今年7月28日上午，广州市中级人民法院二审公开开庭审理了一宗典型的卖方不诚信违约致买方损失的房屋买卖合同纠纷案件。广州中院王勇院长主审该案，当庭主持双方达成调解协议，悔约的卖家愿意认赔房价上涨差额损失10万元给买家，支付违约金12.5万，并退还定金5万。

    据统计，近年来广州地区二手房买卖纠纷案件增长较快，从去年开始该类案件数量首次超过一手房交易案件。另外，法院院长亲自审案已是司法责任制改革后的常态，而王勇院长审理的该宗具有典型性、代表性房产纠纷案件，则是法院院、庭长主要参与审理“重大疑难复杂案件”的一个缩影。该院希望通过对类似一方失信导致违约典型案件的审判，倡导房产交易各方诚实守信，并形成“失信受惩、守信受益”的市场导向。

    买家

    卖郊区房买市区房 递件当天卖家变卦

    2016年8月11日，房屋买家阿峰(化名)经中介公司介绍，与卖家华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》，就华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积为60.8362平米的房产达成买卖协议，约定房屋总价125万元，定金5万元，首期楼款(不含定金)33万元在成功递件当天由买方支付给卖方，楼价余款(贷款银行批准按揭金额)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。

    签订合同当天，阿峰依约向华姨支付了购房定金5万元。随后，阿峰一边“胸有成竹”，在同年8月31日将自己位于增城新塘某知名楼盘的一套商品房卖掉以筹款；一边向银行申请办理按揭贷款事宜，且很快得到了银行的《贷款承诺函》。2016年11月3日，双方按事先约定来到天河区的房管部门，正准备办理买卖房屋递件手续时，华姨突然临场变卦，理由是中介经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件，双方不欢而散。11月4日，阿峰委托律师向华姨发出《律师函》，要求华姨在11月8日前协助其办理房屋的递件手续，但至11月15日，华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝继续出售房屋。

    卖了自己在新塘房子的阿峰，只得临时租房居住。眼看蹭蹭上涨的房价，去年11月25日，阿峰无奈找到一套与华姨同栋楼、面积约69 .2平方米的房屋，以168万元总价(其中117万为银行贷款支付)买下并在2017年3月8日完成不动产登记。不过短短三个月时间，购房款就花多43万。一怒之下，阿峰向天河区法院提起诉讼，请求判令原卖家华姨承担违约责任，向他返还定金，支付10%的违约金12.5万元，并赔偿房价上涨差额损失30.5万元，以及中介费、按揭费、律师费、房屋租赁费等6万多元。

    卖家

    仅收了定金5万 一审被判赔27 .5万

    一审法院经查明事实认定，双方签订的《合同》依法有效，被告华姨拒绝履行《合同》依据不足，已构成根本违约，原告有权解除《合同》并要求被告承担违约责任、退还定金等。

    一审法院认为，因原告已充分举证证明其在被告拒绝履行《合同》当月即向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，价格为168万元，相比于原被告签《合同》时约定的案涉房屋价格为125万元，存在较大差额，原告确实存在实际损失，故对原告要求被告支付违约金12.5万元的请求，法院予以支持。

    关于原告要被告支付房价差额损失30 .5万元(168万-125万-12.5万违约金)的请求，一审法院认为房产交易价格受多种因素影响，包括面积、朝向、楼层等，加之法院已判令被告支付违约金12.5万元，足以弥补原告的部分实际损失，故根据公平原则，酌情判令被告向原告支付房价差额损失15万元。原告主张的中介费、按揭代理费、律师费等则因证据不足或未有合同依据，租房费不属于必然支出等，一审法院不予支持。

    综上，一审法院判决：华姨需向买家阿峰返还定金5万元，支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元。一审判决后华姨不服，于今年6月1日上诉至广州中院。

    进展

    院长主持庭审和调解

    卖方承认自己违约

    让华姨意外的是，本案二审由广州中院院长王勇担任审判长兼主审法官，和另外两名资深法官组成合议庭对该案进行审理。据了解，自司法责任制改革以来，法院领导办案在广州中院已是常态。2016年至今，广州中院院、庭长办结案件共计5776件。其中，2016年办结案件3098件；2017年1- 7月办结案件2678件，占去年办结案件数的86.44%。根据司改要求，法院院、庭长不仅要到一线办案，还要重点审理“重大疑难复杂案件”，发挥院、庭长办案的指导示范作用。

    据悉，本案纠纷属于典型的在房屋买卖中不诚信的单方违约情形，社会关注度高、影响范围广。该类型案件通常存在两大争议焦点：一是对违约责任的认定，二是对违约责任的损失赔偿额的确定。尤其是后者中“房屋差价损失”是否属于损失赔偿的范围，以及如何确定差价损失赔偿金额的问题，目前在全市司法实践中仍存在不同的处理方式。本案二审开庭过程中，当事双方仍各执一词。华姨始终坚持认为，她因怀疑买家在交易过程中没有能力付款，故不配合买家办理递件手续，但她却并未对此提交新的证据。

    当法官征询双方是否接受调解时，华姨的态度急转直下，承认自己违约，并说“再也不想因为这件事情而烦恼”，表示愿意接受一审所判决的返还定金和支付违约金，但对一审判赔的15万房价差额期望调整为10万元。在法庭主持下，经过几轮磋商，华姨的该调解意愿最终得到买家阿峰一方的同意，双方当庭签署了调解协议书。

    审判长王勇在庭审结束后表示，本案双方在平等自愿协商一致的基础上达成买卖合意并签订了书面合同，双方均应诚信履约。现经主持调解双方自愿达成调解协议，是对其自身民事法律权利的合法处置，“这样不仅有利于案件纠纷的化解，且有利于案件的执行，真正实现案结事了”。

    分析

    去年穗二手房案件量首超一手房

    房价上涨卖方主动违约现象频现

    广州中院披露，与本案类似的二手房买卖合同纠纷近年来在广州各区呈现明显上升趋势。据广州中院司法大数据统计，2013年至2016年，全市基层法院受理的商品房预售合同纠纷一审案件数量分别为3217、4587、3570、3197件，受理商品房预售合同纠纷以外的房屋买卖合同纠纷一审案件数量分别为：2749、3290、2229、3631件。可见，二手房买卖合同纠纷占据了房地产案件较高比例。

    且从2016年开始，广州二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。2017年，广州各区二手房买卖纠纷案件又有明显上升，今年上半年，除白云、海珠、越秀、南沙四区负增长外，增城、天河、荔湾、番禺、花都、黄埔、从化七区二手房纠纷案件数皆出现较大增长。据广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍，近年来因房价增幅较大，二手房交易案件中卖方“主动违约”终止买卖或“一房两卖”的情况增多，情形和理由包括拒不履行、延迟履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等，且涉及法律关系繁杂。

    如何充分发挥司法审判职能作用，倡导房地产市场交易各方诚实信用，维护交易稳定和安全，推进房地产行业诚信建设制度化，已成为社会热点问题。邓娟闰介绍，此次王勇院长担任审判长审理该宗房地产典型案件，就是要倡导“失信受惩、守信受益”的办案导向，通过司法裁判引导形成守信光荣、失信可耻的良好社会氛围，引导各类因诚信缺失引发的房产纠纷矛盾能通过司法渠道得到妥善解决，促进广州房地产市场的有序健康发展。