广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤01民终455号
上诉人（原审被告）：吴志强，男，1965年10月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上诉人（原审被告）：伍顺群，女，1964年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王宇虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王丽玉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周柏添，男，1964年9月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：郭丹婷，广东乐信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢伟钊，广东乐信律师事务所律师。
上诉人吴志强、伍顺群因与被上诉人周柏添建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴志强、伍顺群上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法发回重审，或查清事实后改判；3.驳回周柏添的一审诉讼请求；4.一审、二审的案件受理费、保全费等诉讼费用由周柏添承担。事实与理由：1.原审法院依据国土局两份复函来判定涉案土地具备过户条件，是对复函的错误理解，导致原审判决无法实际执行。(2017)333号复函第三点记载：因买卖申请不动产登记，必须提供附件2；而附件2第9栏显示：必须提交“会计师事务所出具的关于宗地完成开发投资总额的专项审计报告”。而这个报告恰恰是与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：完成开发投资总额的百分之二十五以上方可以过户相呼应。也是与国土局规定的：申请过户必须会计师事务所出具完成开发投资总额的百分之二十五以上方可以过户相呼应。原审法院忽视了复函这一重要指引，反而仅仅根据国土局二次复函“未对该土地下达闲置土地确认书”来判决吴志强、伍顺群十天内过户，显属不当，且导致判决无法实际执行。2.原审法院忽略了周柏添的另一合同义务《土地转让协议》(以下简称“《协议》”)第二条中的“乙方负责……建设费”、第三条中的“报建等由乙方一力承担”和第七条中的“乙方及此地块所投入的资金的双倍”，均明确约定了由周柏添承担“完成土地投资开发总额25%以上”这一合同义务，以满足案涉建设用地使用权的过户条件。3.吴志强、伍顺群在原审提出的“合同无效”抗辩存在不当，但原审法院也并未仔细审核《土地转让协议》条款约定，导致判决错误。周柏添不依照约定履行《土地转让协议》是至今无法过户的原因，请求法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，依法判决解除《土地转让协议》。（1）周柏添是先履行一方，吴志强、伍顺群为后履行一方。（2）从签订合同之日起，吴志强、伍顺群已经将涉案土地的使用权交给周柏添。（3）签订合同时政府是许可转让的，因此第五条约定三个月过户，实质是为周柏添设置了先履行义务：从签订合同之日起三个月内投资开发达到过户条件。（4）周柏添支付绝大部分土地转让款后，在明知需要投资开发达25%方可以转让，却一直拖延开发，不履行先履行义务，让土地至今闲置，直接导致涉案土地至今不能过户。涉案土地至今不能过户是由周柏添不履行先履行义务所致，原审法院要求后履行义务的吴志强、伍顺群承担过户责任显属不当，因此请求法院判决解除合同。4.本案已过诉讼时效《土地转让协议》第五条：如政府许可转名过户时，乙方要在三个月内转名过户，并在此期间付清余款壹拾万元正。因此，签订《土地转让协议》当天，即2007年11月15日，即符合“政府可转名过户时”，至2008年2月14日为“三个月内”，诉讼时效应自2008年2月15日开始计算。而周柏添的起诉时间为2017年，早己超过诉讼时效。5.须遵守诚实信用原则根据诚实信用原则，法律不允许违约方获益。原审判决令守约的吴志强、伍顺群一方成了受害方，违约的周柏添一方却成了受益方，不符合诚实信用原则。6.须对任何潜在的非法目的进行审查法律禁止以合法形式掩盖非法目的，原审判决违背《土地转让协议》约定和法律法规，对案涉土地进行司法确认、司法过户，作出无法实际执行的判决，显属不当。综上所述，吴志强、伍顺群认为原判决认定基本事实不清，适用法律错误，且判决根本“无法执行”。请求贵院依法撤销原判，依法将本案发回重审，或查清事实后改判。
周柏添辩称：1.本案是否能够履行涉案的房地产买卖合同只在于合同的效力及吴志强、伍顺群存在的行为。至于吴志强、伍顺群提出的所谓的《管理法》的相关规定是属于强制性规定，不属于效力性规定，故本案的涉案合同不能因此导致无效。既然合同有效，吴志强、伍顺群则应按照合同履行。2.吴志强、伍顺群不享有《土地转让协议》的解除权。在开庭前周柏添收到了邮政的电话，称吴志强给寄了一份快递，由于周柏添拒收，故也不知道是解除协议，按照法律规定，吴志强、伍顺群不享有解除权。3.本案在原审起诉时2017年年初时周柏添要求吴志强、伍顺群办理过户手续，但是吴志强、伍顺群一直在拖延，后来周柏添在2017年年初到国土局查册，结果国土局告知，周柏添手上的土地使用权证已被报失，且已办理了不动产权证，周柏添则立马采取财产保全，周柏添认为吴志强、伍顺群是以此无法履行合同，构成违约。事实上，使用权证未遗失，是吴志强、伍顺群交到周柏添手上的。综上，不同意吴志强、伍顺群的上诉请求，请二审法院维持原判。
