婚前房产婚后租金的归属与分割

——高某诉江某甲离婚纠纷案

黄文劲  张雅慧

要点提示：虽然在民法理论上房屋租金被认为属于法定孳息，但考虑到租赁行为本身也是一种经营活动，特别是涉案房屋的面积之大、租金收益金额之高，其并非简单的收租行为，势必需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理，故该笔婚后租金应认定为经营性收益为宜，属于夫妻共同财产。该笔租金收益完全来源于夫妻一方婚前的个人财产，显然其对取得该笔收益贡献较大，同时考虑其金额较大，如采纳均等分割方式对其有失公平，故进行分割时可酌定由其多分得该笔租金。

案例索引：

一审：广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民一初字第341 号。

二审：广州市中级人民法院（2017）粤01 民终5537 号。

一、案情

上诉人（原审被告）：江某甲。

被上诉人（原审原告）：高某。

高某、江某甲于1991 年因工作关系认识，于2009年3月23日登记结婚。婚后初期感情尚可，后来双方因工作而分居，严重影响夫妻感情。高某曾于2014年4月15日起诉要求与江某甲离婚，经判决不准予双方离婚后，双方的感情没有好转。

故衣街物业的产权人为江某甲，购买时间为2000年12月。根据高某的申请，一审法院委托广州某价格事务所有限公司对其租金价格进行评估，评估基准日为2009年3月23日（高某、江某甲登记结婚之日）至2015年1月27日（高某提起本案诉讼之日）。广州某价格事务所有限公司于2015年12月24日作出结论书，该物业租金总价为7561264元。

东风东路房屋登记在江某甲以及案外人江某乙名下，各占二分之一产权份额，交易日期为2003年4月15日，登记时间为2009年12月4日，购买价格为1350000元。根据高某的申请，一审法院委托广东某房地产与土地估价有限公司对其增值价值进行评估，评估基准日为2009年3月23日至2015年1月27日。广东某地产与土地估价有限公司于2015年12月23日作出结论书，该房屋于2009年3月23日的市场价值为2297974元，于2015年1月27日的市场价值为6116222元，两价值时点内的房屋增值价值为3818248元。

2015年1月27日，高某向法院提起诉讼，请求：1.解除高某与江某甲之间的婚姻关系；2.分割故衣街物业在婚姻关系存续期间租金收益的一半，即3780632元归高某所有；3.江某甲名下东风东路房屋的二分之一产权份额所对应婚姻关系存续期间的增值部分3818248元的四分之一份额即954562元归高某所有。

江某甲辩称：同意离婚，不同意高某关于分割租金收益和房屋增值部分的诉讼请求。理由如下：故衣街物业是江某甲婚前购买的财产，依法属于江某甲的婚前个人财产，租金收益属于法定孳息，也属于江某甲个人所有，所以高某无权主张任何权利；东风东路房屋同样是江某甲婚前购买，登记在江某甲名下，即使存在增值部分，该增值部分也是自然增值，高某无权主张。

二、裁判

广州市海珠区人民法院一审认为，高某起诉要求离婚，江某甲表示同意，据此可确认高某、江某甲的夫妻感情确已破裂，应准予离婚。关于故衣街物业的租金收益问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条规定，本条规定中的“孳息”一词应专指非投资性、非经营性的收益，孳息可分为法定孳息和自然孳息，虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，但考虑到租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动，投入一定的管理和劳务，因此，租金应认定为经营性收益为宜，依法应认定为夫妻共同财产。根据广州某价格事务所有限公司作出的结论书，故衣街物业自2009年3月23日至2015年1月27日的租金总价为7561264元，现江某甲没有提交证据证明双方对夫妻共同财产有进行约定或该财产已支付给高某，故江某甲应支付租金的一半即3780632元给高某。关于东风东路房屋婚后还贷以及增值部分的补偿问题。江某甲所有的涉案房屋二分之一产权份额依法属于其个人财产，但是双方婚后共同还贷部分，江某甲应给予高某一定的补偿。故判决如下：一、准予高某与江某甲离婚；二、离婚后，江某甲一次性支付故衣街物业自2009 年3 月23 日至2015年1月27日的租金收益3780632元给高某；三、离婚后，江某甲一次性支付东风东路房屋的补偿款548924.8 元给高某；四、驳回高某的其他诉讼请求。

一审宣判后，江某甲提出上诉。

广州市中级人民法院二审认为，关于故衣街物业的租金收益问题。故衣街物业属于江某甲的婚前个人财产，对此并无异议。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条的规定，该房屋在双方婚后产生的租金收入作为“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益”，属于夫妻共同财产，因此高某有权要求予以分割。至于具体的租金收益，根据广州某价格事务所有限公司出具的评估报告，该房屋自2009年3月23日至2015年1月27日的租金总值为7561264元，足资认定。该笔租金总值即为本案应当予以分割的“婚后收益”。江某甲上诉认为，房屋的租金收益为法定孳息，属于江某甲个人财产，高某无权要求分割，该上诉主张缺乏充分的法律依据，二审法院不予采信。

