广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2019）粤01民终2437号
上诉人（原审原告）：广州市增城豪溢塑料加工经营部，住所地广州市增城区朱村街山田村广汕公路旁边。
经营者：陈思锘。
委托诉讼代理人：刘力，广东增泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马赖建，男，1953年9月26日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：卢伟钊，广东双山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林朋苏，男，1957年7月15日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：江锡桐，男，1959年6月19日出生，汉族，住广州市增城区，系广州市增城区荔城街继枚社区居民委员会推荐人员。
上诉人广州市增城豪溢塑料加工经营部（以下简称豪溢经营部）、马赖建因与被上诉人林朋苏建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
豪溢经营部上诉请求：撤销一审判决，改判马赖建、林朋苏向豪溢经营部支付违约金73万元。事实和理由：一、签订《土地转让协议书》是经增城市东建实业有限公司（以下简称东建公司）股东会同意的公司行为。一审查明将涉案土地使用权转让给陈思锘是2005年5月28日经过马赖建、林朋苏召开股东会议决定的，该事实也是本系列案件所有的生效判决裁定认定的事实。广州市中级人民法院（2008）穗中法民五终字第1117号生效判决书载明马赖建以东建公司的名义与陈思锘签《土地转让协议书》，林朋苏一直没有提出异议并在该案一审庭审中表示同意转让给陈思锘，该协议内容为双当事人的真实意思表示。前述已经查明的事实证明，林朋苏明知且同意签订《土地转让协议书》，签订《土地转让协议书》是东建公司的公司行为。《土地转让协议书》有效是多份生效判决均认定的事实。广东省高级人民法院（2015）粤高法民一提字第3号生效裁定书对双方当事人均有约束力，据此，《土地转让协议书》约束的是合同双方即东建公司及豪溢经营部。现因东建公司未经合法清算即注销，涉案土地的权利义务由东建公司的股东继受，马赖建、林朋苏均应就东建公司迟延办证的行为承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十九条关于有限责任公司的股东未经依法清算办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任，人民法院应依法予以支持的规定，一审仅判决马赖建一人承担违约责任违反公司法的有关规定，适用法律错误。二、一审认定违约金总额以100万元为限，违反《土地转让协议书》的约定，该协议约定每天1%的违约金没有上限限制。约定迟延办证违约金的目的在于敦促东建公司及马赖建、林朋苏尽快履行办理过户登记的义务。马赖建、林朋苏至今没有办理过户登记，一直在违约，一审主观设置违约金上限，降低了马赖建、林朋苏违约成本，并不利于合同履行。因马赖建、林朋苏一直违约，豪溢经营部从2007年起一直通过系列诉讼维权，因维权支出的诉讼费、律师费已经超过100万元，如果再考虑土地增值部分，现在土地市值至少3000万元，100万元违约金远不足以弥补豪溢经营部的损失。一审法院设置违约金上限违反合同法第一百一十三条关于损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，并且不符合公平原则。三、(2018)粤01民终7642号案与本案的法律关系不同，该案是因案外人广州市宝业工贸发展总公司（以下简称宝业公司）申请执行涉案土地而提起的案外人执行异议之诉，因涉案土地有案外人查封，该判决认为陈思锘的执行异议不成立，据此驳回了陈思锘的过户请求。