周柏添向原审法院起诉请求：一、吴志强、伍顺群履行合同义务，协助周柏添办理位于新塘镇群星村牛牯桥39号[土地证号为粤（2017）广州市不动产权第10204634号]，面积为368.1平方米的土地使用权变更到周柏添名下的登记手续；二、确认土地转让价款为壹佰贰拾万元整；三、案件受理费、诉保费由吴志强、伍顺群负担。
原审法院查明：2017年11月15日，周柏添（乙方）与吴志强（甲方）、伍顺群（甲方）签订了《土地转让协议》。双方在协议中约定，吴志强将牛牯桥土地一块368平方米，地址新塘镇群星村牛牯桥39号转让给乙方，转让费1200000元整。乙方在签订合同时先付人民币1100000元给甲方，余下100000元在政府许可过户情况下，将土地过户给乙方时乙方一次性付清。双方还在协议中第二条约定：本地块的一切经济和法律责任由乙方负责，包括各种税费、建设费各种社会收费和其他一切费用。在协议中第四条规定：如乙方要求甲方转名过户时，甲方要无条件配合乙方，一切费用由乙方负责。在第五条中约定：如政府许可转名过户时，乙方要在三个月内转名过户，并在此间付清余款人民币100000元。双方在第九条中约定：本协议在收到前期1100000元人民币之后立即生效，以收款收据为准。双方还在协议中约定了其他权利和义务。
协议签订的当天，周柏添向吴志强、伍顺群支付了转让费1100000元。
原审另查明，涉案土地坐落于广州市增城区新塘镇群星村牛牯桥39号，权属性质为国有，用途为工业，原国有土地证证号是（2000）第B0200533号，现不动产登记证号为粤（2017）广州市不动产权第10204634号，登记权利人为吴志强。
原审法院于2017年7月25日发函到广州市增城区国土资源和规划局了解上述土地的有关情况。2017年9月1日该局出具的《增城区国土规划局关于协查周柏添诉吴志强、伍顺群案的复函》（穗国土规划协查〔2017〕333号）载明：一、坐落于广州市增城区新塘镇群星村牛牯桥39号[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第10204634号]的权属人为吴志强，……；二、政府未收回上述土地使用权，暂无限制或者禁止转让情况。上述宗地至今未开发建设，已构成土地事实闲置；无设定他项权利；上述不动产权证[粤（2017）广州市不动产权第10204634号]未被注销；未查询到相关房产权属登记信息。……。
原审法院于2017年10月11日再次致函广州市增城区国土资源和规划局了解上述土地是否依照有关法律、法规规定的法定程序认定为闲置土地等情况。广州市增城区国土资源和规划局2017年10月26日出具的《广州市国土资源和规划委员会关于协查周柏添诉吴志强、伍顺群案的复函》载明：……该地块已符合认定为闲置土地的条件，但我局目前未对该地块下达《闲置土地认定书》……。
原审再查明，2017年4月24日，周柏添向原审申请诉前财产保全，原审法院受理后，依法作出（2017）粤0183财保143号《民事裁定书》，查封被申请人吴志强所有的位于广州市增城区新塘镇群星村牛牯桥39号的土地[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第10204634号]。
本案在审理的过程中，周柏添与吴志强、伍顺群双方均同意在简易程序审理期限到期后继续适用简易程序审理。
原审法院认为：本案乃建设用地使用权转让合同纠纷。
关于本案合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。综合上述规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。该规定属于行政法规中的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能据此认定周柏添与吴志强、伍顺群双方之间签订的合同无效。周柏添与吴志强、伍顺群双方之间的土地转让协议，乃周柏添与吴志强、伍顺群之间真实意思的表示，内容不违背法律、行政法规效力性强制性规定，且周柏添已经在合同签订后依约支付吴志强、伍顺群转让款1100000元，符合双方约定的合同生效的条件，合同合法有效。吴志强、伍顺群主张双方的合同无效，理据不足，原审法院无法支持。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。综上规定，根据上述原审法院查明的事实，周柏添与吴志强、伍顺群双方未在合同中约定了上述土地过户的期限，故周柏添可以随时要求吴志强、伍顺群协助履行上述土地的过户手续，诉讼时效从周柏添要求吴志强、伍顺群协助履行过户手续之日起算的合理期限届满之日开始计算。本案中，周柏添起诉要求吴志强、伍顺群协助办理上述土地的过户手续，诉讼时效起算点尚未开始，不存在诉讼时效已过的问题。吴志强、伍顺群主张本案已过诉讼时效，理据不足，原审法院无法予以支持。
合法有效的合同应当得到遵守和履行。从行政主管部门出具的原审法院的两份复函中可知，政府未收回上述土地使用权，暂无限制或者禁止转让情况，未对上述土地下达《闲置土地认定书》，吴志强、伍顺群主张上述土地不具备过户的条件，理据不足，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，依照双方在协议的约定，现周柏添请求吴志强、伍顺群协助办理上述土地的使用权变更登记到周柏添名下，理据充分，原审法院予以支持。
