广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初39921号
原告：夏绍沛，男，1954年6月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人，黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：张国华，男，1960年1月2日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
委托代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。
被告：张国宁，男，1953年3月6日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
被告：张伟英，女，1949年11月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
第三人：张国文，男，1962年6月5日出生，汉族，户籍登记住址广州市越秀区。
第三人：张群好，女，1957年11月8日出生，汉族，户籍登记住址广州市越秀区。
原告夏绍沛诉被告张国华、张国宁、张伟英，第三人张国文、张群好宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄珏安，被告张国华委托代理人谭颖鹏到庭参加了诉讼。被告张伟英经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，被告张国宁及第三人张国文、张群好经本院公告送达期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：1988年12月26日，原告与两名第三人的父亲张继明签订了《买卖房屋协议书》。张继明系涉案房屋即广州市登峰街下塘街十巷8号的原宅基地使用权和房屋所有权人，现已去世。该协议书约定，原告出资购买涉案房屋（共四层）的使用权用于安置回迁户。上述《买卖房屋协议书》签订后，张继明依约向原告交付了房屋，原告也付清了相应的交易款项。但是其后被告自称是涉案房屋使用权人的代理人，在1997年没有取得原告同意的情况下擅自将涉案房屋一、二楼居住的回迁户进行了驱离并长期霸占房屋，导致回迁户至今居无定所，原告面临着违约以及承担高额赔偿的法律风险。经原告多次上门协商，被告均不予理会。原告认为，原告已经付清全部房款，并实际收楼使用多年，拥有上述房屋的合法使用权，被告未有任何法律依据的情况下，强行霸占房屋多年，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告对广州市登峰街下塘街十巷8号一、二、三、四楼拥有使用权。2.被告将前述房屋一楼、二楼、四楼腾空交还给原告。3.被告承担非法侵占前述房屋的房屋使用费400000元（其中一楼、二楼房屋使用费从1997年8月起算，四楼的房屋使用费从2014年8月起计算，按照10000元/年的标准计算至被告实际腾空交还房屋之日止）。4.本案诉讼费用由被告承担。
被告张国华辩称：涉案房屋1-4楼的业主是张国华而不是张继明。根据我国法律规定，宅基地是不允许买卖的，因此我方和原告并不存在房屋买卖的行为。原告提供的《买卖房屋协议书》是在1988年签订的，但是原告现在才提出诉讼，其诉请已经超过了法律规定的诉讼时效。被告现在对房屋进行管理是根据其作为所有权人合法对自有房屋进行使用，被告无需向原告支付任何费用，也不存在腾空交房的义务。根据相关法律规定，宅基地从未被允许进行买卖。如果原告系租赁涉案房屋，最长的租赁期限依法不得超过20年，而涉案房屋的使用已经超过了20年。原告认为被告自1997年侵害其相关权益，但原告直到提起本案诉讼才主张相关权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告张伟英没有答辩。
第三人张国文、张群好没有陈述意见。
经审理查明：涉案房屋即广州市登峰街下塘村上塘街十巷8号房屋，四层，混合结构，用地面积37.3平方米，每层建筑面积均为37.3平方米；一楼、四楼登记为被告张国华所有，村镇宅基地使用证批准时间为1997年10月9日；二楼、三楼登记为被告张国宁所有，村镇宅基地使用证批准时间为1996年4月12日。
据原、被告双方一致陈述，被告张国华、张国宁系张继明、周妹生育的子女，张继明、周妹另育有张伟英、张国文、张群好。被告张国华称，此外，张继明、周妹还生育有张群女、张群开两名子女，但七名兄弟姐妹之间已经很久没有联系，有的已经死亡。前述陈述，双方均没有提供证据证实。