但在该案判决后，案外人宝业公司等已经放弃了对涉案土地的执行，一审法院已经解除了相应的查封。涉案土地上查封申请人是豪溢经营部，过户障碍已经完全不存在。案件最基本的事实已经发生了变化。据此，两个案件是不同的案件，不应当以(2018)粤01民终7642号判决书作为本案判决的依据。马赖建、林朋苏在涉案土地具备过户条件的情况下，仍不办理过户登记手续，应当追究其违约责任。一审认为违约金计算至2018年6月27日较为适宜，完全无视前述基本事实的变化。另外，(2018)粤01民终7642号判决书在认定《土地转让协议书》的效力、约束力等各个方面自相矛盾，并与多份生效判决及上级人民法院生效裁定冲突，陈思锘已就该判决提出再审申请，该判决不应作为本案裁判的依据。
马赖建上诉请求：驳回豪溢经营部的诉讼请求。事实和理由：一、涉案土地没有办理过户手续的原因不能归因于马赖建，从廖康安和增城市朱村街道办事处认定情况属实的证明内容可以看到，当时由于规划的变更以及豪溢经营部从事的废品行业问题导致无法办理过户登记，后经双方协商改为豪溢经营部自己办理过户登记，最后还是无法办理过户，故不能办理过户是客观原因所导，并非马赖建不作为。豪溢经营部在签署《土地转让协议书》时明知东建公司已经注销及2004年的时候已经有宝业公司提起诉讼，故豪溢经营部对土地未来面临的查封风险是有所预见的，从该角度看，豪溢经营部非善意受让人。故不能片面地认定马赖建是违反合同的过错方，豪溢经营部为非过错方。豪溢经营部需要对其过错按照过错责任的分配原则承担相应损失。二、一审判决违约金以每天1%的标准计算是严重过高的，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，年利率36%（折合0.1%/天）以上属于高利贷利率，不受法律保护，本案违约金超过高利贷红线10倍。豪溢经营部支付10万元购地订金后就开始占有使用土地至今，其使用土地期间并没有支付过租金或占用费，故其并不存在实际损失；退一步讲，10万元的资金所能产生的预期收益，参照上述司法解释的观点折算，现在的违约金相当于高利贷标准的10倍，故1%/天的违约金约定属于过分高于实际损失的条款，请求二审法院予以调整。
林朋苏辩称，对一审判决没有意见，不同意豪溢经营部的上诉请求，同意马赖建的上诉请求。
豪溢经营部向一审法院起诉请求：马赖建、林朋苏向豪溢经营部支付逾期办证违约金73万元（违约金从起诉之日起2年前计算，暂计至起诉之日止）。
一审法院查明事实：东建公司原名为“增城市东建实业有限总公司”，于2002年4月28日在广州市工商管理局增城分局办理了变更登记手续。马赖建、林朋苏是东建公司的股东。
东建公司于1994年12月27日通过出让的方式，取得了位于增城区朱村街山田村上杉望（土名）土地面积为10053平方米（15亩）的国有土地使用权[土地使用证号（2005）-B0300062号]，土地用途为商住，使用年限为40年。
2003年7月30日，马赖建（甲方）代表东建公司与陈思锘（乙方）签订《租赁合同》，约定将上述土地中已建造好的主体建筑约600平方米及部分棚架建筑占地周边可支配使用土地面积共约七亩出租给陈思锘作为办厂使用，租用期为8年，即由2004年1月1日至2012年12月31日止；租金：1-5年3万元/年，6-8年3.6万元/年。《租赁合同》签订后，东建公司依约将土地交给陈思锘使用，陈思锘依约支付租金给东建公司。陈思锘在该土地上经营豪溢经营部至今，期间陈思锘在该土地扩建了部分建筑物。豪溢经营部的组成形式是个人经营。
2003年，东建公司委托增城红日会计师事务所对其于2003年10月31日为基准日的企业资产、负债、所有者权益进行清算审计。2003年11月14日，增城红日会计师事务所作出了增红会审字[2003]274号《对东建公司2003年10月31日止财务清算报告》。马赖建、林朋苏召开股东会议，同意注销东建公司的营业执照，并于2003年12月18日向工商部门提出注销登记申请。2004年2月16日，东建公司经核准注销。
