾，男，1975年10月2日出生，汉族，住广州市，系姚桂芳之子。
原审第三人：李卓元，男，1973年12月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人：姚国新，男，汉族，住香港特别行政区。
上诉人广东省特需商品供应公司、卢凤群、黄敏谊因与被上诉人姚桂芳、原审第三人李卓元、姚国新宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人广东省特需商品供应公司的上诉请求：l.撤销一审判决，改判驳回姚桂芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由姚桂芳承担。事实与理由：一、一审认定、判决错误。1.姚桂芳并不拥有涉诉房屋产权。生效法律文书、(1990)东法民字第621号民事调解书显示“合建前原平房属于姚仕江、钟亚女产业，姚仕江夫妇分别于1930年和1940年去世，姚仕江夫妇生育有长子姚国新、次予姚叶吉、女儿姚饼”、“姚叶吉与何开生育有姚桂芳”、“1949年姚叶吉去世时房产登记在姚叶吉名下，姚叶吉去世后，何开再婚，1954年房产登记在姚桂芳名下”、“1984年姚桂芳与他人拆掉平房、合建为五层楼，其中分给姚桂芳第一、二层”、“合建前原平房一直未发生继承，姚桂芳与人合建并无出钱，故原告要求按法定继承分割改建后的首层、二层”、“诉讼中姚饼一方表示放弃继承”、“经法院调解，达成如下一致：广州市寺右村南兴里四横巷八号首层产权由姚国新继承、二楼产权各二分之一分别由姚桂芳和何开继承”。(91)穗天证民字第217号“遗嘱公证书”显示，何开将自己名下占有的该楼房二楼的二分之一遗赠姚国新。就是说，涉诉房屋合作兴建前是平房，虽然1949年登记在姚叶吉名下，但应为挂名代相关权属人姚国新、姚叶吉、姚饼登记；虽然1954年登记在姚桂芳名下，但应为挂名代相关权属人姚国新、何开、姚桂芳、姚饼登记；1981年广东省特需商品供应公司与姚桂芳合建五屋楼房、1984年建成后仍登记在姚桂芳名下，也应为挂名代相关权属人姚国新、何开、姚桂芳、姚饼和广东省特需商品供应公司登记，按照合建双方约定，第三、四、五层的权属人应为广东省特需商品供应公司。1990年姚国新、姚桂芳等人之间在继承诉讼中，各方均确认房产合建行为、广东省特需商品供应公司已拥有并使用第三至五层房产、姚桂芳仅拥有该五层楼房中第二层的二分之一产权的事实，当时并无争议，一直到2012年姚桂芳提起诉讼案前各方都无争议。一审判决仅凭合建后楼房产权证登记在姚桂芳名下，枉顾上述毫无争议的基本事实，作出的判决错误。房产合建前，姚桂芳等相关法定继承人仅共有原破旧的面积44.44平方米平房，如非双方合建，早已破败倒塌；房产合建后，在未有分毫出资情况下就拥有了共120多平方米的第一、二层房产，现再反悔30多年前的房产合建行为、觊觎权属早已归广东省特需商品供应公司的楼房中第三、四、五层房产，这种违反基本诚信、不道德行为，一审判决却予以支持，令人匪夷所思。2.1981年房产合建时产权登记在姚桂芳名下，姚桂芳作为产权共有人的代表，有权与广东省特需商品供应公司签订《联合建房产权划分协议书》；广东省特需商品供应公司根据协议以出资近5万元人民币的巨大代价(在1981年这是巨大的开支)，聘请工程队、包工包料，完全按照当时的政策规定办理了报建手续，建成后取得楼房的第三、四、五层房产产权及使用权，就是说，广东省特需商品供应公司取得涉诉房产的使用权有充分、合理合法的依据，一审判决枉顾此基本事实，仅凭产权证登记在姚桂芳名下就判决广东省特需商品供应公司返还房产，显然错误。3.一审判决与相关法律规定不符。最高人民法院于1990年3月28日发布(89)民他字第59号《关于以一方名义申请双方投工投料，建成后共同住用的房产可认定为共有的批复》明确：合作建房建成后仍在原登记人名下的房产，应认定共有。