庭审中，原告称，涉案房屋是被告及第三人的父亲张继明在原居住房屋被××后于××号地址建成的，在登记为张国华、张国宁之前，涉案房屋的登记产权人是张继明。被告张国华称，涉案房屋是由张国宁、张国华出资于1980年代末建设而成的，但直到1996年、1997年才办理宅基地使用证；无法提供建房时候的相关申请批准手续材料；房屋建成之后一段时间由张继明使用和管理。
原告向本院提交了《买卖房屋协议书》、5张收据，以证明涉案房屋原所有权人张继明将房屋转让给原告。该《买卖房屋协议书》记载，1988年12月26日，张继明（原业主、甲方）与原告夏绍沛（买主、乙方）签订了《买卖房屋协议书》，甲方将坐落在广州市小北路下塘街10巷8号混合结构4层，总面积149平方米的房屋转卖给乙方作征地安置拆迁户使用。四层总面积149平方米总金额为人民币19万元整，付齐款后全楼的产权、使用权归乙方所有。自甲乙双方签订协议生效之日起，乙方向甲方交付定金人民币5000元，15天内乙方向甲方支付人民币10万元。甲方收齐乙方定金和第一期款后，应交出一、三、四层给乙方安排使用，乙方7天内向甲方交付第二期款项8万元，余下5000元待甲方与乙方办好契证交换时结清。协议自双方签订之日生效，双方不得以任何借口反悔违约，如甲方反悔违约应赔偿乙方所交款项的双倍，若乙方违约，所交的款项甲方不予退回等。该协议落款栏有甲乙双方签名及按捺手印，并有署明公证人的陈润娣签字和按捺手印。另在乙方栏下盖有广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）公章。5张收据记载张继明分别于1988年12月26日、1989年1月8日及11日、15日、18日收到原告支付购房定金5000元，购房款7万元、2.5万元、5万元及3.5万元，以上款项合计18.5万元。5张收据均记载“收款人：张继明”，并按捺有手印。原告提供了前述协议书、收据与复印件一致的原件进行核对。被告张国华对前述协议及5张收据的三性并不予确认，称协议并非其签订，协议书和收据均不确认是张继明本人签订，因为年代已经久远，不清楚协议书上甲方以及收据上收款人的签名和按捺手印者是谁。
经法庭释明和要求后，被告张国华称，张国华并没有父亲张继明生前的笔迹材料、指模，无法对原告提供的前述《买卖房屋协议书》、5张收据原件进行笔迹、指纹司法鉴定，因而不申请相关司法鉴定。
关于涉案房屋的实际居住、管理和使用问题：原告称：涉案房屋一楼、二楼自1989年左右由原告安排给回迁户居住，1997年被告张伟英擅自将回迁户进行驱离并实际管控一楼、二楼至今；但由于回迁户一直没有向原告反映，直到2014年7月罗建华反映其居住的四楼房屋被张伟英换锁并报警，原告才知晓一楼、二楼的回迁户已经被驱离；房屋的登记所有权人张国华、张国宁一直都在香港，原告多次与张伟英协商未果；三楼则由唐光琦户一直居住使用至今；2014年7月，被告张伟英等将四楼房屋的回迁户通过换锁予以驱离。被告张国华称：涉案房屋一楼由其1997年10月收回实际管控，当时一楼就是空置的；二楼由张伟英一直管控，具体情况不太清楚；三楼则由唐光琦户一直居住使用至今，不清楚该户居住使用的原因，各被告从未向三楼实际使用人收取过租金，但各位被告曾经要求其搬走；四楼由被告张国华于2015年收回，不清楚具体收回时间。
另查明：1989年5月25日，广协公司与罗建华签订了《永迁协议书》。其约定，广协公司经市规划局批准征用广州市越秀区政法路小北路建住宅大楼，现该地段内法政路60号侨房租住户罗建华一户3人原租用面积12.32平方米；罗建华同意广协公司提供的广州市下塘乡上塘街10巷8号四楼、建筑面积约39平方米永迁居住，广协公司负责尽快将下塘乡上塘街10巷8号四楼约39平方米总面积由房管部门核定的产权办回给罗建华；广协公司提供的永迁房即广州市下塘乡上塘街10巷8号四楼全层属罗建华所有、使用，如罗建华搬入装修使用后有第三者争议不能使用时，广协公司应该赔偿乙方的装修费用等。该《永迁协议书》甲方栏除了盖有广协公司公章之外，另有原告夏绍沛签字。
1990年2月19日，广协公司（甲方）与唐光琦（乙方）签订了《永迁协议书》。其约定，甲方为加快城市改造建设，经市规划局（87）城地批字第345号文核准，并经市房管局（88）房征字第××号通告征用拆除小北路及法政路等地块，乙方居住房屋属于甲方所征用范围，双方协商达成协议如下：一、乙方原住小北路飞来对面巷8-1号，承租面积60.5平方米，在籍常住人口2人；乙方提出一次性永迁并同意甲方提供的广州市下塘上塘街10巷8号三楼建筑面积为38平方米的房屋作永迁居住；甲方负责尽快把产权办回给唐光琦，办理产权的费用由乙方负责；甲方提供给乙方的永迁房以每平方优惠价为750元售给乙方，该房屋的总造价为人民币28500元；该款由甲方交钥匙给乙方之日起，乙方应按时交付第一期购房款人民币8000元，余下款项分三年付清给甲方，待乙方付清款项后甲方应将房产证交给乙方等。前述《永迁协议书》甲方栏除了盖有广协公司公章之外，还有原告夏绍沛（经手人）签字。
