无障碍浏览||返回首页
您当前的位置:首页 > 法院文化 > 法学探讨
涉物业费提价纠纷案件的法律分析
【发布时间:2018-10-15 16:18:51】 【稿件来源:广州中院课题组】 【作者:广州中院课题组】 【关闭】

 

近年来,随着物价上涨压力,物业服务收费也存在上涨的需求。在合同期内或服务期内,物业服务企业因种种原因,提出升价的要约,但因业主这一主体的特殊性,协商往往难以开展,或是擅自提价后引发纷争,成为妨碍小区和谐、物业服务关系稳定的常见问题。对物业费提价纠纷进行法律分析,厘清议价主体、提价动因、提价操作规范、在提价过程中平衡业主利益与物业服务企业利益,提供救济和规制,对减少提价纠纷,维护小区和谐稳定具有重大价值。
物业费提价,归根为物业费的定价问题。在市场配置资源的背景下,商品或服务的定价问题可以交由市场决定,价格围绕价值规律上下浮动,由交易双方协商确定。在社会生活中,绝大部分商品或服务均可以由市场定价。在充分竞争的一过性交易中,显然不存在定价困难或提价困难。物业服务从严格意义上讲,也属于业主与物业服务企业之间的服务交易,其在提价问题上,却存在重重困难,极易引发双方激烈冲突,显现出与一般商品、服务不同的特点。化解物业费提价所生纠纷,则必须要针对物业费定价、提价进行考察,分析其存在的困难,并在现有法律框架下作出价值评判,引导提价有序展开。
一、提价难症结分析
物业费提价难,主要症结在于定价机制失灵。而定价机制在物业费领域失灵,既有其制度性的原因,也有物业服务特有的原因。
(一)物业费对价关系不清
在我国,从事物业服务(早期称为物业管理)的企业,向业主收取的费用俗称物业服务费或物业费。有种误解,认为物业服务企业收取的物业服务费就是其服务的对价,然而根据建设部发改价格【2003】1864号《物业服务收费管理办法》“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对服务及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用”的规定,我们不难发现,物业服务费对应的主要不是物业服务企业的服务对价,而主要是对物业的保养、维护成本。调研过程中,有物业服务企业曾表示,小区电梯每年的维护费用支出占据了物业费收入的80%,而人工成本可能只占物业费收入的10%或更少。
正是由于物业费对价关系的误认,业主认为其所缴纳的物业费购买的是物业服务企业的服务,没有意识到其缴纳的物业费主要是用在自身物业的维护、养护上,没有意识到缴费的受益者实际上是业主自身,故而主观上不具有议价的意愿。
(二)交易双方信息不对称
前期物业服务期间,物业服务定价有开发商指定的物业服务企业确定,并受政府最高限价监控,且由于开发商往往与前期物业服务企业存在千丝万缕的关系,许多开发商制造卖点为了吸引购房者,在物业服务方面给予而诸多优惠,甚至倒贴,由此出现前期物业服务定价不能反映充分竞争下的真实市场价格,具有不公开不透明的特点。业主购买时被动接受定价,缺乏必要的交易信息。此后,如果物业服务企业要回归市场定价,就必须说明其前期收费与如今的提价之间差异何在,然而因先前定价的先天不足,双方信息不对称,导致缺乏协商基础。同时,由于物业服务企业的成本、费用支出不透明,,提价是否是因为设备维护成本提高,或提价后费用是否确实用于提升设备维护的档次,均难以审查和监督,业主处于信息弱势一方,也导致双方难有互信的协商平台。
(三)物业费缴费义务性质的误认
在《物权法》《物业管理条例》及相关司法解释规定中,业主缴纳物业费的义务被定性为成员义务和合同义务两种不同性质[1]。写入管理规约的物业费定性为成员义务,而写入物业服务合同中的物业费定性为合同义务。由于追缴物业费的主体为物业服务企业,物业费的合同义务性质被片面的强调。