2005年5月28日，马赖建、林朋苏召开股东会议，同意将东建公司位于增城区朱村街山田村上杉望（土名）面积为10053平方米土地即涉案土地的使用权转让给陈思锘经营的豪溢经营部。2005年9月间，马赖建与陈思锘就上述土地使用权的转让问题进行磋商，并达成协议，同年9月9日，马赖建以增城市东建实业有限总公司的名义收取了陈思锘支付的10万元土地转让预付款，并立下《收据》给陈思锘收执。
2005年10月25日，马赖建以增城市东建实业有限总公司（甲方）的名义与陈思锘经营的豪溢经营部（乙方）签订了《土地转让协议书》。该《土地转让协议书》第一条约定，甲方将座落在朱村街山田村上杉望（土名）的土地转让给乙方，土地面积10053平方米（15亩）。该《土地转让协议书》第二条约定，土地按每亩6万元计（包办土地使用证费用在内），土地款合计90万元，原建筑物作价10万元，由乙方补偿给甲方，乙方应付甲方土地款及建筑物补偿款合计100万元整；协议签订之日乙方应付10万元作为预付金，用于办理《国有土地使用证》费用，办证时间为90个工作日，如逾期未办好，按乙方交给甲方预付款每天1%支付违约金。余款90万元在甲方交付过户至乙方名下的《国土证》时付清。该《土地转让协议书》第三条约定，甲方负责办理土地过户手续和现场土地交接给乙方，费用由甲方负担；乙方须按协议约定时间付款，款项付清，土地使用权归乙方所有。第四条约定，协议生效后，双方必须严格执行，如有任何一方违反，则由违约方支付违约金10万元给守约方。
2005年11月7日，增城市国土资源和房屋管理局地籍测量队就涉案土地出具了《增城经营部用地图》。2006年5月26日，增城市朱村镇国土管理所和增城市人民政府朱村街道办事处分别盖章同意豪溢经营部申请对涉案土地的土地使用权变更的申请。2006年8月11日，增城市城市规划设计室受豪溢经营部的委托，依据增城市国土资源和房屋管理局地籍测量队所测征地红线图，作出了《广州市增城豪溢塑料加工经营部用地规划》。
《土地转让协议书》签订后，马赖建、林朋苏、东建公司一直未依约协助陈思锘办理涉案土地使用权的登记过户手续。陈思锘于2007年9月17日起诉请求确认陈思锘与东建公司签订的《土地转让协议书》有效；强制东建公司、马赖建、林朋苏为陈思锘办理位于增城市朱村街山田村上杉望10053平方米(15亩)土地使用权证，并由东建公司、马赖建、林朋苏支付土地使用权的过户费用。2007年10月25日，一审法院作出（2007）增法民一初字第1509号民事判决书，认定马赖建以东建公司名义与陈思锘签订的《土地转让协议》有效。为此判决如下：东建公司、马赖建、林朋苏应于判决发生法律效力之日起三十日内为陈思锘办理位于朱村街山田村上杉望(土名)土地面积10053平方米(按红线图)的国有土地使用权证并承担办证费用。马赖建、林朋苏提起上诉，2008年8月22日，本院作出（2008）穗中法民五终字第1117号民事判决书，载明：“陈思锘支付预付款后，东建公司未依约为陈思锘办理有关土地使用权证变更过户手续，确属违约，陈思锘提出要东建公司将涉案土地使用权过户到其名下并承担过户费用，符合双方的约定，但由于涉案土地使用权因东建公司拖欠他人债务而被人民法院依法查封，导致不具备办证条件，陈思锘该项诉讼请求目前不能支持。”并判决如下：撤销一审法院（2007）增法民一初字第1509号民事判决；马赖建以增城市东建实业有限总公司名义与陈思锘于2005年10月25日签订的《土地转让协议书》有效；驳回陈思锘要求东建公司、马赖建、林朋苏办理《土地转让协议书》项下的朱村街山田村上杉望(土名)土地面积10053平方米的国有土地使用权证过户手续并承担办证费用的诉讼请求。