上述租金收益完全来源于江某甲婚前个人购买的房屋——故衣街物业，显然其对取得该笔收益贡献较大，同时考虑其金额较大，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别”，江某甲应适当多分得该笔收益。二审法院酌定，江某甲应分得租金总值7561264元的三分之二，高某应分得三分之一，因此，江某甲应支付租金总值7561264元的三分之一即2520421元给高某。一审判决未能准确地理解并适用《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定，未能适当考虑争议租金收益完全来源于江某甲的个人财产这一因素，所采纳的均等分割方式对江某甲有失公平，故二审法院予以纠正。

综上，二审判决：一、变更一审判决第二项为：江某甲一次性支付故衣街物业自2009年3月23日至2015年1月27日的租金收益2520421元给高某。二、维持一审判决其他判项。

三、评析

（一）本案存在的两种观点

第一种观点认为，租金属于法定孳息，故不应当将婚前房屋的婚后租金认定为夫妻共同财产。理由如下：我国立法没有对法定孳息的明确定义，学界对法定孳息的定义大多参照台湾地区《民法》第69条第二款“称法定孳息者，谓利息、租金及其他因法律关系所得之收益”。依据上述规定，租金是法定孳息的一种重要类型，是出租人让渡对其财产占有、使用、收益的权利而获得的对价。综上，租金属于法定孳息，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条规定，应将江某甲婚前房产的婚后租金认定为其个人财产。

第二种观点认为，虽然在民法理论上房屋租金被认为属于法定孳息，但考虑到租赁行为本身也是一种经营活动，特别是涉案房屋的面积之大、租金收益金额之高，其并非简单的收租行为，势必需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理，故结合租赁行为的性质和本案具体案情，该笔租金应认定为经营性收益为宜。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条规定，应将该笔租金认定为夫妻共同财产。

笔者认同第二种观点，补充理由如下：在现实生活中，房屋出租存在两种情况，一种是普通住宅，一般只需要简单交给中介出租，甚至自行出租，然后定期收取租金即可，不需要为此付出人力物力，而且普通住宅的租金一般较低，在日常的夫妻共同生活中已消耗完毕，一般不存在分割的问题；另一种是用于经营性的出租物业，如某些家具商场、服装商场，该类房屋的出租经营需要进行宣传、策划，需要招租和管理，维修与维护，即上文所说的“需要投入一定的时间、精力和劳动进行管理”。简而言之，出租也是一门产业。将该类房屋的租金收入理解为经营性收益更为恰当。如果是在婚后取得此类经营性收益，体现了夫妻一方（或者是夫妻协力）在婚后的劳务或经营活动，应属夫妻共同财产。对此，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（二）项作了明确规定。概而言之，民法理论上的观点“房屋租金属于法定孳息”并不全面，未能完整地反映出经营性出租物业所需的生产管理方面的投入。本案就是如此，涉案物业首层被间隔为多间小商铺出租，二至四层为仓库，五层为办公室，显然用于经营性出租用途。而且，“房屋租金属于法定孳息”也只是理论上的一个观点，而非明确的实体规范或指引。因此，本案中将涉案物业的婚后租金收益认定为夫妻共同财产，更符合案件具体情况，更公平合理。

（二）涉案租金的分割思路

《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条规定是对夫妻财产共同共有制、个人财产权利保护以及夫妻协力价值之间的权衡。而夫妻间的协力，不仅包括直接性的财产投入和生产投入，也包括家务劳动和时间的投入。对夫妻共同财产的分割，原则上应均等分割，但个案情况下如果采纳均等分割方式对一方当事人有失公平，则应运用上述规定进行具体分析。本案中，争议租金收益完全来源于江某甲的个人财产，显然其对取得该笔收益贡献较大，同时考虑其金额较大，如采纳均等分割方式对江某甲有失公平，故进行分割时可酌定由江某甲多分得该笔租金。至于江某甲上诉提出的“该笔租金收益已用于婚姻关系存续期间夫妻双方、小孩的生活费用”的说法，首先需要明确，离婚案件中分割的夫妻共同财产是指既存的夫妻共同财产，而非曾经存在的财产，由于该笔租金收益金额巨大，所谓“已用于日常生活开支”缺乏可信性，故不予采信。

笔者认为，在离婚案件中分割夫妻共同财产时，根据财产的来源等情况作不等额分割，有相当之依据，亦相当有推广的必要。以笔者多年来办理离婚案件的经验观察，一项财产只要被认定为夫妻共同财产，法官普遍地都会作均等分割，甚至精确到小数点后的角、分。可以理解，法官这么做有“反正平分就不会错”的心理，但须知，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定，平分只是一个大原则，在个案处理上还需考虑生产、生活的实际需要和财产的来源等因素。事实上，“拥有房屋者可多分租金”应更贴近一般民众朴素的公平观念。如果无视这些因素而只是简单地对夫妻共同财产进行平分，就是过分机械、僵硬，不是一份经过全面权衡后作出的高水平判决。笔者相信，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条的规定给了审理离婚案件的法官一件有力武器，让法官可以根据个案情况灵活调整财产分割比例。审慎地运用这件武器，有助于法官更公平合理地作出判决。

 （作者单位：广州市中级人民法院）