广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2019）粤01民终159号
上诉人（原审原告）：李向科，男，1979年12月21日出生，汉族，住广州市增城区。
上诉人（原审原告）：李向明，男，1981年8月13日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：高雄，男，1964年12月1日出生，汉族，住广州市增城区，由广州市增城区正果街乌头石村民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：王雪兼（曾用名：王雪廉、王雪镰），男，1957年12月5日出生，汉族，住广州市增城区。
上诉人李向科、李向明因与被上诉人王雪兼建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李向科、李向明上诉请求：1、撤销一审判决；2、王雪兼立即办理《国有土地使用证》（1988）字第015143号、第01250109033号增城荔城水运公司新村（即广州市增城区增江街梅花庄新村西四巷1号）过户给李向科、李向明。事实和理由：一审法院没有查明事实，本案涉及土地上面的房屋是李向科、李向明父亲李初兴兴建的，这方面王雪兼也承认，并提交证据证实。根据增城区国土资源局复函，该涉案土地是可以转移登记的。地皮买的时候，王雪兼经常在外面做生意，没有及时做过户手续。王雪兼买地后曾经报建房屋，后来没有建，将地皮卖给李向科、李向明的父亲。因为王雪兼报建过了，所以李向科、李向明的父亲办不了报建。王雪兼经常在外面做生意找不到他，所以就用王雪兼的名义在地皮上建起了房屋，后来政府对旧房改造有补贴，王雪兼领补贴的时候，政府发现他名下有本案房产，不能补贴，这时王雪兼才知道本案房屋登记在他名下。一审时国土部门出函土地使用权是可以过户，李向科、李向明诉请是土地使用权可以过户，应予支持。
王雪兼辩称，同意李向科、李向明的上诉请求，同意土地使用权过户。因地上房屋不是王雪兼的，该房屋是李初兴的。王雪兼没有收到一审判决书，是村委收到判决书然后给了王雪兼的父亲，王雪兼的父亲弄不见了，没有给王雪兼看。
李向科、李向明向一审法院起诉请求：王雪兼立即办理《国有土地使用证》增国用总字（1988）字第015143号、第01250109033号增城荔城水运公司新村（即现在广州市增城区增江街梅花庄新村西四巷1号）过户给李向科、李向明。
一审法院查明事实：王雪兼，曾用名王雪廉。
1991年11月29日，原增城县国土局出具增国府国用（1988）字第015143号-01250109033号《国有土地使用权证》，载明土地使用者王雪镰，地址为增城县荔城镇水运公司新村，用途为住宅用地总面积为78㎡。
2016年10月17日，广州市公安局正果镇派出所出具《证明》，载明“兹有我所辖区居民王雪兼（男，户籍地址：广东省广州市增城区正果镇亮星村船坑路11号，身份证号码：）经核查，可知该人曾使用姓名为王雪镰，身份证号码，两个姓名与身份证同属王雪兼一人”。
2017年5月13日，广州市增城区正果镇乌头石村民委员会出具证明，证明李初兴与李向明、李向科是父子关系。
2017年5月23日，广州市增城区正果镇乌头石村民委员会出具《近亲属证明》，载明“兹有李初兴……其近亲属情况如下，父亲李球新（已故），母亲王胜娣（已故），配偶陈凤如（已故），子女李向科、李向明”。
李向科、李向明提供一份日期为1993年1月28日的《转让证》，载明“兹有王雪兼在梅花庄新村买有屋地柒拾捌平方米（78米2），以每平方米陆拾元计，共款肆仟陆佰捌拾元正，现将屋地和使用权全部转让给李初兴，并永远属李初兴所有。证明人：赖伯来、王定球”，落款处加盖“王雪廉”印章。
一审法院另查明，一、为查明涉案土地能否办理过户登记到李向科、李向明名下的手续，一审法院向广州市增城区国土资源和规划局发函，2017年8月1日，广州市增城区国土资源和房屋管理局作出增国土规划函[2017]2148号《增城区国土规划局关于相关房地产情况说明的函》，载明“……土地证号为增府国用（1988）字第015143号-01250109033号的土地权利人为王雪镰，土地权属状态有效，土地使用权目前未被收回，也没有被认定为闲置土地。未查询到该土地抵押、查封情况。据了解，该土地上已建有房屋，区人民法院如需处置该宗土地，可考虑一并处置土地上的房屋。……”。因广州市增城区国土资源和规划局复函中提及涉案土地上建有房屋，为查明涉案房屋的情形，一审法院再次发函广州市增城区国土资源和规划局了解涉案土地上房屋情况。2018年4月21日，广州市国土资源和规划委员会出具《广州市国土资源和规划委员会关于协查王雪镰房地产情况的复函》，载明“……经查询我局业务系统，坐落在土地证号为增国府国用（1988）字第015143号-01250109033号宗地上的房屋已取得权属证明，权利人为王雪镰”。二、李初兴的妻子、父母均于李初兴之前死亡。
一审审理中，李向科、李向明陈述以下事实，1、《转让证》中虽然只有印章，但是当时农村就是这样的风俗，但是有见证人。2、签订《转让证》之后，李初兴即支付了涉案土地的转让款，是以现金方式支付的，虽然没有让王雪兼出具收据，但是王雪兼将涉案土地权属证原件交付给李初兴，表明已经支付完毕土地转让款。3、李初兴、陈凤如均已死亡，没有其他继承人。4、李向科、李向明愿意承担涉案土地过户产生的相关费用。5、签订《转让证》后，李初兴即接受使用涉案土地。6、王雪兼已向相关部门申请撤销涉案土地上房屋的产权证，并提交王雪兼作为申请人的《要求撤销<房屋所有权证书>申请书》复印件予以证明。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然《转让证》中王雪兼只有私章，并无本人签名，但是王雪兼经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。