然如前所述,业主缴纳的物业费,主要是用于公共设施设备的养护、公共环境及绿化的维持的支出,也就是这些费用的产生是基于业主对建筑物共有部位的共有、共管、养护、维持的需要而产生,是其作为业主团体成员应对团体财产负担的义务,属于是成员义务,义务对象应为业主团体,如业主欠费,将构成侵犯业主共同利益的行为[2],例如台湾《公寓大厦管理条例》规定业主欠费“巳逾二期或达相当金额,经定相当期间催告仍不给付者,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息”。少部分物业费是作为对物业服务企业提供服务的对价,属于合同义务。由于现实中这两部分不同性质的义务混淆不清,以致于在提价过程中,不论是成员义务支出提升、还是合同义务支出提价,统统与物业服务企业进行磋商,由于双方认定的提价事项可能并不一致,物业服务企业可能提出系维护成本上涨,而业主则认为是服务对价要上涨,双方根本不在同一层面进行沟通,也就难以达到协商的效果。
(四)物业服务的不可分性
在一个管理区域只允许一家物业服务企业,小区物业服务者具有自然垄断地位[i],小区秩序对物业服务的依赖也较强,物业服务企业进入及退出机制复杂,不论时间成本还是金钱成本均较高,也导致充分竞争受到一定阻滞,也由此带来物业费价格不能及时、充分地反映价值的必然现象。
(五)协商成本高、效率低、耗时长
与物业服务企业协商定价的另一方主体是业主大会,即业主集体。一个集体组织的意志需要通过投票表决确定,而投票表决程序则必然耗费大量时间、精力,这种协商成本属于一方为人数众多的集体所固有的,本属于业主组织应内化的成本,但因物业服务企业不愿退出,欲继续履行而将这一成本自行消化,不启动提价,由此也造成定价机制失灵,价格背离价值。
二、定价机制失灵的解决路径
定价机制失灵,小区物业费提价难,长期来看,并非有利于业主。如前所述,小区物业费主要是用于物业维护、保养和绿化的养护成本上,受益者最终是业主,如果长期维持低费用标准,物业服务企业要么退市,要么降低隐性服务,如减少电梯保养次数,降低维保的用料质量等,导致物业素质下降、折旧加速,影响房屋的宜居和寿命,也不能使房屋保值、增值[3],最终受损的仍是业主自身。调研中,有业主反映更换了物业服务企业,虽然物业费降低了,但卫生、保养都没有以前好,也正是反映了物业费与物业养护质量之间的密切关系。这也是大多数学者呼吁物业费回归市场定价的最主要理由。
解决定价机制失灵,让物业费议价、提价回归正常轨迹,可从以下几个方面着手:
(一)更新观念
如前所述,物业服务费归根结底是物业维护、养护,秩序维护成本,其虽表现为与物业服务企业签订合同,支付费用,但费用的支出大部分是回馈到业主的物业本身。甚至有学者提出应改“物业服务费”为“物业费”,从概念上厘清 “物业费”是成员义务不是合同义务,分清是物业成本不是服务对价。作为业主有必要更新观念,重新审视物业服务费的内涵和用途。只有对物业服务费有了正确的认识,才会意识到优质优价、劣质低价同样适用于物业费领域,才会有议价的意愿和动力。
(二)保障业主知情权
业主授权物业服务企业维护、服务范围应清晰、明确,对物业服务企业应尽的职责、义务也应明晰、具体,明码标价,杜绝模糊地带。只有充分了解信息,才可能进行磋商定价或提价。不论是物业服务企业采取酬金制还是包干制,都可以核算出物业服务成本及利润,向业主充分披露信息,获取业主的认可,提价方能实现。另外,对于那些政府公共服务内容,如水电气暖供应设施维护等,本不属于业主共有物业的范畴,不应纳入物业服务范畴,产生的费用也不应由业主分摊;属于业主共有部位的经营收入,应由业主享有,物业服务企业无权收取。
(三)确立正常运作的定价机制
前期物业服务期间,小区物业费存在两种定价方式,一是政府定价、一是开发商定价[4]。政府定价采取了简单的最高限价方式,并无核查其服务内容、服务质量、维护成本是否与其定价相符;开发商定价亦是从其自身利益出发,均不能正确地反映价格与价值的关系。让物业费定价回归理性、实现磋商提价,则有必要确立正常运作的定价机制,由市场定价,包括前期物业费定价,开发商及物业服务企业应提供成本核算明细,接受政府监控;业主入住后、成立业委会之前,议价定价的权利亦应归于全体业主,由业主以行使共管权的方式与物业服务企业协商;在业委会成立后,更应通过业主大会与物业服务企业协商的方式,形成市场定价机制。