至于周柏添请求原审法院确认上述土地的转让价款为1200000元的问题。该问题在原审法院查明部分已予以查明，属于事实查明问题，不属于可以请求法院进行判决的内容，故对该项诉讼请求，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：吴志强、伍顺群在本判决发生法律效力之日起十日内协助周柏添将位于广州市增城区新塘镇群星村牛牯桥39号的国有土地使用权[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第10204634号]变更登记到周柏添名下。变更登记过程中产生的一切费用由周柏添负担。案件受理费7800元，保全费5000元，共12800元，由吴志强、伍顺群负担。
经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，吴志强、伍顺群提交了如下证据:证据1.视频及其文字译本；证据2.《关于宗地完成投资额度的函》，证据3.会计师事务所营业执照副本，证据4.会计师事务所执业证书，以上三份证据拟证明会计师事务所人员现场勘验后，认为案涉土地为空地，没有投资开发所以无法出具《关于宗地完成开发投资总额的专项审计报告》；证据5.土地现场照片，拟证明案涉土地确实未开发；证据6.《解除土地转让协议的通知函》。证据1至证据6拟证明国土局工作人员告知需要提交会计师事务所出具的完成开发投资总额超过25%的专项专项审计报告。证据7.EMS邮寄单,证据8.物流截图，以上三份证据拟证明吴志强、伍顺群已于2018年1月13日以书面的方式解除了涉案《土地转让协议》；证据9为未拆封的快递。证据7至证据9拟证明案涉《土地转让协议》已解除。
周柏添对于吴志强、伍顺群提出的上述证据发表如下质证意见：对于证据1合法性、关联性不予确认，此证据无法证明来源，故无法证明该视频与本案有关。证据2、3、4、5是出自同一个会计师报告中的，对此报告的真实性无异议，但是对于合法性、关联系有异议。该报告属于吴志强、伍顺群单方面制作的，所反映内容也无法证明与本案有关。对于证据6、7、8、9，吴志强、伍顺群是不享有解除权，且周柏添也没有收到该解除通知，不清楚内容。只是快递员打电话说吴志强有快递寄给周柏添，基于周柏添拒收，快递员将其退回。
二审另查明，案涉《土地转让协议》第五条约定：如政府许可转名过户时，乙主要在三个月内转名过户，并在此期间付清余款人民币壹拾万元正。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对吴志强、伍顺群的上诉，本院评析如下：
吴志强、伍顺群上诉认为案涉地块没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，不具备过户条件。对此本院认为，案涉《土地转让协议》约定“如乙方要求甲方转名过户时，甲方要无条件配合乙方，一切费用由乙方承担”，现周柏添已经履行支付转让款1100000元的义务，故吴志强、伍顺群应当按照周柏添的要求配合办理过户手续。案涉土地转让协议约定“如政府许可转名过户时，乙主要在三个月内转名过户，并在此期间付清余款人民币壹拾万元整”，双方虽然约定吴志强、伍顺群有配合过户的义务，但案涉土地使用权能否过户成功，过户是否符合有关法律、行政法规规定的条件，还应当经过相关行政机关的审查。原审法院直接判决将案涉土地使用权变更到周柏添名下，忽略了行政机关需要对转名过户进行审查的环节，处理不妥，对此本院予以纠正。
吴志强、伍顺群上诉认为签订《土地转让协议》的2007年11月15日即符合“政府许可转名过户时”，至2008年2月14日为“三个月内”，诉讼时效应自2008年2月15日开始起算，故本案已过诉讼时效。对此本院认为，签订合同的日期并不能与“政府许可转名过户时”等同，本案无证据证明政府已经许可转名过户，吴志强、伍顺群也主张案涉土地使用权不符合过户的条件，故周柏添起诉要求吴志强、伍顺群协助办理案涉土地使用权的过户手续，并未超过诉讼时效。
吴志强、伍顺群上诉要求解除案涉《土地转让协议》，并认为案涉《土地转让协议》已经解除。对此本院认为，吴志强、伍顺群在一审期间未对于解除问题提起反诉，故对于该请求，二审不予处理。
综上所述，吴志强、伍顺群的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3058号民事判决；
二、上诉人吴志强、伍顺群在本判决发生法律效力之日起十日内协助被上诉人周柏添办理位于广州市增城区新塘镇群星村牛牯桥39号的国有土地使用权[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第10204634号]变更登记手续。变更登记过程中产生的一切费用由被上诉人周柏添负担；
三、驳回被上诉人周柏添的其他诉讼该请求。
一审案件受理费7800元、保全费5000元，由上诉人吴志强、伍顺群负担12700元，被上诉周柏添负担100元；二审案件受理费7800元，由上诉人吴志强、伍顺群负担7700元，被上诉人周柏添负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 欢
审判员 庞智雄
审判员 李 琦
二Ｏ一八年三月十九日
书记员 陈亚兴