广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2017)粤01民终23920号
上诉人（原审原告）：徐永杰，男，1972年2月22日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：曾少芳，女，1974年6月13日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐伟堂，男，1958年11月26日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁妙英，广东正善律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：毕转好，女，1957年8月5日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁妙英，广东正善律师事务所律师。
上诉人徐永杰、曾少芳因与被上诉人徐伟堂、毕转好宅基地使用权纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐永杰、曾少芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判双方签订的《协议书》无效；3、改判徐伟堂、毕转好向徐永杰、曾少芳交还位于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号的房屋和土地使用权。事实和理由：一、一审法院认定事实与适用法律错误。1、2003年广州市花都区新华街大华经济社对本村村民分配宅基地，村社建房领导根据曾少芳的实际居住情况即户籍在本村可享受本村的宅基地使用分配及家庭成员人均居住面积少于20平方米，批准涉案宅基地主要用于解决曾少芳户的实际住房困难问题。因此，该块宅基地是实际分配给曾少芳及其家人，而且实际使用权人是曾少芳。当时徐伟堂的户籍在广州市花都区新华街云山大道23号，1986年经济社的土地被政府(车辆厂)征用，徐伟堂到车辆厂工作，将户籍从大华经济社迁到车辆厂，2011年2月22日才将户籍重新迁回大华经济社。因此，2003年申领宅基地时徐伟堂根本就不能参与大华村的宅基地使用权分配。因而涉案宅基地是明确分配给曾少芳的。2、曾少芳及其家人从未向经济社提出以曾少芳的名义代徐伟堂申请位于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号宅基地，并且2003年时徐伟堂户籍在花都城区，根本无权申领宅基地。经济社分配宅基地是为了解决本社村民居住困难的实际问题，在当时不可能同意徐伟堂取得宅基地使用权。3、2003年分配宅基地及2009年4月25日双方签订《协议书》时，徐伟堂或其儿子徐永汉都不是大华经济社的社员，故其时徐伟堂及毕转好都不具有申领宅基地资格，因此上述《协议书》是无效的。4、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第十六条及第十七条的规定，宅基地使用权以登记为准，故任何人不能逾越法律规定认定宅基地的权属。目前该处宅基地的使用者为曾少芳，大华经济合作社无权擅自改变涉案宅基地的权属，一审法院也不能仅凭大华经济社的一份证明便认为涉案宅基地的权属人已经变更为徐伟堂或其儿子徐永汉。5、徐永杰、曾少芳一审诉讼请求判令双方签订的《协议书》无效，但一审法院对《协议书》的效力并未作出认定，并多次认为双方既然签订了《协议书》，就应该履行。事实上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)、(五)项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，该协议签订时徐伟堂、毕转好户籍为城镇居民，购置农村宅基地以及在宅基地上建住宅的行为均属国家禁止行为，则《协议书》中关于宅基地使用权以及在宅基地上建住宅的约定，均违反了国家的相关规定，相关的约定应属无效；双方签订《协议书》的目的是为了规避徐伟堂、毕转好不具有购置农村宅基地以及在宅基地上建住宅的资格的国家相关规定，因此，双方签订的《协议书》应属无效。6、徐永杰、曾少芳拥有合法的《土地使用证》(花集用2004第04031号)、《建设用地规划许可证》(编号：农2003.059以及编号：新农20030391)，为案中宅基地合法使用权人。