司法审判实践中，向来是需审查房产相关共有证据，以此来认定是否属于共有，现有明显证据证明合建楼房属于共有，案涉房产有明显证据显示属于广东省特需商品供应公司，广东省特需商品供应公司取得涉诉房产使用权合理合法，虽然2007年颁布的“物权法”第17条规定：产权证是权利人享有物权的证明，但该条同时也规定：如有证据证明产权登记错误的除外。且“物权法”对发生在八十年代的权利行为无朔及力。国家于1986年才首次颁布“土地管理法”，涉诉房屋1984年就建成使用，且当时的政策、法规、法律是鼓励本市居民或本市单位为解决住房困难与当地村民合作建房的，为此，广州市房管局于1993年3月16日颁布房管发(1992)1××《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》第一条第3项规定：对于经区乡批准、报建的合资建房，产权划分无争议的，本村村民、本市市民或本市单位可申请产权登记。广东省特需商品供应公司是经工商核准的本市单位，既然规定可对合资建房申请房产登记，则合作建房行为合法有效。一审判决违反上述政策、法律法规规定。4.一审判决认定不适用诉讼时效错误。本案纠纷显属合建后的30年后，对当年产权划分反悔而产生的纷争，并非权属无争议、只是对非法占用房产发生的争议，应适用诉讼时效的法律规定。无论从“合同法”的一年撤销时效(最长五年)规定讲，还是“民法通则”的普通时效二年(最长20年)规定讲，均远超诉讼时效，姚桂芳均失去胜诉权。二、一审判决不但损害广东省特需商品供应公司合法权益，且损害一审第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊的合法权益，是错误的。1.广东省特需商品供应公司当年合建房屋不违法，以巨大投资合建建成后取得房产权属是广东省特需商品供应公司的合法权利。一直自己管业、使用房产，是合法的行为，一审无端判决广东省特需商品供应公司腾退，损害广东省特需商品供应公司合法权益。2.第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊取得涉诉房产权属也合法。李卓元、卢凤群、黄敏谊是广东省特需商品供应公司的职工，广东省特需商品供应公司将案涉房屋福利分房给李卓元、卢凤群、黄敏谊合法。李卓元、卢凤群、黄敏谊为国营单位工作一辈子，仅取得此微薄福利，这也是李卓元、卢凤群、黄敏谊的合法权益，一审判决损害李卓元、卢凤群、黄敏谊合法权益。三、广东省特需商品供应公司属于特困企业，已依规退出市场经营，一审判决无端制造社会稳定问题。如上所述，一审判决既无事实依据，也与政策、法律法规不合，是错误的。因市场需求、情势变迁的原因，广东省特需商品供应公司属于特困企业，经政府批准，早已退出市场经营，一旦一审判决生效执行，势必导致第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊群访闹事的社会稳定问题，广东省特需商品供应公司根本无力解决，因此，上级法院应及时纠正一审法院的错误判决，以免造成进一步社会影响。综上，由于一审判决书判决枉顾基本事实、枉顾相关政策和法律法规规定，因此作出的判决错误。
上诉人卢凤群的上诉请求：l.撤销一审判决，改判驳回姚桂芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由姚桂芳承担。事实与理由：本人是广东省特需商品供应公司原职工，现已退休，本人一直入住公司福利分房广州市越秀区南兴四横巷××401房20多年，再无其他福利分房。2002年广东省特需商品供应公司因属特困企业，经批准关闭退出市场经营，本人也办理了退休手续，现退休金不高，又身体病痛，每月都要吃药，生活非常困苦，本来是广东省特需商品供应公司物业，福利分房给本人，现一审法院违法判决本人腾退给姚桂芳，而本人经济能力不可能另行买房或负担另行租房租金，已退出市场的特困企业广东省特需商品供应公司根本不可能再另行安排或解决。