(四)明确提价的正当事由
物业费是由物业服务成本加上法定税费和利润构成,并受政府物价部门的监管,故物业费定价也应在客观、合理的区间运行。如出现物业费的组成部分的升价,物业费也必然有升价的客观需求。物业服务企业提出提价请求,应当公开其财务账目,并证明其物业费的组成部分事实已经升价或必然升价,作为其提价的正当理由和依据。
三、物业费提价纠纷的司法救济
物业费提价是市场交易主体的经济活动。因物业费提价产生纠纷诉至法院,反映了这一经济活动的一个截面。对这类纠纷进行司法救济,实质上是从法律层面对这一经济活动进行评价,例如提价是否有效,程序是否合法等。法律、行政法规并没有就提价这一具体活动作出明确的程序规范或操作指引,司法评价或司法救济应立足于主体适当、程序公正,以程序保障达至物业服务双方的利益平衡。
司法实践中,物业费提价纠纷主要有以下几类典型的争议问题,下文分而述之。
(一)物业服务企业起诉请求业主按提价后的物业服务费标准缴费,该提价决定未经业主双过半投票通过的,是否支持?
物业费标准是物业服务企业与业主团体经协商签订物业服务委托合同的重要内容,具有合同属性。合同双方均应依约履行,如在合同履行过程中,仅物业服务企业单方提出提价,在未获业主以双过半投票通过同意情况下,属单方变更合同约定。双方没有就提价形成一致意见,此时合同一方的提价决定对业主不具有约束力,物业服务企业主张按提价后的标准收取物业服务费的,缺乏合同依据,依据合同法的相关规定,法院不予支持。
(二)前期物业服务期间,建设单位(开发商)与物业服务企业达成提价协议,物业服务企业起诉请求业主按照提价协议支付物业服务费,是否支持?
物业服务费或物业费的属性为业主为维持共有部位环境卫生、维护公共秩序、养护公共设施所产生的费用,该费用的预算、筹集、分配使用属于《物权法》第七十六条第(七)项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,应当由业主共同决定,物业费提价即涉及到重新确定预算标准、确定款项用途等,属于业主共管权范围,故提价决定应由业主双过半同意。即使是在前期物业服务期间,小区未成立业主委员会,亦不影响业主行使共管权。
建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务委托合同》对业主有约束力,在于售楼同时业主向建设单位承诺承受《前期物业服务委托合同》或直接与物业服务企业签订《物业服务合同》。此后建设单位与物业服务企业变更合同内容,未经业主的认可,对业主不具有约束力,因此建设单位与物业服务企业签订提价协议,未经业主双过半同意,对业主没有约束力。物业服务企业依据与建设单位的提价协议主张业主按提价后的标准支付物业服务费,依据不足,不予支持。
实践中还有一种情况,即业委会按照双过半投票通过提价决定与物业服务企业签订协议,业主对业委会决定提出异议,认为选票无效或投票未达双过半,这类纠纷常以业主撤销权诉讼的方式出现。由于涉及到业主投票机制的审查认定,属业主自治纠纷范畴,本文不作深入探讨。
(三)物业服务企业超越授权,代为开箱唱票、计票,并宣布对己有利的“业主大会决定”,该决定是否有效?业主请求退还多收的物业服务费应否支持?
物业服务企业超越业委会的授权范围,代为开箱唱票、计票,对外宣布“业主大会决定”提价,事后亦无得到业委会的追认,该行为严重违反业主大会的正常程序,侵害了全体业主对公共事务的共管权,因“决定”形成违反了法律规定的程序,属无效决定。
物业服务企业依照无效的“业主大会决定”确定的提价标准所收取的物业服务费,缺乏合法依据,多收部分应予退还。
(四)物业服务企业以扣费业主缴费比例超过半为由,主张提价决定已经业主双过半同意,是否支持?
