司法建议书
【发布时间：2024-08-26 16:33:03】 【稿件来源：研究室】 【作者：研究室】 【关闭】
司 法 建 议 书
穗中法民建〔2024〕X号
广州市XX局:
本院在审理上诉人陈XX与被上诉人广州市XX委员会业主撤销权纠纷一案过程中，业主反映在业主大会投票表决时，贵局的电子投票系统因设计缺陷导致未办理产权证的业主参与投票。经本院审核，贵局电子投票系统向业主委员会提供的《XX东路1008号业主清册》里载明的只是已办理房产证的业主，所载明的面积也仅限于上述已办证业主房屋的面积，现查明该《业主清册》的业主名单和专有面积数与小区实际情况不符。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”根据该条规定，已出售房屋，未办理房产证但交付的，以买受人作为业主；未交付的由开发商行使表决权。从上述《业主清册》名单内容看，该清册未执行上述规定。综合上述事实，本院特提出以下建议，请研究处理：
一、《广州市业主决策电子投票规则》第九条规定，在业主、业主大会开始电子投票前，行政主管部门应当更新投票系统数据库相关信息。本院审理本案期间，业主委员会提出部分未办证业主无法进入该数据库（即《业主清册》），系因电子系统设计只能录入有产权证业主所致。倘若属实，建议及时更新系统，堵塞漏洞。
二、对于小区专有面积，行政管理部门应会同业主委员会据实统计。因客观原因无法核查出售给业主的数据，亦应根据法律规定，将该部分面积统计为开发商行使表决权部分。
三、建议按以下流程完成《业主清册》：1.与相关职能部门对接完成小区范围、专有面积、已登记业主的数据，其中，未出售面积部分应登记为开发商；2.会同业主委员会调查核实已出售业主名单，据实完善业主名单；3.清册名单完成后应进行公示，根据异议据实更新。
投票系统数据库相关信息是小区业主投票表决的基础，为避免纠纷，请依法加强管理及督促小区业主委员会履行职责，做好电子投票数据库信息工作。
以上建议，请贵局在一个月内将处理情况函复本院。
广州市中级人民法院
2024年8月26日
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