徐永杰、曾少芳的主张，目的是要回属于自己的宅基地。对于徐伟堂、毕转好在徐永杰、曾少芳的宅基地上建造的房屋，涉及到添附物的所有权归属问题。在我国，房屋与宅基地使用权是不可分离的，只能为同一人所有，土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。某种程度上说若没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权，故土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础，因此在他人使用的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的产权，而应由土地使用人取得房屋所有权。动产与不动产的附和，应由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。在此前提下，徐伟堂、毕转好在徐永杰、曾少芳的宅基地上建造房屋，就发生了动产(建筑材料)与不动产(土地)的附合物，该附合物的所有权应归徐永杰、曾少芳，而对于徐伟堂、毕转好建房的出资部分，则由徐永杰、曾少芳予以适当补偿。二、曾少芳及其家人只有涉案的唯一一块宅基地。曾少芳与徐永杰是夫妻关系，育有一子，一家三口在花都区××街××村只有一块宅基地，批准该宅基地主要用于解决曾少芳户的实际住房困难问题。目前，该宅基地以及地上房屋被徐伟堂实际占有，曾少芳及其家人权益受到损害。根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十五条的规定，徐永杰、曾少芳的主张合理合法。综上所述，请求二审法院支持徐永杰、曾少芳的上诉请求。
徐伟堂、毕转好辩称，一、涉案《协议书》是在双方平等自愿的情况下签订的，是双方的真实意思表示，且是大华经济合作社认可的。二、目前徐伟堂、毕转好为大华村村民，是合法的受让者。三、涉案《协议书》没有损害国家、集体及第三人利益。四、徐伟堂、毕转好已向徐永杰、曾少芳支付了5万元的挂名费，同时负担了土地费、建设费及办理土地权属证书等一切费用，当时大华经济合作社最后一次进行最高价5万元80平方米的宅基地分配条件是要求支付5万元的建房市政费，且必须自领到宅基地一年内完成一层楼的基建。徐永杰、曾少芳无力支付该笔费用，徐伟堂、毕转好应其一家的要求及其一家对徐伟堂、毕转好作出的承诺才支付了这笔5万元的建房市政费用，也即若徐伟堂、毕转好不应徐永杰、曾少芳的要求，今天所争议的宅基地就不会挂名在曾少芳名下，也不会有今天的诉讼，因此徐永杰、曾少芳纯粹是在房地产涨价的贪念下作祟。五、我国法律保护当事人的正当权益，在当事人权益受损时保护当事人，并不是助长徐永杰、曾少芳为了巨大的利益而违背法律诚信原则的恶意行为。请求二审法院查明事实，维护法律公平正义及社会的诚信风气。
徐永杰、曾少芳向一审法院起诉请求：1、确认徐永杰、曾少芳与徐伟堂、毕转好签订的《协议书》无效；2、判令徐伟堂、毕转好向徐永杰、曾少芳交还位于广州市花都区新华街大华村大华社市场西31号的房屋和土地。
一审法院查明事实：涉案土地及房屋位于广州市花都区新华镇（现花城街）大华村大华社市场西31号，由徐伟堂、毕转好以曾少芳的名义申请取得。2003年3月10日，徐伟堂、毕转好以曾少芳的名义支付涉案土地建房市政费5万元。2004年8月3日，广州市人民政府颁发涉案土地的建设用地使用权证，证号为花集用（2004）第04031号，登记土地使用权人为曾少芳，使用权面积为80平方米。
徐伟堂、毕转好取得涉案土地后，于2004年3月至6月份左右在该土地上建设了四层半的房屋，并进行居住或出租使用。
2009年4月25日，曾少芳、徐永杰作为乙方，徐伟堂、毕转好作为甲方，双方签订《协议书》，约定：甲方以乙方名义申请宅基地，土地费及全部建设费用由甲方承担，甲方为该宅基地以及房屋的实际所有人。现该宅基地上房屋已经建成，为明确双方权利义务，协议双方在平等、自愿的基础上，就该房屋的建设及使用收益的权利义务达成如下协议。第一条、本协议所称标的房屋坐落于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号（产权证号：花集2004第04031号），房屋占地面积80平方米。