广东省广州市增城区人民法院
民事判决书
（2018）粤0118民初4333号
原告：广州和胜房地产投资有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城崖鹰石路8号自编2栋401-2室。
法定代表人：廖志国。
委托代理人：庄军元，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。
被告：植业威，男，1950年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：林丽芬，系植业威的妻子。
委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。
第三人：罗晓丹，女，1971年12月5日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：庄军元，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。
原告广州和胜房地产投资有限公司（以下简称和胜公司）诉被告植业威、第三人罗晓丹建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州和胜房地产投资有限公司的委托代理人庄军元、魏强，被告植业威的委托代理人林丽芬、周启维，第三人罗晓丹的委托代理人庄军元、魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和胜公司向本院提起诉讼请求：一、解除和胜公司、植业威于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》；二、植业威向和胜公司返还定金580万元及利息（以580万元为基数，自付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、植业威向和胜公司支付违约金580万元；四、本案诉讼费及保全费由植业威负担。事实和理由：植业威系位于广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西地块及房屋的使用人、所有人，和胜公司拟收购商住地块用于商住地产开发，经他人居间介绍，和胜公司、植业威于2018年2月12日签订了《土地使用权及房屋转让合同》。合同约定了植业威将位于广州市增城区朱村村黄塘路口西面积7333.37平方米的地块的土地使用权及地上房屋产权一并转让给和胜公司，转让价款为伍仟捌佰万元整（￥5800万元）。并对付款期限方式、违约责任做了约定。在上述土地转让合同签订当天，和胜公司依约支付了总转让款百分之十的定金。为落实交易过户及增城地区上述房地产开发的流程等事宜，和胜公司前往国土、规划部门咨询及查阅土地相关资料，却植业威知上述地块只能用于工厂用途，不具有商住用途。而在双方洽谈时，植业威通过居间人明确告知该土地具有商住用途。现因该地块不具有商住用途，从而导致合同目的无法实现，植业威行为属于根本违约。为此，和胜公司诉至法院，望判如所请。
被告植业威辩称：植业威合法持有涉案房屋和土地的《房地产权证》、《国有土地使用证》，植业威为合法权属人。植业威与和胜公司在2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》合法有效。合同签订后，植业威依约到派出所申请确认房屋的新地址，但是和胜公司在支付定金580万元后，在合同约定的付款日期内，没有支付5220万元转让款给植业威。之后，植业威多次催收、告知和胜公司付款。但是和胜公司仍然没有付款，为此，植业威依据合同约定，解除合同，没收定金。植业威只同意按本案《土地使用权及房屋转让合同》的约定履行合同，没有做出过其他承诺，和胜公司称植业威通过居间人明确告知和胜公司该土地具有商住用途，双方合同的转让价款亦是基于商住用途而达成的。和胜公司所称不符合事实。事实上，是因为和胜公司自身资金不足才导致本次交易失败，是和胜公司违约。因此，请求法院驳回和胜公司的全部诉讼请求。
第三人罗晓丹述称：同意和胜公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月13日，增城市人民政府核发增国用（2010）第××号《中华人民共和国国有土地使用证》，载明“土地使用权人植业威坐落朱村街朱村村黄塘路口西地类（用途）工厂、商住。面积7333.37㎡……记事此证补发，原证作废，土地证号是，增国用（2010）字第B0300104号”。增城市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证自第662094号《广东省房地产权证》，载明“房地产权人植业威规划用途非居住用房房屋××城市××村村黄塘路口西……附记本证只确认房屋权属，未包括土地权属……”。