上诉人黄敏谊的上诉请求：l.撤销一审判决，改判驳回姚桂芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由姚桂芳承担。事实与理由：本人在1992年至2002年在广东省特需商品供应公司财务部工作，在政策规定的最后一次福利分房中，因公司的房源问题，只能分配到公司的物业广州市越秀区南兴四横巷××501房，本人一直入住该福利房，再无其他福利分房。2002年广东省特需商品供应公司因属特困企业，经批准关闭退出市场，本人也当年下岗，现在私企上班，月工资仅3500元，丈夫身体不好，早已失业在家，孩子就读职中，每年学费需5000元，生活极度困苦，本来是广东省特需商品供应公司物业，福利分房给本人，本人也已入住此福利分房近20多年，现一审法院违法判决本人腾退给姚桂芳，使得我们全家陷入绝境，我的经济能力不可能另行买房，也无力负担另行租房租金，已退出市场的特困企业广东省特需商品供应公司根本不可能再另行安排或解决。
被上诉人姚桂芳辩称：1．姚桂芳1954年是合法承继父亲姚叶吉该处房产，家族房产分割问题与外人没有，一审广东省特需商品供应公司说拆的棚屋，现在又改成拆平房，同别人合建房屋拆了什么性质房屋都搞不清，混淆视听。原由1981年与大圹修建队合建，向沙河政府、村委等部门申请报建，经多方沟通协调面积44.44平方变成61.39平方，在此处建5层共306.95平方。建成后姚桂芳母亲何开与伯父姚国新与其争产对簿公堂，有了后来的(1990)东法民字第621号民事调解书至今二十几年。姚桂芳家族内部问题不影响姚桂芳对涉讼房屋三至五层主张占有、使用、收益等权利。2．广东省特需商品供应公司于1994年3月27日与姚桂芳倒签一份《联合建房产权划分协议书》欺骗房管部门，企图骗取房产证。广东省特需商品供应公司一直声称自己合法与姚桂芳合建，请问广东省特需商品供应公司的报建申请、村委谁经办、水泥沙石发票、工人工资等相关证明材料。在村内起屋是一件大事，审核流程复杂，广东省特需商品供应公司无任何的旁证提供在此信口雌黄。而事实房屋是广东省特需商品供应公司向他人购买而来，分租其下属员工。广东省特需商品供应公司不法侵占房屋长达30多年，从不修葺维护，无人理管。现在房屋破旧不堪(房屋为红泥混合结构)，用手指都可以戳落外墙，如果是广东省特需商品供应公司合法财产，会这样对待吗？姚桂芳是该房产唯一合法持有人，房屋发生任何风险姚桂芳都要承担所有的连带责任。所谓《联合建房产权划分协议书》日期与姚桂芳申请报建日期不符，正常是先签好合作意向在报建。所谓协议书在报建申请之后，合理吗？3．该房屋产权一直没有分割又可来福利房一说，广东省特需商品供应公司推卸责任、隐满事实、不尊重法律。广东省特需商品供应公司不法取得房屋后分租给下属，下属又转租牟利，可以街道出租办查核。四楼卢凤群无出租自住，已取得经适房。综合上述，姚桂芳对该处房产唯一合法持有人的法律关系清晰，恳请维持一审判决，判令广东省特需商品供应公司即时腾空广州市越秀区南兴里四横巷××3-5楼归还姚桂芳。
原审第三人李卓元、姚国新没有提出答辩意见。
姚桂芳向一审法院起诉请求：广东省特需商品供应公司及第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊将广州市寺右村南兴里四横巷××楼三至五层房屋腾空交还给姚桂芳。
一审法院认定事实：1981年5月8日，业主（甲方，经办人姚桂芳）与大塘修建队（乙方，经办人林文祝）签订《房屋拆建协议书》，写明：甲方在寺右大队南兴里四横巷门牌××有平房一座，占地面积61.86平方米，自愿交给乙方拆建楼房，经双方协商如下，1、乙方按民房标准设计、建成后按建筑面积给回甲方第一层及第二层所有权，第三层以上才属乙方所有权，永无反悔……2、分契及报建手续均由甲方办理，自报建批出后，甲方将房屋契据及报建表交给乙方收执，由乙方给回收据给甲方，待新房建成进居时交回收据给乙方，并办理分契手续等。
1981年5月，姚桂芳填写沙河公社集体个人建房用地申请表，向广州市郊区沙河人民公社寺右生产人民管理委员会申请在寺右南兴里四横巷××改建为五层房屋，该申请经沙河人民公社批准。