第二条、办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担，所有建设房屋的费用由甲方承担，乙方无需承担任何因建设、办证等引起的费用。第三条、为确保甲乙双方权益，甲方向乙方分期支付5万元作为乙方挂名的费用，于签订本协议之日支付2万元，2009年12月前支付3万元。第四条、乙方不得另行以任何借口要求甲方增加支付任何费用，不得对该宅基地以及房屋的使用权提出任何异议。第五条、乙方不得再对房屋进行使用收益，有关房屋的所有权利由甲方享有，义务由甲方承担，乙方不得再因甲方对房屋的任何使用及支配行为提出任何异议。第六条、乙方应积极履行办理房屋相关批文以及证件之义务。第七条、若因政府有关法律法规的修改或当地政府行为导致本协议所称标的能够合法转让，乙方应当积极配合甲方办理相关过户手续，将本协议所称标的登记在甲方名下，并不得向甲方要求其他任何费用。第八条、房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，归甲方所有，乙方不得主张权利。徐伟堂、毕转好在协议甲方（夫妻签章）处签名，徐永杰、曾少芳在协议乙方（夫妻签章）处签名确认。徐永汉、徐伟坚等双方亲属共十人在协议见证亲属处进行了签名见证。协议签订后，徐伟堂、毕转好分两次向徐永杰、曾少芳支付共5万元款项。
2017年5月5日，广州市花都区花城街大华村大华经济合作社出具《证明》一份，内容为：徐伟堂在大华村大华经济社出生，是大华经济社的社员。1986年经济社的土地被政府（车辆厂）征用，政府安排徐伟堂去车辆厂工作，将户籍从大华经济社迁到车辆厂；2011年2月22日重新迁回大华经济社，是大华经济社社员。2003年3月10日，徐伟堂、曾少芳及其家人向经济社提出，以曾少芳的名义代徐伟堂申请位于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号宅基地，一致确认宅基地的实际权属人为徐伟堂，并承诺徐伟堂将户籍迁回大华经济社后，将宅基地的使用权人变更为徐伟堂。经济社考虑到徐伟堂是因政府征地安置工作而迁出户口的，便同意徐伟堂的申请。徐伟堂向大华村民委员会缴交了5万元建房市政费（当时徐伟堂另支付了5万元给曾少芳作挂名费）。2004年8月3日，经济社将以曾少芳登记的《集体土地使用权证》（编号：花集（2004）第04031号）交付给徐伟堂。2006年底，徐伟堂出资在上述宅基地建成一栋四层半的楼房……鉴于徐伟堂及其儿子徐永汉都是大华经济社的社员，有选举权。经济社同意将上述宅基地的使用权人变更为徐伟堂或其儿子徐永汉。大华经济社33名村民在该《证明》上签名作证。
一审法院另查明，徐伟堂、毕转好目前的户籍地均为广州市花都区花城街大华村虎岭队59号之一。
一审法院认为，首先，从大华经济合作社出具的《证明》内容显示以及徐伟堂以曾少芳的名义缴纳涉案土地建房市政费等事实，可以证明徐伟堂以曾少芳的名义申请涉案土地并取得建设用地使用权证书的事实，并非如徐永杰、曾少芳所述由徐伟堂、毕转好在曾少芳所属土地上建房的情形。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐永杰、曾少芳主张涉案土地属于曾少芳置换给徐伟堂的宅基地，其与徐伟堂之间曾约定在徐伟堂申请到宅地基后，再将徐伟堂的宅地基交由徐永杰、曾少芳使用，但徐永杰、曾少芳对上述主张未提供任何证据证明。徐永杰、曾少芳以徐伟堂、毕转好无法申请宅地基导致双方置换土地的目的无法达到为由，要求徐伟堂、毕转好返还涉案土地的主张没有事实依据。徐永杰、曾少芳也无法解释为何以所谓置换土地的方式申请宅基地。第三，徐永杰、曾少芳与徐伟堂、毕转好在《协议书》中约定的内容也足以证明徐伟堂、毕转好以曾少芳的名义申请到涉案土地及支付相关款项、承担建房支出等事实，且徐永杰、曾少芳在《协议书》中作出其“不得对该宅基地以及房屋的使用权提出任何异议；不得再对房屋进行使用收益，有关房屋的所有权利由徐伟堂、毕转好享有，义务由徐伟堂、毕转好承担，曾少芳、徐永杰不得再对房屋的任何使用及支配行为提出任何异议”等承诺，现徐永杰、曾少芳又以徐伟堂、毕转好使用涉案房屋的行为侵犯其权益为由，提出本案主张，其行为有悖诚信原则。另外，徐伟堂、毕转好目前属于大华经济合作社社员，且大华经济合作社亦对2003年徐伟堂以曾少芳名义申请涉案宅基地的行为予以认可，且同意将涉案宅基地的使用权人变更为徐伟堂或其儿子徐永汉。综上，徐永杰、曾少芳的主张缺乏事实和法律依据，且有悖诚信原则，对其诉讼请求，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回徐永杰、曾少芳的全部诉讼请求。案件受理费525元，由徐永杰、曾少芳负担。