2018年2月12日，和胜公司（买方，乙方）与植业威（卖方，甲方）签订《土地使用权及房屋转让合同》，载明“……甲方拥有位于广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西面积为7333.37平方米的地块使用权及地上建筑物所有权，……第一条转让土地的基本情况1、土地及房屋坐落位置：广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西（以下称目标土地及房屋）；……3、地类（用途）：工厂、商住，期限至2043年2月9日；……5、国有土地使用证号：增国用（2010）第××号；房屋产权证编号：粤房地产权证自第662094号。……第三条转让价格1、甲、乙双方确认目标土地及房屋按现状转让……，转让价款为人民币伍仟捌佰万元整。……第四条转让款支付方式1、本合同签订时，乙方向甲方支付总转让价款的10%即人民币伍佰捌拾万元整……作为定金。2、乙方应在目标土地及房屋办理网签手续前（在本合同签订后20个工作日内，签署《广州市存量房买卖合同》前），付清转让款人民币伍仟贰佰贰拾万元整给甲方。……第五条土地、房屋的过户及资料交付1、甲方收到乙方定金人民币伍佰捌拾万元整后20个工作日内，乙方应办妥和胜房地产投资有限公司的工商牌照，并以广州市和胜房地产投资有限公司名义签署正式的《土地使用权及房屋转让合同》，同时将房地产交易余款人民币伍仟贰佰贰拾万元整支付给甲方。2、甲方在收到乙方全部成交款当天，双方共同前往国土房管部门办理土地、房屋转让合同的网签手续，《广州市存量房买卖合同》签订后，由乙方办理税费的缴纳……。第九条甲方的违约责任和义务……3、如果在本例房屋交易过户手续过程中，甲方能够依约办理签署《广州市存量房买卖合同》和递减手续……而因政府方面的原因，变更了目标土地及房屋的使用用途、测绘部门重新测量后，土地及房屋面积与原证件所载面积不服，也因政府的政策方面原因造成拖延或不能过户，这些都不构成甲方违约。4、若乙方支付完全部转让价款后6个月内，在甲方履行合同，但由于政府及政策影响交易，双方仍无法办妥目标土地及房屋过户至乙方的手续，双方有权解除本合同，并到有关部门办理解除《广州市存量房买卖合同》后，甲方应无息退还乙方已支付转让价款，双方不负违约责任。……第十条乙方的违约责任和义务1、如因乙方单方原因，乙方延迟支付转让价款给甲方，因按延迟额每日万分之五支付违约金给甲方，逾期30日，甲方有权解除本协议，并没收人民币伍佰捌拾万元整定金。……第十二条通知……2、各方通讯地址以本合同记载的通讯地址维护尊，否则以户籍地或注册地为通讯地址。……”。上述合同由罗晓丹与植业威亲笔签名。同日，和胜公司向植业威支付了5800000元定金，植业威出具《收据》给和胜公司收执。上述款项以罗晓丹账户支付给植业威。
2018年2月12日，广州市公安局增城区分局出具《已建建筑物门派确认通知书》，载明“植业威你处申报公安部门的门牌号的资料原营业执照地址增城市朱村街朱村村黄塘路口西现经我单位确认并备案，同意编订为以下门牌朱村街朱村大道西门牌号××详址朱村街朱村大道西××”。
2018年4月5日，植业威向和胜公司发出通知，告知植业威通讯地址更改为广州市增城区朱村大道西××及“上个月20日你们约我们到贵公司谈及因资金周转问题需要延迟付款。后来28号刘生又打电话给我说资金还没有凑齐。本来约好4月2日现付一部分钱，后来刘生又说2号要同银行办贷款，再约星期二。最后还是再推迟了。本人这段时间也想出外办事，因迁就你们的时间，一再推迟，现在向确认一下你们何时有空呢。根据我们双方签订改的合同约定，2018年3月18日你方就要付清转让捐款5220万元。逾期30日，甲方有权解除合同，特此提醒”。
2017年4月12日，植业威向罗晓丹发出通知，要求在2018年4月18日付清上述房款，否则，本人有权依约解除《合同》，没收定金。
2018年4月14日，植业威向罗晓丹发出通知，载明“从3月开始，你方因为资金问题多次向本人提出延迟付款、请求不要罚违约金，但将答应付款的时间不断推迟，本人也多次通过口头和书信向你方催收房款。4月12日，本人再次向你方发出催告付款通知书，……本人再次请你在4月18日前付清房款，否则本人依约解除合同，没收定金，特此通知。……”。