2009年8月19日，马赖建提起租赁合同纠纷之诉。一审法院在2011年1月28日作出（2009）增法民一初字第1774号民事判决如下：解除马赖建与陈思锘签订的《租赁合同》；马赖建应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还租金65000元给陈思锘；驳回马赖建的其他诉讼请求。马赖建不服该判决，向本院提起上诉。2011年7月12日，本院作出(2011)穗中法民五终字第1550号民事判决书，载明：“2005年10月25日，马赖建以增城市东建实业有限总公司(甲方)的名义与陈思锘经营的豪溢经营部(乙方)签订了《土地转让协议书》。该《土地转让协议书》已经原二审法院发生法律效力的判决认定为有效。根据生效判决的认定，由于东建公司的违约行为导致案涉土地的权属未在房地产主管部门完成转移登记。虽然案涉土地尚未完成转移登记手续，但陈思锘基于《土地转让协议书》对案涉土地享有占有、使用、收益的权利，并有权要求东建公司继续履行《土地转让协议书》中约定的转移登记的义务。”该判决书判决维持原判。
2009年11月11日，陈思锘以豪溢经营部的名义向广州市公证处申请提存公证，将剩余90万元土地转让款提存在广州市公证处。2009年11月16日，广州市公证处作出（2009）粤穗广证内经字第186304号《提存公证书》给陈思锘。
2004年，宝业公司作为原告，以东建公司、马赖建、林朋苏为被告，向一审法院提起诉讼，案号为（2004）增法民二初字第1534号。2004年12月10日，一审法院作出（2004）增法民二初字第1534号民事判决书，认定作为股东的马赖建、林朋苏未履行出资义务，因此增城市东建实业有限总公司或东建公司没有资产对其债务对外独立承担民事责任，依照《民法通则》第三十六条的规定，应认定增城市东建实业有限总公司和东建公司不具备企业法人资格。马赖建、林朋苏作为增城市东建实业有限总公司和东建公司的开办人应承担该案的民事责任，增城市东建实业有限总公司和东建公司对该案不承担民事责任。该判决书判决如下：东建公司欠宝业公司的借款80万元及利息、年定额利润12万元由马赖建、林朋苏偿还给宝业公司，并负连带责任；马赖建、林朋苏分别以其认缴的出资额400万元、50万元为限承担返还责任。
2005年3月10日，宝业公司依据（2004）增法民二初字第1534号民事判决书向一审法院申请执行，执行案号是（2005）增法执字第1740号，被执行人是东建公司的股东马赖建、林朋苏，申请执行标的是953880元。后宝业公司申请追加东建公司为被执行人。2008年9月22日，一审法院作出（2005）增法执裁字第1740号恢l号民事裁定书，轮候查封涉案土地，将东建公司、马赖建、林朋苏列为共同被执行人。2010年9月3日，一审法院作出(2005)增法执裁字第1740号民事裁定书续封涉案土地一年。2012年4月1日，涉案土地由该案轮候为首封。
2012年，陈思锘对（2005）增法执字第1740号案提出书面异议，请求解除涉案土地的查封。一审法院受理后经审查，于2012年11月29日作出（2005）增法执异字第1740号执行裁定书，裁定撤销（2005）增法执字第1740号案中作出的查封增城市东建实业有限公司名下财产的裁定；并解除对位于增城区朱村街山田村上杉望（土名）10053平方米土地使用权的查封。宝业公司、马赖建、林朋苏对上述裁定不服，向本院申请复议。本院审查后作出（2013）穗中法执复议字第17号执行裁定书，裁定撤销一审法院于2012年11月29日作出的（2005）增法执异字第1740号执行裁定；发回一审法院重新审查。2013年11月21日，一审法院经重新审查后作出（2005）增法执异字第1740号之一执行裁定书，裁定驳回异议人陈思锘的异议请求。
另案查明，由于东建公司欠广州银行黄石支行的贷款利息、逾期贷款利息（包括复利）共334170.76元，广州银行黄石支行向广州市越秀区人民法院提起借款合同之诉。最终判决为：增城市东建实业有限总公司支付截至2003年11月20日的利息334170.76元，并从2003年11月21日起至还清款之日止，按银行同期逾期贷款利率计付利息给广州银行黄石支行。马赖建、幸凤香对增城市东建实业有限总公司的上述债务在抵押物增城市荔城镇雁塔大道雁塔花园别墅街2号房产价值范围内承担赔偿责任，马赖建、幸凤香承担赔偿责任后，有权向增城市东建实业有限总公司追偿。