据1990年6月16日穗天沙字第10297号村镇宅基地使用证存根记载，姚桂芳是沙河镇寺右村南兴四横巷××宅基地使用人，该宅基地面积61.39平方米，层数五层，建筑面积306.95平方米。
1990年10月25日，原广州市东山区人民法院作出（1990）东法民字第621号民事调解书，经调解，何开、姚国新、姚桂芳达成一致协议：1、本市寺右村南兴里四横巷××首层产权由姚国新继承；2、本市寺右村南兴里四横巷××二楼产权二分之一由姚桂芳继承，二分之一由何开继承，何开如要转让出卖，姚桂芳有优先购买权等。
据1990年6月16日穗天沙字第10297号村镇宅基地使用证记载，姚桂芳、第三人姚国新是寺右村南兴四横巷××宅基地使用人，该证附记根据东法民初字第621号（1990）民事调解书，姚国新、姚桂芳共有等。
1991年10月14日，何开立下遗嘱，写明广州市沙河寺右村南兴四横巷八号房屋是属于何开、姚桂芳、姚国新三人共同所有，其占该房产二楼的二分之一产权，现其在广州市天河区公证处立下遗嘱，在其去世后，把属于其上述房产遗赠给姚国新所有等。该遗嘱办理了（91）穗天证民字第217号公证手续。2015年10月14日的广东省广州市公安局常住人口资料显示，何开已死亡。
涉讼广州市南兴里四横巷××三、四、五楼现由广东省特需商品供应公司安排第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊居住。
姚桂芳曾于2011年3月21日向一审法院起诉广东省特需商品供应公司宅基地使用权纠纷，要求广东省特需商品供应公司腾空广州市南兴里四横巷××楼三至五层归还给姚桂芳使用等，其在同年7月7日撤诉，一审法院于2011年7月13日作出（2011）越法民三初字第955号民事裁定书，裁定准许姚桂芳撤回起诉。
另查，1981年5月14日，广东省特需商品供应公司（甲方）与寺右镇南兴里四横巷××业权人姚桂芳（乙方）签订《联合建房产权划分协议书》，写明为解决甲方职工住房困难，乙方同意提供其房地产证所载的南兴里四横巷××房屋交给甲方拆建成为新宿舍楼，双方达成如下协议，1、乙方业权人提供寺右镇南兴里四横巷××房屋和宅基地，甲方提供基建工程的一切资金联合兴建一栋五层宿舍楼，建筑面积306平方米……3、首层和二层建筑面积123平方米划给业权人姚桂芳的产权补偿产权为姚桂芳所有……第三至五层建筑面积183.6平方米划给甲方的产权，产权为其所有；4、新楼建成交付使用后，甲乙双方同到市房管局办理各自产权登记手续，登记费各产权人各自负责等。
姚桂芳于2015年4月2日向一审法院提起本案诉讼。
庭审中，一审法院向广东省特需商品供应公司释明，假如其与姚桂芳签订的《联合建房产权划分协议书》属无效协议，可能导致其无权继续使用涉讼房屋三至五层，是否申请对涉讼房屋价值进行评估？如不申请评估，可能令其向姚桂芳主张赔偿的诉讼面临败诉的风险。广东省特需商品供应公司明确表示其有权与姚桂芳合建房屋，不申请对房屋价值进行评估。
一审法院认为，穗天沙字第10297号村镇宅基地使用证根据（1990）东法民字第621号民事调解书，将寺右村南兴里四横巷××宅基地使用人从姚桂芳变更为姚桂芳及第三人姚国新，上述调解书只是写明该房屋首层产权归姚国新，不影响姚桂芳依法对涉讼房屋三至五层主张占有、使用、收益等权利，广东省特需商品供应公司辩称姚桂芳无权起诉本案没有依据。广东省特需商品供应公司与姚桂芳签订的《联合建房产权划分协议书》是村集体经济组织成员即姚桂芳与非本村集体经济组织成员即广东省特需商品供应公司在宅基地上合建房屋所签，该协议书效力不足以保证涉讼房屋三至五层产权归广东省特需商品供应公司，故广东省特需商品供应公司及第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊对涉讼房屋三至五层的占有、使用不能对抗姚桂芳，姚桂芳要求广东省特需商品供应公司及三第三人将涉讼房屋三至五层腾空交还，予以支持。至于广东省特需商品供应公司辩称姚桂芳的诉讼请求超过诉讼时效，因姚桂芳基于宅基地使用权提起本案诉讼请求，属于物权请求权，不适用诉讼时效，广东省特需商品供应公司的抗辩不予接纳。