2018年4月15日，罗晓丹向植业威合同所留地址及植业威变更后的地址（广州市增城区朱村大道西××）发出《关于纠正违约行为的催告函》，载明“根据我方与你本人于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》第一条约定转让土地基本情况：3、地类（用途）工厂、商住。……且双方在洽谈过程时你方亦明确告知我方土地是具有商住用途……然而，经我方调查了解，该转让合同所约定的土地实际上只有工厂用途……由于你方故意隐瞒与订立转让合同有关的重要事实，系严重的违约行为……请立即纠正违约行为。……”。
2018年4月16日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明“……土地坐落朱村街朱村村黄塘路口西权利人植业威用途工厂、商住”。
2018年4月26日，植业威向和胜公司、罗晓丹发出《解除合同及没收定金通知书》，告知因植业威多次向和胜公司催收付款，但植业威拒不付款。植业威解除合同，没收定金。
2018年5月11日，罗晓丹再次发出《关于要求承担违约责任的告知函》，要求植业威承担违约责任。
为查明双方涉案土地的具体信息情况，本院依法向增城区国土资源和规划局发函，2018年9月10日广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于协助查询相关土地情况的复函》，载明“……一、经查询综合业务管理系统，登记在植业威名下，证号为增国用（2010）第××号《国国有土地使用证》的国有土地，位于朱村街朱村村黄塘路口西，证载地用途为工厂、商住。二、根据该宗地出让合同及《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》，记载，该种地的用途为“建设铝材加工厂”。1994年6月，原增城市国土房管局为广州市海珠区嘉兴商行办理了该宗地的首次土地登记，为其核发了证号为：增府国用字（1998）第020524-01251000014号的《国有土地使用权证》，证载土地用途为工业。1997年原增城市国土房管局推行土地登记档案数字化，录入人员误将该宗土地的用途录入为工厂、商住，导致土地登记系统（也就是不动产电子登记簿）错误地记载该宗土地的用途为工商、商住，从而导致原增城市国土房管局于2010年10月为植业威核发的增国用（2010）第××号《国有土地使用权证》的证载土地用途错误登记为工厂、商住。经查，该宗地从未办理过变更土地用途的相关手续和没有证据表明依法改变过土地用途，该宗土地登记为商住用途没有事实和法律依据，属于用途登记错误。根据《不动产登记再行条例实施细则》第八十一条的规定，我局将依法对增国用（2010）第××号《国有土地使用证》上的土地用途“工厂、商住”登记予以更正为“工业”。……”。后附1、《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》，载明“广州市海珠区嘉兴商行：……一、同意将我局征用了的位于祝村镇朱村村黄塘路口西（土名）的土地11亩……其中8.473亩……出让给广州市海珠区嘉兴商行作为建设铝材加工厂之用地。划拨土地2.527亩……作为公路予利用之地……”。2、《土地使用权出让合同》，载明“出让方（甲方）：广州市增城县国土局……受让方（乙方）广州市海珠区嘉兴商行……一、土地位置及用途1、甲方根据乙方的建设需要，将位于朱村镇朱村村黄塘路口……的土地使用权出让给乙方使用……2、土地用途为开办铝材加工厂……”。
庭审中，和胜公司、植业威另作如下举证：
一、和胜公司提供2018年4月6日的微信记录，2018年4月15日短信记录，拟证明和胜公司就涉案土地用途问题与植业威进行沟通。植业威对此不予确认。和胜公司提供《营业执照》，载明“名称广州和胜房地产投资有限公司成立日期2018年2月11日”。
二、和胜公司提供《国土部门审批表》，载明“土地权属性质国有……土地用途审查情况工业……拟准予登记……土地用途工厂、商住。……审核意见此宗房地产原权属人名称广州市海珠区嘉兴商行，根据工商局《企业注册基本资料》，该企业于1994年12月13日核准注销，现申请变更至投资人植业威名下，由地税局和财政局出具免税证明……”。
三、和胜公司提供《企业法人申请开业登记注册书》，证明植业威于1995年4月23日申请注册广州市海珠区嘉兴商行，法定代表人为植业威，经济性质为股份合作制。《开业申请》载明，海珠区嘉兴商行股东为：植业威、林丽芬、林国雄。后广州市工商局《商事登记基本信息》，载明广州市海珠区嘉兴商行于1995年5月5日成立，商业主体类型为股份合作制，注销日期1998年12月11日。2007年10月15日，植业威向广州市海珠区工商行政管理局申请注册广州市海珠区嘉兴商行，2007年10月11日，核准成立。2011年4月19日，广州市海珠区嘉兴商行申请注销。《商事登记基本信息》载明“名称广州市海珠区嘉兴商行负责人植业威商事主体类型个人独资企业成立日期2017年10月25日，注销日期2011年4月20日”。