提价属合同内容变更,应经双方协商一致。如前所述,提价决定应经业主双过半同意。此处的“同意”应当是以明示的方式作出,其“同意提价”的意思表示应当明确、清晰、外化。由于扣费的行为是由物业服务企业作出,其中不包含业主的主观意愿,“扣费”行为本身不能推断出业主有“同意提价”的意思,因此,以扣费方式缴纳物业服务费,不等同于“同意提价”。不论以扣费方式缴费的业主比例占多少,均不应计入“同意提价”的业主比例,物业服务企业以扣费业主缴费比例超过半为由,主张提价决定已经业主双过半同意,两者缺乏内在逻辑关系,故对其主张不予支持。
(五)物业服务企业提交证据显示提价决定经业主双过半,业主提交证据显示不同意提价业主双过半,物业服务企业请求按提价后标准收取物业服务费的,是否支持?
物业服务企业提交的业主意见《征询表》与业主提交的业主加价《调查表》对是否同意提价持相反意见,且相反意见均超双过半。对该两份证明内容相反的证据,双方互指对方意见表上的业主签名不真实,鉴于双方均未提供证据证实各自意见表上的签名是业主的真实签名,也未能证明对方意见表上业主的签名不真实,且两份证据的证明力相当,故对该两份证据均不予采纳,由主张一方承担不利后果,物业服务企业主张按提价后标准收取物业服务费的请求依据不足,不予支持。
(六)物业服务合同中约定提价条款,该提价条款是否有效?依据提价条款签订的补充协议对业主是否有约束力?
物业服务企业在与业委会签订的《物业服务合同》中约定了提价条款,该条款对业主是否有效,需考察该条款是否存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条款构成无效条款的情形,具体而言,即该提价条款是否构成“免除物业服务企业责任、加重业委会或者业主责任、排除业委会或者业主主要权利的条款”。换言之,需考察该条款所设定的提价条件、提价幅度是否客观、合理,有无加重业主责任。
如《物业服务合同》中约定,“合同期内,若遇政府上调职工最低工资标准,物业公司可在政府指导价范围内进行调整,并向全体业主公示后,双方签订补充协议后执行”,该条款确定提价的前提是政府上调职工最低工资标准,提价的幅度为在政府指导价范围内调整,并向全体业主公示。而如前所述,物业服务费定价因素中,包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,这些费用在政府上调职工最低工资标准时,均会产生相应的成本上涨,尤其是社会保险费直接依据政府公布的职工最低工资标准来确定,因此职工最低工资标准上涨,必然导致物业服务企业的物业服务成本上涨。物业服务企业与业委会约定在此种情形下上调物业服务费标准,是符合客观的需要,也属正当的提价事由。关于上涨的幅度,合同约定为“在政府指导价范围内”,表明受政府价格部门的监管,“并向全体业主公示”,则表明受全体业主的监督,以此确保上涨的幅度在合理的范畴。从以上分析可见,上述提价条款不构成加重业主责任的无效情形。该提价条款可认定为有效。
物业服务企业与业委会根据约定的提价条款签订《补充协议》,提高物业服务费。因《补充协议》也属于物业服务合同的组成部分,故据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,该《补充协议》对业主有约束力,业主应按《补充协议》履行。


[1] 陈凤山《物业费“收费难”的原因及解决方法简析》。
[2] 颜雪明《“物业费”与“物业服务费”之辨》,载于《物业管理》。
[3] 范国振《从物业费涨价难来看现行物业管理体系的缺陷》。
[4] 陈凤山《不仅是质与价的纠结物业费“调价难”及住宅物业费定价机制的重建》。


 
【打印】 【关闭】


网站管理 | 网站声明 | 联系方式 | 加入收藏 | 设为首页

 粤公网安备 44010402000243号  粤ICP备05092498号  @copyright2016 广州市中级人民法院110网上报警

技术支持电话:020-32620626