如此，广东省特需商品供应公司认为自身权益受损，可以另循途径救济。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：广东省特需商品供应公司、李卓元、卢凤群、黄敏谊在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区南兴里四横巷××三至五层腾空交还给姚桂芳。本案受理费100元，由广东省特需商品供应公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案是宅基地使用权纠纷。涉诉宅基地属于集体所有。1981年5月，姚桂芳与广东省特需商品供应公司签订《联合建房产权划分协议书》，姚桂芳于当月填写建房用地申请表，向广州市郊区沙河人民公社寺右生产人民管理委员会申请改建为五层房屋，经沙河人民公社批准。姚桂芳于1990年6月16日取得穗天沙字第10297号《村镇宅基地使用证》，该证载明姚桂芳为沙河镇寺右村南兴四横巷××宅基地使用人，宅基地面积61.39平方米，层数五层，建筑面积306.95平方米。
《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25 日发布，自1987年1月1日起施行；《中华人民共和国物权法 》于2007年3月16 日发布，自2007年10月1日起施行。所以，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定作出判决，属于适用法律错误，本院予以纠正。
姚桂芳与广东省特需商品供应公司于1981年5月14日签订《联合建房产权划分协议书》约定，为解决广东省特需商品供应公司职工住房困难，姚桂芳同意提供其房屋和宅基地交给广东省特需商品供应公司拆建成为新宿舍楼，广东省特需商品供应公司提供资金联合兴建一栋五层宿舍楼，首层和二层划给姚桂芳的产权补偿产权为姚桂芳所有，第三至五层划给的产权为广东省特需商品供应公司所有，新楼建成交付使用后，双方同到市房管局办理各自产权登记手续，登记费各产权人各自负责等。该协议是双方真实的意思表示，且没有违反当时的法律法规，是有效合同。姚桂芳现提起本案诉讼，但没有提供证据证实，该协议不是双方真实意思表示，且有违反当时法律法规的情形；广东省特需商品供应公司依约提供资金兴建该宿舍楼，后首层和二层由姚桂芳使用，第三至五层由广东省特需商品供应公司分配给第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊使用，符合姚桂芳与广东省特需商品供应公司签订的《联合建房产权划分协议书》约定。姚桂芳起诉请求广东省特需商品供应公司及第三人李卓元、卢凤群、黄敏谊将涉诉楼房三至五层腾空交还给姚桂芳，本院不予支持。一审法院判决广东省特需商品供应公司、李卓元、卢凤群、黄敏谊将广州市越秀区南兴里××巷8号三至五层腾空交还给姚桂芳，属于适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。
对于一审法院判决原审第三人李卓元将房屋腾空交还给姚桂芳的问题，虽然原审第三人李卓元对此没有提出上诉，但是因本院已确认广东省特需商品供应公司与姚桂芳签订的《联合建房产权划分协议书》有效，广东省特需商品供应公司对三至五层房屋依约仍拥有使用权。上诉人广东省特需商品供应公司、卢凤群、黄敏谊上诉请求撤销一审判决，改判为驳回姚桂芳的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人广东省特需商品供应公司、卢凤群、黄敏谊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第897号民事判决；
二、驳回被上诉人姚桂芳的诉讼请求。
本案一审受理费100元、二审受理费300元，公告费758元均由被上诉人姚桂芳负担。
终审判决。 审判
审判长 谢国雄
审判员 丁阳开
审判员 茹艳飞
二Ｏ一八年七月二十对
书记员 肖笑权