四、植业威提供日历，证明至2018年3月16日止，距离双方签订合同的日期为20个工作日。
五、植业威提供朱村镇国土所证明，载明“兹有广州市海珠区嘉兴商行于一九九二年征用我村朱村村黄塘路口（土名）土地一块，兴建时达大酒店，上述土地中有2.64亩属红线范围外面积，未办理土地使用证书，但该部分面积的所有款项经已付清，属嘉商行使用”。
六、植业威提供《关于植业威申请查核编号为0025建设用地规划许可证的款相关规划情况的复函》，载明“……二、该的款逐步规划用地性质为商业，具体用地性质需经市城市规划审批领导小组会议审议确定……”。
七、植业威提供《用地申请表》，载明“申请用地理由：办工厂及商住村委会意见同意申请建设用地建委（城镇规划意见）符合村镇规划，同意呈上审批镇人民政府审查按意同意征用县国土局意见符合用地条件……”。《征用土地协议书》，载明“征地单位增城县国土局（下称甲方）被征地单位祝村镇朱村村（下称乙方）……甲方拟征用乙方位于增城县祝村镇朱村村黄塘路口西的土地用于办工厂及商住。……”。
八、植业威提供相应的支付征地补偿款证明以及投资建设增长市朱村时达大酒店的工程款的相应证据。
九、植业威提供《广东省增城市审计师事务所企业注册资本验资证明》，载明“企业名称增城市时达大酒店企业地址朱村镇广汕公路黄塘路口西……”、《企业法人营业执照》，载明“企业名称增城市朱村时达大酒店住所增城市朱村镇黄塘路段……”、《文化经营许可证》，载明“单位名称增城市时达大酒店地址朱村镇黄塘路口”、《广州市公共娱乐场所安全合格证》、《特种行业经营许可证》、《食品卫生许可证》，证明该地块可以用于商业用途。
审理中，和胜公司、植业威、罗晓丹作如下陈述：
一、和胜公司、植业威确认双方签订的陈述《土地使用权及房屋转让合同》为双方签订的正式合同。
二、和胜公司陈述：1、和胜公司为履行《土地使用权及房屋转让合同》约定的内容而设立，只是虽然设立，但是公章尚未领取到，所以就以股东罗晓丹的名义与植业威签订合同。2、在签订合同十几天之后，和胜公司到国土局了解报建手续的时候，才知道涉案土地只用用于商业用途。
三、植业威陈述：1、在2018年4月5日，植业威就在信件中提醒和胜公司，植业威有权没收定金。2、涉案土地一直都是工厂、商住用地。3、但是和胜公司隐瞒了其已经按照合同设立公司的情况。
四、罗晓丹陈述：同意和胜公司的诉讼请求，同意和胜公司收取相应的款项。
本院认为：首先，关于和胜公司能否成为本案适格原告问题，本案《土地使用权及房屋转让合同》符合合同的构成要件，签约方为罗晓丹与植业威，但是根据该合同约定，双方正式合同应当是以和胜公司与植业威签订。因此，在和胜公司与植业威并未签订合同的情况下，《土地使用权及房屋转让合同》的相对方仍为罗晓丹与植业威。且之后支付上述房款亦是由罗晓丹完成，故罗晓丹实际为上述合同的履行人，因此本案罗晓丹实际上应当为涉案合同的签约方并应由罗晓丹主张权利。但综合庭审情况，可知若涉案土地使用权转让完成，则广州市和胜房地产投资有限公司应为实际开发涉案土地的主体，对此植业威亦是明知，罗晓丹签署上述合同只是为和胜公司的利益。故在本案中经询问，罗晓丹明确表态愿意将相应追索定金及要求赔偿的权利赋予和胜公司，也同意和胜公司诉讼请求并按照诉讼请求承担相应的利益，故本院认为和胜公司在罗晓丹的授权下有权提起本案诉讼，但是罗晓丹让渡上述合同解除后的权利和诉讼利益的行为，不能直接视为让渡其合同相对人的地位。
其次，和胜公司的第一项、第二项诉讼请求能否支持的问题。根据《土地使用权及房屋转让合同》约定，可知本案标的为土地使用权及地上建筑物。对于涉案土地使用权，合同中明确记载土地的地类（用途）为工厂、商住。且根据双方的查册资料可知，涉案土地在国土部门的登记信息亦为“工厂、商住”，和胜公司基于对不动产物权登记的信任，和胜公司由此相信涉案土地的性质为“工厂、商住”并无不当，因此取得“工厂、商住”性质的土地使用权，是和胜公司签订合同时候的期待利益。但是根据广州市国土资源和规划委员会作出的《广州市国土资源和规划委员会关于协助查询相关土地情况的复函》，可知涉案土地仅仅有工业用途，并不具备商住用途，上述土地使用权性质用途的变更，当然影响和胜公司实现合同之目的。现和胜公司认为植业威隐瞒涉案土地的土地性质，构成违约。