2006年3月30日，一审法院根据广州银行黄石支行的申请，依据已经发生法律效力的（2005）穗中法民二终字第101号民事判决书，作出（2006）增法委执字裁字第24号民事裁定书，裁定查封涉案土地的土地使用权。2009年11月17日，陈思锘对一审法院查封涉案土地使用权提出书面异议，请求解除涉案土地的查封。一审法院受理后经审查，于2009年12月18日作出（2006）增法委执异字第24-3号执行裁定书，裁定异议人陈思锘的异议理由成立，撤销（2006）增法委执裁字第24号及24号之一民事裁定书，解除对增城区朱村街山田村上杉望(土名)土地证号为20××62号10053平方米国有使用权土地的查封。广州银行黄石支行、马赖建对上述裁定不服，向本院申请复议。本院审查后作出（2010）穗中法执复议字第28号执行裁定书，裁定撤销（2006）增法委执异字第24-3号执行裁定，发回重新审查。一审法院经重新审查后作出（2006）增法委执异字第24-4号执行裁定书，裁定驳回异议人陈思锘的异议请求。2011年3月21日，一审法院作出（2006）增法委执裁字第0024号之二执行裁定书，裁定冻结豪溢经营部经营者陈思锘在广东省广州市公证处公证提存的90万元[公证书号（2009）粤穗广证内经字第186304号《提存公证书》]。2011年6月23日，一审法院作出（2006）增法委执裁字第0024号之三执行裁定书，裁定扣划豪溢经营部经营者陈思锘在广东省广州市公证处公证提存的90万元[公证书号（2009）粤穗广证内经字第186304号《提存公证书》]。马赖建、林朋苏不服（2006）增法委执裁字第0024号之二执行裁定书，提出书面异议，一审法院于2011年6月16日作出（2006）增法委执异字第24-5号执行裁定书，裁定驳回异议人马赖建、林朋苏的异议。马赖建、林朋苏申请复议，本院于2011年12月6日作出（2011）穗中法执复议字第92号执行裁定书，认为因土地使用权属确认案件正在审理当中，陈思锘提存的90万元是否属于本案被执行人马赖建、林朋苏尚未确定。鉴于执行案件的执行款应为被执行人的财产，目前陈思锘向公证机关提存的90万元所有权存在争议，故一审法院对此款的扣划缺乏事实和法律依据，故裁定撤销一审法院作出的（2006）增法委执裁字第0024号之二和（2006）增法委执异字第24-5号执行裁定书。
2011年3月9日，陈思锘以广州银行黄石支行、东建公司为被告诉至一审法院[案号为（2011）增法民五初字第114号]，请求判令：一、确认位于朱村街山田村上杉望（土名）10053平方米的土地使用权归陈思锘所有；二、停止对位于朱村街山田村上杉望（土名）10053平方米的土地的拍卖执行；三、本案诉讼费由广州银行黄石支行、东建公司承担。2011年10月13日，增城市松田实业有限公司（以下简称松田公司）向一审法院提交参加诉讼申请书。宝业公司亦于2011年10月25日提交了要求参加诉讼的申请。一审法院依法追加上述两公司及马赖建、林朋苏为第三人参加诉讼。松田公司于2009年2月13日依据（2009）增法民二初字第345号民事调解书向一审法院申请执行，执行案号是（2009）增法执字第1107号，被执行人是东建公司，申请执行标的是4915139元。申请执行当日，一审法院作出（2009）增法执裁字第1107号民事裁定书，查封涉案土地。2009年，陈思锘对（2009）增法民二初字第345号民事调解书申请再审。经本院作出（2009）穗中法民申字第128号民事裁定书，裁定驳回陈思锘的再审申请。2012年7月19日，一审法院作出（2011）增法民五初字第114号民事判决书，判决驳回陈思锘的全部诉讼请求。陈思锘不服上述判决，向本院提起上诉。本院判决驳回上诉，维持原判。陈思锘不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。