本院二审期间，徐永杰、曾少芳提供以下证据：1、广州市花都区花城街大华村民委员会于2017年9月13日出具的两份证明（一份证明曾少芳于2003年分配得涉案宅基地用于解决其户的实际住房困难，一份证明曾少芳、徐永杰一家三口在花都区××街××村只有一块宅基地即涉案宅基地），用以证明村社建房领导小组是根据曾少芳的实际居住情况分配宅基地，该宅基地是曾少芳、徐永杰一家唯一的宅基地，主要用于解决曾少芳户的实际住房困难问题；2、一审法院于2017年11月21日对徐永杰、曾少芳诉徐伟堂、毕转好宅基地使用权纠纷一案作出的（2017）粤0114民初8403号民事裁定书（立案日期为2017年10月12日，起诉请求为确认涉案宅基地由徐永杰、曾少芳使用，裁定结果为驳回起诉），用以证明一审法院认为涉案土地的使用权无争议，徐永杰、曾少芳拥有涉案土地的使用权是一项客观事实。对于上述证据，徐伟堂、毕转好的质证意见为：无法判断上述两份证明的真实性、合法性，但涉案宅基地的分配是由大华经济合作社进行的，并非由大华村民委员会分配，两者并非同一主体，该两份证明的关联性由法院判断；认可上述裁定书的真实性及合法性，关联性由法院判断。经审查，从证据形成时间及制作主体分析，广州市花都区花城街大华村民委员会在一审判决后出具的上述两份证明的证明力，小于徐伟堂、毕转好与徐永杰、曾少芳在未发生讼争前签订的涉案《协议书》及涉案宅基地所有权人广州市花都区花城街大华村大华经济合作社在本案第一审程序中出具的涉案《证明》的证明力，不足以推翻后者证明的事实，本院不予采纳；上述民事裁定书不影响本案的实体处理，本院不予采纳。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，徐伟堂、毕转好与徐永杰、曾少芳于2009年4月25日签订的涉案《协议书》，记载了徐伟堂、毕转好以曾少芳的名义申领涉案宅基地使用权证书，徐伟堂、毕转好在涉案宅基地上建设及使用房屋的事实；涉案宅基地所有权人广州市花都区花城街大华村大华经济合作社在一审诉讼中出具的涉案《证明》，记载了与上述相同的事实。因此，一审法院根据上述两份证据及其他相关证据认定的本案事实，证据充分，本院予以认可。徐永杰、曾少芳上诉提出的其申领涉案宅基地使用权是为了解决其户实际住房困难问题的事实，依据不足，且徐永杰、曾少芳在一审期间并无提出该事实，故本院不予采信。因此，徐永杰、曾少芳认为一审法院认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。上述涉案《协议书》是双方为明确使用涉案宅基地上房屋的权利义务而签订的合同，其实质是徐永杰、曾少芳允许徐伟堂、毕转好使用涉案宅基地上房屋并由徐伟堂、毕转好承担该房屋的建设工程及费用。上述涉案《协议书》还约定如果涉案宅基地使用权能够合法转让，徐永杰、曾少芳应当配合徐伟堂、毕转好办理过户手续。此外，徐伟堂在上述涉案《协议书》签订后、本案讼争发生前已是涉案宅基地所有权人广州市花都区花城街大华村大华经济合作社的社员。因此，双方当事人签订上述涉案《协议书》并非徐永杰、曾少芳所称的非法转让涉案宅基地使用权的行为。徐永杰、曾少芳允许徐伟堂、毕转好使用涉案宅基地上房屋的行为，并无违反法律、行政法规的强制性规定，故上述涉案《协议书》为有效合同。徐永杰、曾少芳认为上述涉案《协议书》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院以徐永杰、曾少芳违反上述涉案《协议书》的约定为由，对徐永杰、曾少芳的诉讼主张不予支持，并无不当。另外，因涉案宅基地及其上盖房屋不可分割，使用涉案宅基地上房屋必然要使用其所在的土地，故徐永杰、曾少芳要求徐伟堂、毕转好返还涉案宅基地上房屋和涉案宅基地使用权的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐永杰、曾少芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人徐永杰、曾少芳共同负担。
本判决为终审判决。
审判长庞
审判长 庞智雄
审判员 李 琦
审判员 刘 欢
二Ｏ一八年三月十五日
书记员 江亭利