且李初兴使用涉案土地很久，王雪兼从未主张过涉案土地的权利。同时根据广州市公安局正果镇派出所的证明，王雪兼与王雪镰为同一人，故可认定是增国府国用（1988）字第015143号-01250109033号宗地的权属人出售涉案土地给李初兴，故王雪兼应按照转让协议的约定履行自己的义务。根据《转让证》以及广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查复函对涉案土地使用权的记载，在签订合同之后，王雪兼并未按照约定履行协助李向科、李向明办理涉案土地的权属登记手续的义务。现涉案土地使用权仍登记在王雪兼名下，对此，一审法院认定王雪兼并未履行上述协助义务。同时，涉案土地使用权经一审法院向广州市增城区国土资源和规划局查实尚未发现存在不宜办理登记至李向科、李向明名下的情况，故王雪兼负有配合将涉案土地的权属办理至李初兴名下的义务。现李初兴已死亡，在没有遗嘱及李初兴的配偶、父母均在李初兴之前死亡的情况下，李向科、李向明作为李初兴的法定继承人，有权继承李初兴转让合同的权利义务而主张继续履行合同。同时李初兴已经履行完毕《转让证》主要义务的情况下，王雪兼应负配合办理过户的随附义务。因此，李向科、李向明要求王雪兼协助办理涉案土地使用权的权属登记手续，依法有据。
但经一审法院调查可知，涉案土地上已经建设有房屋，且经广州市国土资源和规划委员会复函可知，涉案房屋登记在王雪镰名下。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”以及《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，可知建设用地使用权与该地上建筑物、构筑物应遵循权利人一致原则。现李向科、李向明拟证明王雪兼已向相关部门申请撤销涉案房屋的权属证书，表明涉案土地上的房屋权属存在争议，但并无证据证明涉案房屋的产权已经发生变更。故李向科、李向明在本案中单独要求过户涉案土地使用权不当，李向科、李向明可待上述房屋条件具备过户条件后与涉案土地使用权一并主张权属变更登记。因此，一审法院对李向科、李向明在本案中单独要求涉案土地过户的请求，不予支持。
综上所述，王雪兼经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回李向科、李向明的诉讼请求。案件受理费176元，由李向科、李向明负担。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明：据《广州市国土资源和规划委员会关于协查王雪镰房地产情况的复函》所附的《增城市房地产权查册表》反映，坐落于广州市增城区荔城镇梅花庄新村西四巷1号的房屋的产权人是王雪镰，该房屋被一审法院以（1997）增法执字第230号之二裁定予以查封，查封期限自2018年4月20日起至2021年4月19日止。王雪兼称（1997）增法执字第230号案系一审法院对其欠案外人洪桂华货款的判决强制执行，其至今没有还款。
二审中，李向科、李向明与王雪兼自行和解达成如下协议，请求本院确认：一、王雪兼收到二审调解书后5个工作日内到广州市增城区国土资源和规划局办理《国有土地使用证》增国用总字（1988）字第015143号、第01250109033号增城荔城水运公司新村（即现在广州市增城区增江街梅花庄新村西四巷1号）过户给李向科、李向明；二、一、二审案件受理费由李向科、李向明负担。
本院认为，本案讼争土地上的房屋已被一审法院执行他案判决所查封，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款关于查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权的规定，该查封的效力及于本案讼争土地使用权，故李向科、李向明与王雪兼在二审中就本案讼争土地使用权转让问题自行达成的和解协议，系擅自处分人民法院民事执行中查封的财产，侵害了他案申请执行人的利益。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条关于调解协议侵害案外人利益或者违反法律、行政法规禁止性规定的，人民法院不予确认的规定，本院对李向科、李向明与王雪兼在二审中自行达成的和解协议不予确认。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条及《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，均规定了土地使用权与其地上建筑物所有权的权利人一致的原则。本案讼争土地使用权及其地上房屋的权利人均为王雪兼，王雪兼申请撤销本案讼争土地上房屋的产权登记及本案讼争土地上房屋已被人民法院执行他案判决所查封的事实，证明本案讼争土地上房屋尚不能办理所有权转让登记，故即使王雪兼在二审中表示同意李向科、李向明的诉讼请求，同意将本案讼争土地使用权转让给李向科、李向明享有，但本案讼争土地使用权尚不具备办理转让登记的法定条件。因此，李向科、李向明要求王雪兼办理本案讼争土地使用权过户给其的登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持正确。李向科、李向明的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，李向科、李向明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人李向科、李向明共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞智雄
审判员 李 琦
审判员 茹艳飞
二Ｏ一九年四月一日
书记员 江亭利
林美欣