2015年8月20日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民一提字第3号民事裁定书，裁定如下：一、撤销本院（2012）穗中法民五终字第3407号民事判决及一审法院（2011）增法民五初字第114号民事判决；二、本案发一审法院重审。2015年12月1日，一审法院对该案予以立案，案号为（2015）穗增法民三重字第4号。2016年11月7日，一审法院作出（2015）穗增法民三重字第4号民事判决书，判决如下：一、（2006）增法委执字第24号案件不得强制执行位于朱村街山田村上杉望(土名)面积为10053平方米土地；二、驳回陈思锘的其他诉讼请求。判后，马赖建、林朋苏不服上诉至本院，案号为(2017)粤01民终5616号。本院作出(2017)粤01民终5616号民事裁定书，认定：轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。因此，案外人对轮候查封、扣押、冻结措施提出执行异议，不能排除查封法院对轮候查封、扣押、冻结执行的标的执行，轮候查封法院不能受理该案外人异议，案外人应当向查封法院提出执行异议。如果对同一执行标的查封法院、轮候查封法院均受理该案外人异议，违反禁止重复起诉的原则，造成重复异议。该案中，宝业公司为第一顺位申请查封人，该案申请执行人广州银行黄石路支行为轮候查封人。陈思锘已就宝业公司申请执行的（2005）增法执字第1740号案件提起案外人执行异议之诉，故一审法院不应再受理陈思锘就本案提出的案外人执行异议之诉，应对其起诉予以驳回。该裁定书裁定如下：一、撤销一审法院作出的(2015)穗增法民三重字第4号民事判决；二、驳回陈思锘的起诉。
2014年1月3日，陈思锘诉宝业公司、马赖建、林朋苏案外人执行异议纠纷一案，一审法院受理后，案号（2014）穗增法民三初字第195号，在该案中，陈思锘的诉讼请求为：一、撤销一审法院2013年11月21日作出的(2005)增法执异字第1740号之一执行裁定书；二、停止对位于朱村街山田村上杉望的l0053平方米(15亩)土地的执行；三、马赖建、林朋苏协助陈思锘办理位于朱村街山田村上杉望的l0053平方米(15亩)土地过户至陈思锘名下，马赖建、林朋苏承担过户费用。并明确其停止对位于朱村街山田村上杉望的l0053平方米(15亩)土地的执行的诉讼请求为：（2009）增法协执异字第1107号、（2006）增法委执字第24号、（2005）增法执字第1740号、（2006）增法执字第0024号案不得强制执行位于朱村街山田村上杉望的l0053平方米(15亩)土地。经审理后，一审法院判决如下：一、（2005）增法执字第1740号案件不得强制执行位于朱村街山田村上杉望(土名)面积为10053平方米土地；二、马赖建、林朋苏应于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈思锘办理位于朱村街山田村上杉望的l0053平方米土地[土地使用证号：（2005）-B0300062号]的权属登记人为陈思锘的手续，马赖建、林朋苏承担过户费用（必须按照土地管理部门的要求提供相应的申请资料）；三、驳回陈思锘的其他诉讼请求。判决后，马赖建不服，上诉至本院。本院经审理后作出(2018)粤01民终7642号民事判决书，认为：首先，东建公司原名为增城市东建实业有限总公司，2002年4月28日经工商行政管理部门变更登记为东建公司，并于2004年2月16日核准注销。马赖建于2005年10月25日与陈思锘签订案涉《土地转让协议书》，该协议书上盖章为“增城市东建实业有限总公司”，即案涉合同使用公章为公司变更登记前的公章，更是公司注销前的公章。该公章使用不符合法律法规有关规定，不发生及于东建公司财产的法律效力。马赖建借用失效公章签名签订案涉土地转让协议书，是其个人行为，应由其个人负责。