证人陆某（唐光琦之妻）、唐某（唐光琦之女）出庭发表证言称：唐光琦及家人原来住在飞来对面巷8号之一，1990年5月1日唐光琦与广协公司签订了《永迁协议书》，广协公司拆除了飞来对面向8号之一房屋，唐光琦及家人由广协公司根据该协议书的约定搬到广州市登峰街下塘村上塘街十巷8号三楼居住；至于该房屋的业主具体是谁并不知晓，也不认识张继明；2015年5月，被告张伟英曾经通过折断自来水管的方式强迫唐光琦及家人搬离，后经居委会协调才接上自来水管，直到2016年被告张伟英再次要求其搬离。原告对前述证人证言的三性予以确认，被告张国华对前述证人证言发表质证意见称：张国华作为产权人从来没有授权任何人以非法手段收回房屋，张国华和四楼的住户曾经协商过搬迁的问题；唐光琦户占用了三楼的房屋属实，但是唐光琦与广协公司签订的《永迁协议书》及相关事项，被告张国华并不清楚。
另查明:广协公司自1985年4月13日成立至今，经营范围包括房地产开发经营、房屋建筑工程施工等。原告夏绍沛并非涉案房屋所在的集体经济组织成员。
庭审中，原告称其是挂靠在花县住宅建设公司名下的施工队长，而花县住宅建设公司与广协公司联合对法政路54-60号、小北路174-184号进行拆迁，原告是实际的拆迁人，因而向张继明购买了涉案房屋用于安置回迁户。为证明前述内容，原告向本院提交了《广州市建筑安装工程承发包专用合同》、《关于小北路16层、13层搬迁工程管理费的意见》（复印件）。该《广州市建筑安装工程承发包专用合同》由广协公司、广州经济技术开发区房地产公司（发包单位、甲方）与花县住宅建设公司（承包单位、乙方）于1992年1月31日签订，乙方承包法政路54-60号兴建综合楼约8200平方米、登峰路（小北路）174-184号建16层楼约15800平方米，共计总面积24000平方米（以报建批准面积为准）；承包内容包括征地红线范围内的拆迁、回迁等；乙方回迁要按期完成，如超期所发生的一切费用和造成的后果均需负全部责任等。《关于小北路16层、13层搬迁工程管理费的意见》由花县住宅建设公司向施工队长即原告发出，其记载：考虑到搬迁工程风险较大，公司同意小北路16层、13层搬迁工程一次性收取45000元管理费，不承担风险；公司只派专人协助施工队工作，由施工队独立核算、自负盈亏。被告张国华对前述证据的三性均不予认可。
本院认为：根据前述查明事实，1990年2月19日广协公司及原告与唐光琦签订的《永迁协议书》，并由广协公司依照该协议安排唐光琦及其家人回迁入住涉案房屋三楼。作为唐光琦的家人，证人陆某、唐某的证人证言能够与该《永迁协议书》以及原告、被告张国华一致陈述的内容能够相互印证的部分，本院予以采信。据此可知，唐光琦及其家人经开发公司实际安排回迁入住涉案房屋三楼至今，而根据陆某、唐某的陈述，直到2015年被告才对其居住提出过异议。另外，涉案房屋的一楼、二楼也曾经安排给其他人居住使用，而被告没有提供证据证明其曾经收取过任何租金或占用费。据此可知，被告知晓或者应当知晓涉案房屋存在被用于安排回迁户回迁安置、居住的事实。其次，虽然原告提交的前述《广州市建筑安装工程承发包专用合同》只有复印件，但根据前述查明事实、予以采信的证人证言部分以及《永迁协议书》甲方栏除盖有广协公司公章之外还有原告签字的事实，可知广协公司及原告共同实际参与了相关拆迁工程的回迁安置工作。第三、根据被告张国华的陈述，涉案房屋是在1980年代末建设而成，其与《房屋买卖协议书》签订时间能够相互吻合。但是被告无法提供张国宁、张国华出资建房的有关申请批准手续，故其应当承担举证不能的不利法律后果。第四、涉案房屋三楼自安排给唐光琦回迁使用之后直至2015年、2016年长达二十多年的时间，被告均未向其提出异议也没有收取租金。对此，被告并未予以解释和说明。原告提交的1988年12月26日张继明与原告签订的《买卖房屋协议书》、张继明先后开具的5张《收据》均提供了与复印件一致的原件进行核对，且张继明栏下均有签名和按捺手印。由于《收据》开具距今长达近三十年，原告无法提供相关取款记录或者转账支付凭证并不违背生活常理。在此情形下并综合以上理由，原告对于其与张继明之间对涉案房屋的相应买卖已经完成了相关举证证明责任。被告否认该《买卖房屋协议书》、《收据》的三性，但即便在本院释明之后，其仍然未提供任何相反证据，应当承担举证不能的不利法律后果。综上理由，本院对于该《买卖房屋协议书》、5张《收据》的真实性、合法性及关联性予以确认，对其予以采信。