广东省广州市中级人民法院
民事裁定书
（2018）粤01民终2818号
上诉人（原审原告)：黎小群，女，1965年9月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上诉人（原审原告)：郭浩博，男，1989年10月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上诉人（原审原告)：郭浩力，男，1995年7月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区.
上诉人（原审原告):郭米红，女，1991年1月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审被告）：郭礼成，男，1964年10月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审被告）：郭旭勇，男，1977年12月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
原审第三人：广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社，住所地广东省广州市增城区石滩镇上塘村。
负责人：郭炳坤，社长。
上诉人黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红因与被上诉人郭礼成、郭旭勇、原审第三人广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社宅基地使用权纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初1649号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红上诉称：涉案土地属于原审第三人上塘村东二经济合作社所有，并在1996年由上诉人一家投标取得。郭礼成、郭旭勇就涉案土地签订的宅基地买卖合同既未得到共同权利人的同意，也未得到土地所有人即原审第三人上塘村东二经济合作社同意，且违反法律禁止性规定，当属无效。请求撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。
上诉人向一审法院起诉请求：一、确认郭礼成与郭旭勇于2016年12月21日签订《屋地转让合同书》无效；二、郭旭勇返还增城区石滩镇沙庄上塘村上××路××号约为120平方米的土地；三、本案的诉讼费由郭礼成、郭旭勇承担。
一审法院认定事实：2016年12月21日，郭礼成（甲方）与郭旭勇（乙方）签订《屋地转让合同书》，载明“经双方及其家庭成员充分友好协商同意，订下合同如下，以资共同遵守：一、甲方将位于上××路××号，总面积约120平方米，在归属权边界与任何人无纠纷争执前提条件下卖给乙方无限期永久性自由使用，共值人民币135000元整。二、合同生效之日起，乙方一次性付清买屋地现款人民币交给甲方，同时甲方将屋地交给乙方无限期永久自由使用……六、本合同一式二份，甲乙方各执一份，甲乙双方与经手公证人签名后生效。”广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社在经手公证人处盖章。同日，郭礼成出具《收据》，载明收到郭旭勇屋地转让款现金135000元。
一审庭审中，一、各方当事人确认如下案件事实：1、1996年郭礼成、黎小群通过向广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社支付8000元，获得位于广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社上围一路新村二巷6号的土地。2、涉案土地没有取得宅基地建设用地批准，也没有办理产权证。二、黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红、郭礼成、郭旭勇确认郭礼成已收到郭旭勇支付的135000元屋地转让款，目前涉案宅基地由郭礼成与黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红一家出租给他人种菜。三、黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红主张郭礼成将涉案宅基地转让给郭旭勇其是不知情的，也没有征得其同意。郭旭勇家庭不止两块宅基地，不符合一户一宅的法律规定。四、郭旭勇称黎小群对郭礼成转让涉案土地是知情的，在转让给郭旭勇之前有和他人协商过转让事宜，出示《证人证言》，载明“本人姚银会是增城区石滩镇上塘村田吓大路人……2016年12月份，郭礼成要求以13万元与我丈夫郭冠源商谈宅基地买卖事宜……并将一份已签上卖方姓名和盖上东二经济合作社公章的合同（合同上有郭礼成和黎小群的签名和按指模）要求我丈夫签名然后去银行转账。我当时要求郭礼成带上黎小群一起到银行，郭礼成答应了。在郭礼成离我将之前，我提出将交易金额变更为人民币12万元，他没有答应。之后我就听人讲他已将宅基地卖给郭旭勇了。”
一审法院认为：郭礼成与郭旭勇签订《屋地转让合同书》，约定郭礼成将广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社上围一路新村二巷6号的土地面积约120平方米转让给郭旭勇。黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红主张郭礼成在转让时未取得家人同意，私自与郭旭勇签订《屋地转让合同书》是无效的。另郭旭勇在村内已有宅基地房屋，不符合一户一宅的法律规定。庭审中，各方当事人均确认位于广州市增城区石滩镇上塘村东二经济合作社上围一路新村二巷6号的土地没有办理产权证明，也没取得宅基地建设用地批准。显然涉案土地使用权是不明确的。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”的规定，涉案土地的宅基地使用权应由人民政府先行审核、批准，核发证书。黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红与郭礼成、郭旭勇之间就履行《屋地转让合同书》产生的争议应待人民政府处理后再提起民事诉讼。
据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项的规定，于2017年9月4日作出裁定如下：驳回黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红的起诉。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，涉案《屋地转让合同书》的效力认定涉及土地权属及用地审批手续。根据查明的事实，各方当事人均确认涉案土地没有办理权属证明，也没有取得宅基地建设用地批准，而涉案土地的权属确认及用地审批均属于人民政府行政职能范围，在人民政府作出相关处理决定前，法院难以对涉案合同纠纷作出处理。一审裁定驳回黎小群、郭浩博、郭浩力、郭米红的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 梁淑敏
审判员 梁燕梅
审判员 李 焕
二Ｏ一八年二月十一日
书记员 曹 文