无障碍浏览||返回首页
您当前的位置:首页 > 司法建议
关于加大“以租代售”项目监管的司法建议书
【发布时间:2019-07-15 14:50:16】 【稿件来源:广州市中级人民法院】 【作者:广州市中级人民法院】 【关闭】

 

广州市XX委员会、广州市XX委员会:
    近来,我市两级法院陆续受理了多宗涉及“以租代售”的长租公寓所引发的租赁合同纠纷案件。此类案件主要焦点问题集中在开发商利用村集体用地建设的租赁住房未经合法报建、租赁合同期限超出20年、房屋交付没有标准等。两级法院在案件的审判工作中,发现此类“以租代售”的长租公寓运营模式背后隐藏着以下较为突出的法律风险,对于交易安全、社会稳定造成的影响应引起高度重视并及时予以防范。
    第一,土地流转违反法律规定。长租公寓占用土地性质大多为农村集体建设用地,村集体与长租公寓开发商所签订的土地流转合同大部分未经集体民主议定程序,因此,上述农村集体建设用地使用权的流转,一般应认定无效。
第二,租赁物建设不具有合法性。部分长租公寓项目未按照《建设工程规划许可证》批准的建设规模进行建设,譬如报建 7层,但项目实际层数超过10层。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,该类建筑物所签订的租赁合同属于无效合同。
第三,承租人维权追责困难。开发商在项目推广的过程中多以“不限购,价格低升值大、30年使用权等口号进行虚假宣传推广,这种名为租赁但类似房屋买卖的销售模式,因门槛低而吸引大量不具有购房资格的投资群体。虽然承租人履行了买受人的一次性付款义务,但是对于开发商在合同中应履行的义务及责任却约定不明,如房屋交付标准、房屋质量、房屋面积差异处理等违约责任没有约定,一旦出现上述纠纷,或遇房屋拆迁、村集体收回等情形,承租人无从诉诸法律,相关权益维权追责极为困难。
第四,资金流动风险性极高。“以租代售”的长租公寓模式是开发商一次性向租户收取20年租金,开发商却是按月向村集体支付租金,因此,风险从开发商自身剥离,分散到承租人身上,如开发商出现拖欠村集体租金的情形,村集体可要求收回公寓,租户的使用权难以得到保障,由此产生的“多米诺骨牌效应”极易引发群体性纠纷。
为有效避免“以租代售”引发的各类纠纷,进一步促进我市租赁住房市场管理的规范发展,促进交易安全,提出如下建议:
   一、建立政府公共信息平台,加大信息披露。由政府部门主导或引导,配合使用已经联网的不动产登记信息,建立健全信息公示披露制度,针对具体项目发布购房、租房风险提示,提醒广大市民相关项目可能存在的风险,提示承租人一次性支付租金期限不宜过长,还应对租金贷中租房分期贷款的所有参与者进行充分的风险提示和信息披露,尽到对承租人告知责任,充分保护承租人作为金融消费者的权益。
   二、尽快出台监管文件,规范项目销售。以租代售项目主要目的在于规避商品房限购政策,开发商用“以租代售”的擦边球方式转让房屋使用权,合同内容约定不规范,交易方式风险巨大。监管部门应尽快出台相关政策规范此类项目的交易,并出台“示范性”合同文本,作为租房过程中的合同模板,保障承租人的合法权益。
   三、加大查处整治力度,设立租金监管制度。一是对于尚未取得合法报建的违法建设项目加大查处和整治力度,不允许此类项目进入租赁市场;二是对于开发商一次性预收租金、承租人进行租金贷设立有效的监管制度,防止出现开发商转移资金或资金链断裂情况下,业主因无法继续获得房租驱赶承租人,而承租人还需继续偿付每月贷款并面临无房可住的群体性事件。
以上建议请认真研究处理,并在一个月内将处理意见或处理情况函告我院。
 
 
                                                                  广州市中级人民法院
【打印】 【关闭】


网站管理 | 网站声明 | 联系方式 | 加入收藏 | 设为首页

 粤公网安备 44010402000243号  粤ICP备05092498号  @copyright2016 广州市中级人民法院110网上报警

技术支持电话:020-32620626