案涉土地属于东建公司财产，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十四条关于“因股东会或者股东大会决议解散公司的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算”的规定，东建公司经股东会议决议解散，案涉土地应纳入清算财产范围，作为清算财产处理。马赖建作为公司股东未将案涉土地作为东建公司财产清算，而是私自在公司注销后出售给陈思锘，可能会损害东建公司债权人的利益。其次，陈思锘于2003年7月30日与马赖建签订了《租赁合同》，马赖建以其个人名义与陈思锘签订租赁合同处分东建公司财产，可能会侵害公司其他股东的权益。陈思锘基于该租赁合同占有使用案涉土地，缺乏合法基础。再次，宝业公司因与东建公司产生借贷纠纷而于2004年向一审法院提起诉讼，并以东建公司、马赖建、林朋苏作为被告。马赖建在东建公司因欠债而被诉至法院的情况下，转让公司财产即案涉土地给陈思锘，有为东建公司逃避债务的嫌疑。综上分析，陈思锘购买案涉土地的合同效力不及于东建公司，其占有使用案涉土地的合法性存疑，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈思锘不享有足以排除案涉土地强制执行的权益。陈思锘在履行案涉租赁合同和土地转让协议书中产生的损失，应由其向马赖建主张，不属于本案处理范围。对陈思锘的诉讼请求，予以驳回。一审法院对此处理不当，予以纠正。判决如下：一、撤销一审法院（2014）穗增法民三初字第195号民事判决；二、驳回陈思锘的诉讼请求。
涉案土地至本案一审庭审辩论结束前登记的权利人为东建公司。豪溢经营部主张计算违约金的日期为2013年10月18日，坚持本案暂计至2015年10月19日，之后的另行起诉。
2016年8月1日，一审法院作出（2015）穗增法民三初字第1682号之三民事裁定书，中止本案审理。后中止诉讼的原因消除，本案恢复审理。
一审法院认为，根据本院作出（2008）穗中法民五终字第1117号民事判决书“陈思锘支付预付款后，东建公司未依约为陈思锘办理有关土地使用权证变更过户手续，确属违约，陈思锘提出要东建公司将涉案土地使用权过户到其名下并承担过户费用，符合双方的约定，但由于涉案土地使用权因东建公司拖欠他人债务而被人民法院依法查封，导致不具备办证条件，陈思锘该项诉讼请求目前不能支持”的认定，同时根据本院作出的（2018）粤01民终7642号民事判决书中“陈思锘在履行案涉租赁合同和土地转让协议书中产生的损失，应由其向马赖建主张”的认定，可知造成涉案土地没有办理过户登记手续的原因在于马赖建。因此，豪溢经营部要求马赖建按照《土地转让协议书》的约定支付违约金，用以弥补其损失，因违约金本身具备惩罚性和补偿性的特点，故一审法院对此予以支持。根据《土地转让协议书》中关于“协议签订之日乙方应付10万元作为预付金，用于办理《国有土地使用证》费用，办证时间为90个工作日，如逾期未办好，按乙方交给甲方预付款每天1%支付违约金”的约定，豪溢经营部主张从起诉之日起前2年，即理应从2013年10月20日开始计算违约金，合理合法。至于违约金计算的截止日期，因上述生效法律文书均确认马赖建延迟办理涉案土地产权登记构成违约且存在过错，且豪溢经营部或其经营者陈思锘就涉案土地使用权登记过户至其名下一直在依法进行诉讼主张其权利。直至本院在2018年6月28日作出（2018）粤01民终7642号民事判决书最终驳回了陈思锘要求办理土地使用权过户登记的诉讼请求，并认定涉案土地不能办理过户手续及责任在于马赖建，故违约金计至2018年6月27日较为适宜。因豪溢经营部要求暂计至2015年10月19日，其余另行主张，并不违背法律规定，一审法院予以准许。综上，违约金应以10万元为本金，每逾期一日，按1%计至2015年10月19日。至于违约金的总额，因《土地转让协议书》中约定涉案土地的转让总额为100万元，该金额为双方签订合同时所确定的本金价款，为买方应付之对价和卖方收取土地使用权的转让价格，以及考量若豪溢经营部能顺利取得涉案土地使用权登记后所获得的土地增值收益。一审法院综合考量双方在履约过程中的过错，违约金总额应以合同总额100万元为限符合公平原则。