据此可知，原告与张继明就涉案房屋签订了该《买卖房屋协议书》并支付了协议约定19万元款项中的18.5万元，已经支付了绝大部分款项，虽然原告并非涉案房屋所在集体经济组织成员，因而其无法取得该房屋的产权，但其对取得房屋的使用权等相关权益已经支付了相应对价，且依约应取得购买的使用权，而被告或张继明的继承人对此知晓或者应当知晓。因此，原告要求确认其对涉案房屋一至四楼拥有使用权的诉请，合法合理，本院予以支持。被告及其他人员应当将涉案房屋腾空交还给原告继续管业。至于依约原告尚拖欠的5000元款项，鉴于被告并未就此提出抗辩或者反诉，可由原告、被告或者相关权利义务方协商解决，协商不成的，另循法律途径解决，本案不作调处。
原告陈述称，涉案房屋一楼、二楼由被告于1997年收回，被告认为其于1998年才实际收回房屋。由于原告对此没有提供证据证明，其应当承担举证不能的不利法律后果。故本院对于被告实际于1998年收回涉案房屋一楼、二楼的陈述予以采信。关于被告应当向原告支付的房屋占有使用费，被告张国华提出诉讼时效抗辩的主张成立，被告按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准向原告支付涉案房屋一楼、二楼自原告提起本案诉讼之日起前一年即2015年9月22日起至实际腾空交还房屋给原告管业之日止的租金或者占用使用费。同理，原告称被告自2014年7月收回四楼，被告张国华主张其于2015年才收回房屋，本院对于被告张国华的主张予以采信。四楼的租金或占有使用费应当按照前述标准自2015年9月22日起支付至实际腾空交还给原告管业之日止。被告张伟英仅本院传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼也没有发表质证意见，视为其放弃举证、质证及抗辩等相关诉讼权利，并依法承担由此导致的不利法律后果。根据前述查明事实及原告、被告张国华的一致陈述，涉案一楼、四楼房屋均由张国华、张伟英收回并管业，故相应租金或者占有使用费应当由被告张国华、张伟英共同负担。被告张伟英虽然并非涉案房屋的登记权属人，但其实际收回并管业二楼，故二楼相关租金或占有使用费应当由张伟英及登记所有权人张国宁共同负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告夏绍沛对广州市登峰街下塘街十巷8号一、二、三、四楼拥有使用权。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张伟英、张国华、张国宁及其同住人员将广州市登峰街下塘街十巷8号一、二、四楼腾空交还给原告夏绍沛管理、使用。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张国华、张伟英向原告夏绍沛支付广州市登峰街下塘街十巷8号一楼、四楼自2015年9月22日起至本判决发生法律效力之日止的租金或者占有使用费（前述租金或者占有使用费，以登记的建筑面积37.3平方米×2为基数，按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算），自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还该楼房屋给原告夏绍沛管理、使用之日止的租金或者占有使用费，由被告张国华、张伟英按照前述标准逐月向原告夏绍沛支付。
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张国宁、张伟英向原告夏绍沛支付广州市登峰街下塘街十巷8号二楼自2015年9月22日起至本判决发生法律效力之日止的租金或者占有使用费（前述租金或者占有使用费，以登记的建筑面积37.3平方米为基数，按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算），自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还该楼房屋给原告夏绍沛管理、使用之日止的租金或者占有使用费，由被告张国宁、张伟英按照前述标准逐月向原告夏绍沛支付。
五、驳回原告夏绍沛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由原告夏绍沛负担5870元，由被告张伟英、张国华、张国宁共同负担1430元。
如不服本判决，原告夏绍沛、被告张伟英可在判决书送达之日起十五日内，被告张国华、张国宁可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 吴 菲
二○一八年九月二十八日
书 记 员 戴 鹏
黄健棠