对此植业威予以否认，综合双方提供的证据以及广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于协助查询相关土地情况的复函》，可知植业威为广州市海珠区嘉兴商行的负责人，在与广州市增城县国土局签订《土地使用权出让合同书》时，明知涉案土地用于开办铝材加工厂，且增城县国土局《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》对此亦有明确的记载，植业威不可能对此予知晓。在取得上述土地之后，植业威开办了增城市朱村时达大酒店，但是根据国土部门的回函，涉案土地从未办理过变更土地用途的相关手续。对此，涉案土地是工厂用途无疑，并不能因植业威自行开办增城市朱村时达大酒店而自动变更土地用途。同时，根据国土部门的回函，在增城市国土房管局在广州市海珠区嘉兴商行办理该宗土地的首次登记并颁发的国有土地使用权证上记载为工业，更进一步佐证植业威对涉案土地的性质和用途是非常明确知晓的，而其自身在没有办理相关涉案土地用变更登记手续的情况下，仅仅依据国土部门自身登记错误而认定涉案土地即具备商住用途，显然不符合善意。
对于涉案土地使用权上的建筑物，根据现有证据地上建筑物为增城市朱村时达大酒店，而植业威在取得土地使用权并与增城县国土局签订合同时候，明确约定土地用途为开办铝厂，之后植业威没有办理土地用途变更手续的情况下，自行开办商住用途的酒店，其行为与增城县国土局签订合同约定以及国土局作出的涉案土地用途批复相悖。虽然植业威上述行为应由行政机关处理，但植业威不能因此行为而获利。综合上述情况，植业威在签订《土地使用权及房屋转让合同》时，没有如实披露上述情况，在合同中明确涉案土地系工厂、商住用途，显然属于隐瞒真相，其行为自始及构成违约。据此，和胜公司主张植业威构成违约并解除《土地使用权及房屋转让合同》于法有据，本院予以支持。至于植业威辩称因和胜公司没有按照合同约定支付付款义务，依据《土地使用权及房屋转让合同》中第四条第2点与第五条第1点中关于付款的条件存在差异，但即使按照合同约定应在签订合同后20个工作日内支付剩余款项，和胜公司发现涉案土地用途与合同约定不符后即与植业威进行沟通，是不支付款项的行为是处于对自身利益的保护。而植业威的行为自始违约，因此，植业威行使合同解除权没有法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，和胜公司要求植业威返还580万定金及支付利息的请求，于法有据，本院予以支持，利息应从2018年2月12日开始，以580万元为本金，按中国人民年银行同期同类贷款利率计至付清款日止。
最后，和胜公司的第三项诉讼请求能否支持的问题。因植业威构成违约，故和胜公司主张植业威承担违约责任于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案合同双方即约定了定金，有约定了违约金计算，而本案中和胜公司主张按照《土地使用权及房屋转让合同》第九条第2点来计算违约金，但是上述违约金适用条件为罗晓丹主张涉案土地使用权及房屋权利，显然并非本案适合条件。故和胜公司主张违约金的计算，显然没有依据，本院不予支持。
至于植业威向本院申请调查取证，根据本院向增城区国土资源和规划局发函了解，增城区国土资源和规划局回函明晰。无需进行调查取证。故本院对此不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除第三人罗晓丹与被告植业威于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》。
二、被告植业威在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州和胜房地产投资有限公司返还定金580万元及利息（利息从2018年2月12日开始，以580万元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至付清款日止）。
三、驳回原告广州和胜房地产投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费331800元，由被告植业威负担298620元，由原告广州和胜房地产投资有限公司负担33180元；诉讼保全费5000元，由被告植业威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
人民陪审员 周伟权
人民陪审员 李丽红
二〇一八年九月二十六日
书 记 员 刘耀允
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。