至于《土地转让协议》中第四条约定，协议生效后，双方必须严格执行，如有任何一方违反，则由违约方支付违约金人民币10万元给守约方。上述内容关于违约金的约定，与延迟办理登记的违约金约定并不冲突，豪溢经营部可自行选择适用违约金的条款。至于豪溢经营部要求林朋苏承担相应责任，与上述（2018）粤01民终7642号民事判决相悖，一审法院对此不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：马赖建在该判决发生法律效力之日起十日内向豪溢经营部支付违约金73万元（违约金以10万元为本金，从2013年10月20日开始以10万元为本金，每逾期一日，按1%计至2015年10月19日）。案件受理费11100元，诉讼保全费5000元，均由马赖建负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据本院已经发生法律效力的（2008）穗中法民五终字第1117号民事判决和（2018）粤01民终7642号民事判决所确认的事实，签订涉案《土地转让协议书》是马赖建个人行为，且涉案土地使用权没有办理过户登记手续的过错在马赖建，故马赖建构成违约。豪溢经营部诉请马赖建支付违约金，符合涉案《土地转让协议书》的约定及法律规定，一审法院予以支持正确。豪溢经营部诉请林朋苏与马赖建共同承担违约责任，以及马赖建抗辩其不承担违约责任，均依据不足，且与生效判决所确认的事实不符，故一审法院均不予采纳正确。本院于2018年6月28日作出驳回豪溢经营部经营者陈思锘要求办理涉案土地使用权过户登记诉讼请求的（2018）粤01民终7642号民事判决，故一审法院确定违约金计至该判决前一日正确。豪溢经营部在本案中请求违约金计至2015年10月19日，是对自己的民事权利和诉讼权利的处分，一审法院予以采纳，并无不当。豪溢经营部认为不能依据上述生效的（2018）粤01民终7642号民事判决免除林朋苏的责任及确定违约金计算的截止日的上诉主张，马赖建认为其不承担违约责任的上诉主张，均缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。
违约金除了赔偿损失的性质外还具有惩罚性质，所以违约金可以适当高于损失，但如果过分高于损失，违约方可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案《土地转让协议书》约定按豪溢经营部预付款的每天1%计算的违约金，根据日常生活经验法则判断系过高的违约金，且豪溢经营部亦无充分证据证明其因马赖建的违约行为受到的损失等于或者大于上述约定的违约金，故马赖建提出违约金过高的抗辩，一审法院予以审查，符合法律规定。根据上述（2018）粤01民终7642号民事判决所确认的事实，豪溢经营部的经营者陈思锘购买涉案土地使用权的合同效力不及于东建公司，其占有使用涉案土地的合法性存疑，故豪溢经营部在履行涉案《土地转让协议书》过程中亦有一定过错。因此，一审法院综合考虑豪溢经营部和马赖建在履约过程中的过错，涉案土地使用权转让价格及转让成功后的土地增值收益等因素，酌情确定违约金总额以合同总额100万元为限，并无不当，本院予以认同。豪溢经营部认为一审法院不应调整违约金总额的上诉理由，马赖建认为一审法院没有减少违约金的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。
综上所述，豪溢经营部、马赖建的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22200元，由广州市增城豪溢塑料加工经营部负担11100元，马赖建负担11100元。
本判决为终审判决。

审判长　　庞智雄
审判员　　李  琦
审判员　　茹艳飞

二Ｏ一九年四月二十四日

书记员　　江亭利
林美欣